[摘要] 2011年4季度世联购房者信心指数为51.8，较3季度下降2.4，下降幅度超过2011年前三季度降幅之和（见图1），表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。
2、降价预期已经形成，以价换量之势不可逆转
从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2011年4季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.9和53.8，均处于全年水平（见图2）。其中购房者现状满意指数较上季度下降1.5，购房者未来预期指数较上季度下降3.3，表明购房者对当前房价不满意程度有所提升，并且预期未来房地产继续维持下行通道。
具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为64.7，较3季度下降1.1（见图3），我们认为高房价仍是导致购房者对居住环境不满的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为38.5，较3季度下降1.7（见图3），表明此前小范围的降价促销令购房者愈发不满；（3）购房者未来房价预期指数为46.9，首次跌破50的临界值，较3季度大幅下滑13.2（见图4）；我们在三季度报告中曾指出，预期未来房价下跌的比例（40.0%）首超上涨的比例（36.2%），市场首度出现转折；而到了本季度，预期房价持平和上涨的仅分别占18.5%和14.5%，预期房价下跌的比例迅速增长至67%，已成压到之势，表明购房者的降价预期已经形成，未来半年降价之势已不可逆转；（4）购房者未来购房时机预期指数为61.7，较3季度明显上升7.5（见图4），表明购房者未来半年入市的可能性增加。从分类指数来看，沉寂了大半年的观望客户正在寻求一个合理的时机入市，未来若想实现市场的逆转，首先要达到这些购房者的心理承受价格。
图3 2011年购房者现状满意分类指数变化情况
图4 2011年购房者未来预期分类指数变化情况
数据来源：世联购房者调研数据库
图5和图6向我们展示了当前降价措施的效用。当购房者感知到的降价促销活动“非常普遍”时，其表示在最近半年购房的可能性就越大（34.5%），且认为未来半年购房时机较好的比例越高（42.2%）；而当购房者感知到的降价促销活动“非常少见”时，其表示在最近半年购房的可能性就越小（20.7%），且认为未来半年适合购房的比例偏低（16.7%）。
图5 降价促销活动对购房者购买意愿的拉动作用
数据来源：世联购房者调研数据库，横轴表示购房者计划在多长时间内买房
图6 降价促销活动对购房者未来半年购房时机判断的影响
数据来源：世联购房者调研数据库，横轴表示购房者对未来半年购房时机的看法
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