购房信心大幅下滑 降价预期已经形成

2、降价预期已经形成，以价换量之势不可逆转

从世联购房者信心指数的两个分类指数来看，2011年4季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.9和53.8，均处于全年水平（见图2）。其中购房者现状满意指数较上季度下降1.5，购房者未来预期指数较上季度下降3.3，表明购房者对当前房价不满意程度有所提升，并且预期未来房地产继续维持下行通道。

具体来讲，（1）购房者居住环境满意指数为64.7，较3季度下降1.1（见图3），我们认为高房价仍是导致购房者对居住环境不满的重要原因；（2）购房者当前房价满意指数为38.5，较3季度下降1.7（见图3），表明此前小范围的降价促销令购房者愈发不满；（3）购房者未来房价预期指数为46.9，首次跌破50的临界值，较3季度大幅下滑13.2（见图4）；我们在三季度报告中曾指出，预期未来房价下跌的比例（40.0%）首超上涨的比例（36.2%），市场首度出现转折；而到了本季度，预期房价持平和上涨的仅分别占18.5%和14.5%，预期房价下跌的比例迅速增长至67%，已成压到之势，表明购房者的降价预期已经形成，未来半年降价之势已不可逆转；（4）购房者未来购房时机预期指数为61.7，较3季度明显上升7.5（见图4），表明购房者未来半年入市的可能性增加。从分类指数来看，沉寂了大半年的观望客户正在寻求一个合理的时机入市，未来若想实现市场的逆转，首先要达到这些购房者的心理承受价格。

图3 2011年购房者现状满意分类指数变化情况

图4 2011年购房者未来预期分类指数变化情况

数据来源：世联购房者调研数据库

图5和图6向我们展示了当前降价措施的效用。当购房者感知到的降价促销活动“非常普遍”时，其表示在最近半年购房的可能性就越大（34.5%），且认为未来半年购房时机较好的比例越高（42.2%）；而当购房者感知到的降价促销活动“非常少见”时，其表示在最近半年购房的可能性就越小（20.7%），且认为未来半年适合购房的比例偏低（16.7%）。

图5 降价促销活动对购房者购买意愿的拉动作用

数据来源：世联购房者调研数据库，横轴表示购房者计划在多长时间内买房

图6 降价促销活动对购房者未来半年购房时机判断的影响

数据来源：世联购房者调研数据库，横轴表示购房者对未来半年购房时机的看法

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3、七成首次置业者预期未来房价将下跌，其购房信心首次跌破临界值

与上季度相比，2011年4季度各种类型的购房者信心都有所下滑，其中无房者和首次置业者的信心指数首次跌破50的临界值，表明首次置业者对未来地产走势由偏乐观转向偏悲观。在所有购房者当中，拥有一套住房和改善型需求的购房者信心下降幅度，较上季度分别下降3.9和3.3，直逼临界值。

图7 不同房屋拥有情况的购房者信心变化情况

数据来源：世联购房者调研数据库

图8 不同置业目的购房者信心变化情况

从拥有不同住房套数的购房者来看（见图9），以往较为乐观的多次置业者，本季度预期房价下跌的比例大幅增加至49.4%，较上季度提升22.4个百分点。无房者和拥有一套住房的购房者预期房价下跌的比例分别为69.6%和64.6%，较上季度分别提升25.8和27.8个百分点。从不同置业目的的购房者来看（见图10），投资型购房者预期未来房价下跌的比例为49.5%，较上季度大幅上升21.5个百分点。首次置业者和改善型购房者预期房价下跌的比例均超过六成，较上季度分别提升25.9和27.3个百分点。

图9 不同房屋拥有情况购房者对未来房价的预期

图10 不同置业目的购房者对未来房价的预期

数据来源：世联购房者调研数据库

各类购房者预期房价下跌比例的大幅增加，意味着购房者对于房价下跌的预期已经形成，未来摆在绝大多数开发商面前的一个重要问题将不再是降不降的问题，而是降多少的问题，本报告在随后章节将会解答这一问题。

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4、中部二线城市和东部三线城市购房者信心下降最为明显

图11展示了不同城市购房者信心差异，不难发现东部一线城市购房者信心，西部二线城市购房者信心，其他城市购房者信心排序从低到高依次为：中部二线、东部二线、东部三线、中西部三线。与上季度相比，除西部二线城市购房者信心有所上升外，其他城市的购房者信心均有不同程度的下跌。其中，中部二线城市和东部三线城市下降最为明显，分别下滑4.0和3.3。进入四季度，中央政府反复强调房地产调控政策不放松，使得上季度相对乐观地区的购房者信心也进入快速下滑通道。

图11 不同地区世联购房者信心指数变化情况

数据来源：世联购房者调研数据库，关于城市分类的说明可参考本报告尾页说明

从购房者对未来房价的预期来看，东部一线城市购房者预期房价下跌的可能性，占比高达72.8%，较上季度上升22.3个百分点（见图12）。尽管中西部三线城市预期房价下跌的比例，占比为55.5%，但较上季度大幅上升30.5个百分点，表明自上季度买方市场发生变化之后，本季度已得到进一步巩固。

图12 不同城市购房者对未来房价的预期

数据来源：世联购房者调研数据库

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5、重点城市购房者信心指数

从重点城市购房者信心指数得分来看，青岛、东莞、长沙、重庆、中山和成都等城市的购房者信心指数水平高于平均水平（见表1）。在这些重点城市当中，除青岛和重庆的购房者信心小幅回升外，其他城市均出现不同程度的下降，其中，南京、合肥、济南、武汉和东莞等中东部二线城市购房者信心下跌幅度非常明显。

表1 重点城市购房者信心指数比较

城市	购房者信心指数	城市	购房者信心指数
北京	45.1 （↓4.4）	青岛	53.5 （↑1.2）
上海	50.2 （↓1.3）	东莞	53.5 （↓5.0）
广州	47.6 （↓2.2）	长沙	53.7 （↓3.2）
深圳	47.3 （↓2.1）	重庆	56.4 （↑2.8）
武汉	46.8 （↓5.1）	成都	57.1 （↓0.8）
济南	49.4 （↓5.7）	南通	50
南京	50.0 （↓9.9）	郑州	50.1
合肥	51.7 （↓6.2）	中山	56.5

数据来源：世联购房者调研数据库，括号中数字表示与上季度相比的涨跌幅度

（1）北京

2011年4季度北京购房者信心指数为45.1，较3季度大幅下降4.4，在一线城市中降幅，表明北京购房者对未来半年房地产总体走势偏悲观。其中，未来房价预期指数和居住环境满意指数是导致北京购房者信心指数下降的最主要原因（较3季度分别下降8.8和7.8）。购房时机预期指数继续保持上升态势，较上季度小幅提升1.5，提升幅度并不大，说明未来价格走势依然是决定购房者心理的重要因素。

（2）上海

2011年4季度上海购房者信心指数为50.2，较3季度下降1.3，是一线城市中没有跌破临界值的城市。其中，未来房价预期指数是导致上海购房者信心指数下跌的最主要原因（较3季度大幅下滑13.3）。然而，上海购房时机预期指数较上季度大幅提升10.0，反映出购房者等待降价后入市的迫切心理。

（3）广州

2011年4季度广州购房者信心指数为47.6，较3季度下降2.2，是今年第二次跌破50的临界值，表明广州购房者对未来半年房地产总体走势偏悲观。其中，未来房价预期指数和居住环境满意指数是导致广州购房者信心指数下降的最主要原因（较3季度大幅下降17.3）。购房时机预期指数较上季度大幅上升8.5，这与上海的情形基本相同。

（4）深圳

2011年深圳购房者信心指数已经连续两次保持在临界值之下，本季度继续下滑。4季度深圳购房者信心指数为47.3，较3季度下降2.1。其中，未来房价预期指数是导致深圳购房者信心指数下降的最主要原因（较3季度下降9.3）。购房时机预期指数较上季度提升3.7，表明购房者预期未来半年房价将出现大范围松动，购买环境将有所改善，发生实际购买行为的可能性有所增加。

（5）南京

2011年4季度南京购房者信心指数为50.0，较3季度大幅下滑9.9，表明南京购房者对未来房地产走势的乐观程度大幅下降。4季度南京购房者信心的四个分类指数全线下跌，其中，未来房价预期指数和当前房价满意指数是导致南京购房者信心指数下降的最主要原因（较3季度分别大幅下跌16.3和12.0），这意味着此前的市场上的打折促销力度不够，远未达到购房者的心理预期。

（6）济南

2011年4季度济南购房者信心指数为49.4，较3季度下降5.7，是今年首次跌破50的临界值，表明济南购房者对未来房地产走势由偏乐观转向偏悲观。其中，未来房价预期指数是导致济南购房者信心指数下降的最主要原因（较3季度大幅下降19.8），显示出购房者希望降价的迫切心理。

（7）武汉

2011年4季度武汉购房者信心指数为46.8，较3季度下降5.1，是今年首次跌破50的临界值，表明武汉购房者对未来房地产走势由偏乐观转向偏悲观。与其他城市类似，武汉购房时机预期指数较3季度上升3.0，但未来房价预期指数较上季度大幅下降20.1，领跌重点城市，反映出当地购房者希望降价的迫切心理。

（8）重庆

2011年4季度重庆购房者信心指数为56.4，较3季度上升2.8，这主要得力于重庆保障房的开工量、建设量领跑，且落实力度较好。其中，购房时机预期指数、居住环境满意指数、当前房价满意指数较3季度分别上升6.9、4.8和3.2。未来房价预期指数较上季度下降2.9，明显低于其他重点城市。

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二、购房者房价下跌幅度预期

1、预期未来房价下跌的购房者占比几乎翻番

2011年4季度购房者当中，预期房价下跌的比例为67%，几乎是前三季度的两倍；预期房价上涨的比例仅为14.5%，较2011年1季度下降30.8个百分点。自上个季度购房者预期房价下跌比例首超上涨比例以来，越来越多的购房者接受了这种趋势。因而，我们在本季度调查中增加了对购房者期望降价幅度的测试。

图13 2011年购房者对未来房价的预期的变化情况

数据来源：世联购房者调研数据库

2、购房者期望房价跌三成，回归到2009年下半年的水平

在本季度调查中，我们设置了一个题目，假定未来房价会下跌，进而测试所有购房者期望的房价跌幅。从调查结果来看，购房者期望降价的幅度主要集中在“30%以上”（见图14），降价幅度期望值为31%。从图15可以看到，不同城市具有一定的差异，东部一线城市由于当前房价过高，购房者希望降价的幅度大，而西部二线和中西部三线城市购房者希望降价的幅度明显偏小。经测算，东部一线、中部二线、东部二线、东部三线、西部二线、中西部三线城市购房者降价幅度期望值分别为：32%、31%、28%、27%、25%、24%。如果按照这一比例降价，房价将整体回归到2009年下半年的水平。

图14购房者期望降价的幅度

图15 不同地区购房者期望降价的幅度

数据来源：世联购房者调研数据库

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3、期望房价降幅为两成，不同城市和不同类型购房者差别较大

在这里我们定义一个概念——期望降幅，其基本思想是通过对不同人群进行细分，更加合理地反映市场降价预期，其计算公式如下：期望降幅 = 看跌者占比 ×期望降价幅度＋看涨或持平者占比 ×期望价格变动幅度。我们假定该公式中对房价看涨者或持平者期望价格变动幅度为0，因为对于当前的地产形势，开发商不可能对项目贸然加价，其他比例均通过调查数据获得。

经测算，东部一线、中部二线、东部二线、东部三线、西部二线、中西部三线城市购房者降价幅度期望值分别为：24%、20%、20%、18%、17%、14%，平均水平为20%。重点城市购房者期望降价幅度和期望降幅可参见表2，的深圳为26%，的中山为13%。

表2 重点城市购房者期望降价的幅度

城市	看跌者占比	期望降价幅度	期望降幅	城市	看跌者占比	期望降价幅度	期望降幅
北京	71%	35%	25%	青岛	59%	34%	20%
上海	70%	31%	22%	东莞	66%	30%	20%
广州	75%	32%	24%	长沙	70%	28%	20%
深圳	74%	35%	26%	重庆	61%	27%	16%
武汉	70%	32%	22%	成都	64%	28%	18%
济南	74%	30%	22%	南通	70%	31%	22%
南京	77%	29%	22%	郑州	71%	29%	21%
合肥	67%	29%	19%	中山	51%	26%	13%

数据来源：世联购房者调研数据库

从不同房屋拥有情况来看，无房者期望房价下跌的比例，期望降幅为22%，多次置业者，期望降幅为13%（见表3）。从不同置业目的情况来看，首次置业者期望房价下跌的比例，期望降幅为22%，投资型需求，期望降幅为13%。从不同置业面积来看，拟购买90-140平的置业者期望房价下跌的比例，期望降幅为21%，拟购80平以上的置业者，期望降幅为14%。这说明不同的客户群对降价的敏感度是不同的，刚需客户价格敏感度明显高于投资保值型客户。

表3 不同类型购房者期望降价的幅度

分类依据	购房者类型	看跌者占比	期望降价幅度	期望房价降幅
不同房屋拥有情况	无房者	70%	31%	22%
	有一套住房者	65%	29%	19%
	有两套及以上住房者	49%	26%	13%
不同置业目的	首次置业	70%	31%	22%
	改善性需求	65%	29%	19%
	投资需求	50%	27%	13%
不同面积区间	60平以下	62%	29%	18%
	60-90平	68%	30%	20%
	90-140平	67%	31%	21%
	140-180平	68%	29%	20%
	180平以上	50%	28%	14%

数据来源：世联购房者调研数据库

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4、当前降价促销力度和范围小，导致购房者纷纷推迟购房

当前范围内的降价促销活动并不普遍，有近六成的购房者表示所在城市的降价促销活动“非常少见”或“比较少见”，仅有两成购房者表示较普遍。从不同城市来看，西部二线城市的降价促销范围效果，有近四成购房者表示知晓（图16）。而一线城市和中部二线城市的表现则差强人意，多数购房者认为当地没有太多的促销活动。由于当前降价促销力度和范围小，购房者并未看到房价到底的迹象，因而导致购房者纷纷推迟购房。从图17可以看到，在预期未来房价会下跌的购房者当中，近六成表示会在一年以内买房，但其中表示会在未来半年内买房的比例不到两成，表明购房者依然在等待一个合理的时机入市。

图16 不同地区购房者对降价促销活动的感知

数据来源：世联购房者调研数据库

图17 对房价持不同观点的购房者的置业计划对比

数据来源：世联购房者调研数据库

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三、购房者对调控政策的看法

1、购房者期望限贷政策放松的意愿更强烈

从图18可以看出，购房者表示希望政府适度放松限贷政策的比例为45%，比希望放松限购政策的比例高出9个百分点。我们在前三季度的购房者信心指数报告中已经指出，当前限贷和限购政策的影响效力犹存，且受限贷政策影响的购房者比例更大，高达七成左右。未来如果出现大范围降价潮，相当一部分刚需客户需要信贷方面的支持，当前的政策可能会影响这些合理的购房需求。因而政府可以适度放松首套房首付比例以支持合理的购房需求。

图18 购房者希望放松限贷和限购政策的意愿

数据来源：世联购房者调研数据库

2、仅有四成购房者表示房地产调控不会波及宏观经济，显示出未来经济的不确定性

调查结果显示，购房者在“房地产调控是否会波及宏观经济”的问题上，并未达成压倒性的一致意见。42%的购房者认为房地产调控不会影响经济增速，34%的购房者认为房地产调控会影响经济增速，另有24%的购房者表示很难看清未来的形势。目前，由于降价范围较小，对经济的影响尚不是非常明显，随着未来降价范围的扩大，宏观经济可能面临着一定的风险。毫无疑问，对于中央政府来讲，促进房价的合理回归和防止经济增速下降幅度过大的双重目标，增加了宏观调控的难度。这同时也给房地产企业敲响了警钟，合理判断未来形势，及时应对，才能规避不确定的风险，立于不败之地。

图19 购房者对房地产调控是否会波及宏观经济的看法

数据来源：世联购房者调研数据库

综上，进入年底，购房者信心大降，降价预期也基本形成，楼市未来走势愈发明朗。未来一段时期内，房地产市场将进入由买方决定的市场，了解购房者的心态是非常重要的。从调查结果来看，沉寂了大半年的观望客户正在寻求一个合理的时机入市。然而，由于当前降价促销力度和范围小，导致购房者纷纷推迟购房。未来摆在绝大多数开发商面前的一个重要问题将不再是降不降的问题，而是降多少的问题。各开发商应当做好充分的降价准备，制定合理的价格顺应购房者的心态。那么，什么是购房者的底线？本报告结合近万名购房者调查数据进行了测算，提供了一个粗略的参考依据。

【撰写：世联地产市场研究部】

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附录

1、研究方法

本研究采用调查研究的方法，在35个主要大中城市同步展开网络调查，主要包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，天津、南京、济南、青岛、大连、厦门、武汉、长沙、重庆、成都、西安等二线城市，以及东莞、惠州、佛山、珠海、中山、无锡、常州、南通等三线城市。调查时间为2011年12月1日-12月20日，共回收问卷10222份，剔除重复、回答不全问卷后，有效问卷为8484份。

世联购房者信心指标体系包含四个题目，其中两个题目分别从居住环境和当前房价来反映购房者对现状的满意程度，另外两个题目分别从未来房价和购房时机角度来反映购房者对未来的预期。世联购房者信心指数介于0~100之间，0表示完全没信心，100表示完全有信心（如图20所示）。指数值超过50，表示购房者对未来偏乐观，采取实际购买行为可能性高；指数值低于50，表示购房者对未来偏悲观，采取实际购买行为可能性低。

图20 世联购房者信心指数指标取值

2、关于城市分类的说明

通常对中国城市的界定往往沿用两种方式，种是按地理位置，将中国分为东部、中部和西部地区。东部地区包括北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南；中部地区包括山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆。第二种方式是以城市的发展程度，将城市分为一线、二线和三线城市。一线城市包括北上广深，二线城市包括除一线城市以外的省会城市、直辖市和计划单列市，三线城市则是指所有的地级市。

本报告结合这两种分类，将的城市划分为七大类：东部一线、东部二线、东部三线、中部二线、中部三线、西部二线、西部三线城市。

致谢

在此对本季度提供调研支持的房天下等网络媒体表示衷心的感谢。

免责申明

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