[摘要] 2011年3季度，房地产市场已经在悄然发生变化。一方面，库存积压致使开发企业的处境越来越被动，国家统计局数据显示，三季度房地产业企业景气指数首次落至120以下，房地产业企业家信心指数大幅下滑至99.9。
【背景说明】自2011年1季度起，世联地产已连续发布三次购房者信心指数报告。所谓“购房者信心”，反映了购房者对未来购房决策时机的预期，是预测房地产走势和购房趋向的一个先行指标。“世联购房者信心指数”是以密歇根消费者信心指数为基础，由世联地产与多家房地产主流媒体联合发布的一个民间地产指数，旨在为购房者购房决策和开发商制定销售策略提供参考依据。
房天下讯 2011年3季度，房地产市场已经在悄然发生变化。一方面，库存积压致使开发企业的处境越来越被动，国家统计局数据显示，三季度房地产业企业景气指数首次落至120以下，房地产业企业家信心指数大幅下滑至99.9。另一方面，购房者对未来房地产走势的预期也发生了微妙的变化，三季度世联购房者信心指数继续下滑，其中购房者预期房价下跌的比例明显增加，十一黄金周楼市的黯淡收场更加验证了这一点。世联地产研究认为，购房者预期的改变意味着未来买方市场将发挥重要作用，如何迎合买方市场的心理是提升购房者信心的关键。
世联购房者信心指数继续下滑
2011年3季度世联购房者信心指数为54.2，较2季度下降0.5，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较上季度有所下降。购房者的现状满意指数和未来预期指数分别为51.4和57.1，其中购房者现状满意指数较上季度上升1.4，表明购房者对房价止涨的局面表示认可；购房者未来预期指数较上季度下降2.8，表明购房者认为未来房地产进入下降通道的可能性增加。具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为65.8，较2季度上升0.4，我们认为政策效力逐步显现是促使居住环境满意度提升的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为40.2，较2季度上升2.0，表明购房者对房价涨幅收窄甚至停滞的认可度继续提升；（3）购房者未来房价预期指数为60.1，较2季度下降4.0，表明购房者认为未来半年房价下跌的可能性明显增加；（4）购房者未来购房时机预期指数为54.2，较2季度下降1.8，这主要是受不确定的政策局势和房价预期的影响。与2季度相比，各种类型的购房者信心都有所下滑，其中投资客和多次置业者下降幅度。
中西部三线城市购房者信心明显下滑
不同类型城市的购房者信心排序从低到高依次为：东部一线城市、东部二线城市、中部二线城市、中西部三线城市、西部二线城市、东部三线城市。与2季度表现不同的是，3季度各类城市购房者信心指数走势逐渐出现分化。具体来讲，东部一二线城市购房者信心继续下滑，但中西部二线城市以及东部三线城市的购房者信心却出现了小幅回升。我们认为主要原因在于，东部一二线城市经济较为发达，对政策的执行非但没有放松，还有加强之势，如深圳在7月份推出了评估价征税措施，这将继续加剧了房价下跌的市场预期；而中西部二线城市和东部三线城市正处于经济快速发展阶段，地方政府对房地产依赖度较高，致使政策执行力度有所松动，如东莞于7月底率先表示暂，这将给房地产市场注入一剂强心剂。
新国五条要求限购范围扩大，该政策出台后，社会舆论纷纷猜测哪些三线城市将会被限购，甚至有媒体报道限购城市将扩大至100个。尽管一些报道严重失实，但其对社会预期的冲击却不小。受限购舆论的影响，3季度中西部三线城市购房者信心指数较上季度明显下降。从当前政策效果和房地产市场环境来看，一旦限购城市真正落地，被限购城市的购房者信心将会继续下滑，而那些被误传限购而实际没有限购的城市，购房者的信心将有望扭转，呈上升态势。
从重点城市购房者信心指数得分来看，南京、东莞、西安、长沙和济南的购房者信心指数水平高于平均水平。一线城市中，北京、广州、深圳购房者信心指数较上季度均出现不同程度的下降，且均已跌破50的临界值，表明这三个城市购房者对未来的信心由偏乐观转向了偏悲观。青岛、西安、东莞和南京的购房者信心均有不同程度的上升，未来成交量回升的可能性较大。
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