[摘要] 在“高房价＋低成交＋大需求”的背景之下，消费者们急切地渴望知道房地产市场究竟处于怎样的状态，是正常还是非典型。2009年的三季度已经过去，第四季度已然开始，在这最后一个季度里，广州房地产的走势将是怎样？搜房网将请出最权威的专家，最靠近市场的前沿学者和市场人士，为消费者对后市进行权威的预测和分析。
专家解读价升量跌现象
主持人：我们从数据说起。
主持人：刚才韩老师也说了，价涨量跌。这个应该是现实，但是现在有的观点提出来，就是说是一个危险信号，这是国家研究中心的副主任提出的一个观点，在这种现象之下隐藏的危机，这方面是不是存在有危险。我搜集了一些资料，甚至有一份报告是房地产活页价涨量跌，10月9日中国土地勘查规划院的报告，上面指出说是可能是一个危险信号，就是因为实体经济的复苏，价格上去了，但是成交量没有上去。
吴定金：首先我觉得价涨量跌这种现象，从市场的角度来看是不够稳定的，是否危险还有待观察，但是从企业的角度来看是可以理解的。市场整个价涨量跌，虽然说9月份有增加，但是真正意义上的增加还要推迟到以后。在市场供应不足的情况下，发展商是没有可能在价格上压下来的，所以我认为这是一个从企业经营角度可以理解的，他们从自身角度出发，不希望太快。本来可以这一批货在半年内消化掉可以取得更高的价格，就没有以相对比较低的价格清掉。根本原因还是供应不足的问题。
吴定金：供应不足的主要原因是楼市调整，人均面积加大，阶段性的供不应求。之所以说是不够稳定，但是这种现象不能持久，而且未来再一次调整，这是大家不愿意看到的。尽管大家经过了2007年的振荡、2008年的调整，曾经有过经历，应该是比较老实一点。虽然说市场不够稳健，但是从发展商角度来讲确实是这样的轨道。
吴定金：我自己分析有两个最重要的原因，从企业经营角度目前应该是是一个过程，早前是一个趋库存化，目前对土地的争夺是在企业的大背景下发展的，哪怕有一些地王出现。再就是处在经济复苏的底部，现在发展商都已经一年前研究新进入城市，现在准备进入甚至已经进入。他们为什么选择这个城市进驻拍地，他们认为已经到了新一轮的大发展时期，虽然未来市场有一些调整，但是企业来讲是可以的。对于发展商来说，企业自身角度是可以的，市场本身是平稳。
韩世同：价上，我也赞同吴先生讲的，在我观察应该不是开发商主导的，房价在不同市场的时候不是说想升就能够升得起来的，房价原来是往下的，出来一季度的信贷数据之后开始调整，人手上有钱了就担心通胀，多人去买就会把供不应求一下子扭转为供不应求了，而且买的量还相当大，这部分带有投资细胞，或者是避险，我更愿意说成是恐慌心态。没有那么快，预期会来，但是不是马上来的。今天大家相信，尤其是主流学者，都在唱复苏，怎么复苏了，经济好像已经要面临新一轮的上升表现。比如2007年是不是就构成了经济整体的逆转，如果不是逆转，上次被人为拉下了，这次重新上升，如果说整个这么大的变化周期能够在一年之内通过4万亿、8万亿房贷就完全化解吗？我觉得可能不是太现实。
韩世同：当然现在说这种话，愿意听的也不多，说实在的我也不愿意说的太不好，因为它毕竟跟主流声音不一致，大家都说看好的时候你还看得不好。但是事实上，我们是不是要提这个醒，因为无论是实高虚高，高是肯定的，我是觉得实实在在是高了，但是高了之后，大涨之后必然出现大跌，可能我们预见的时间内是可以面临的，我们的刚性需求是可以释放的。现在出现观望，因为空间不是太好的话，这部分人要想推出市场，我觉得力度是欠缺的，这种情况很像2007年之后，但是我觉得接下来会面临有效需求不足的困境。这种困境是有点进退两难，往下不是下一个台阶，连着就是两三个，收不住，但是这个时候谁率先开口，水肯定流去谁那里。万科打响那一枪就比较划算。水源有限的情况下，谁首先在低位挖口，肯定是比较有利。
主持人：保利也是挖了这个口，很少人打价格，谁说3月不买楼。
韩世同：从官方公布的数据，恐怕还表现不出这样，但是我觉得网签是给我们的一些提醒，因为我们现在株距不一致，所以有这样的说明。我是觉得这种规律，我是观察了很多，当然不是主流的人，我们最近有一本书屋里面，亚洲首席分析师，他的一个观点，包括郎咸平最近也有新书出来，我都有关注。虽然这是少数人的看法，但是有时候还是应该更客观一点的面对现实，可能会避免一些无妄之灾。如果危险是存在的，或者这种可能性，危机、风险一旦能够被预测、被发现，其实就不太有危险性了。如果知道海啸、地震要发生，其实就没有什么危险性了，所以要从这个角度诠释问题，不是说已经来了。
黄韬：从数据来看，确实跟政府他们的数据有一些出入，我们在一线的代理和开发商是比较真实、直观的，确实市场7月开始已经进入了调整，主要是成交量的调整。成交量的下降比较能感受得出来，或者说从实际情况、楼盘销售、业绩看得出。
韩世同：十一前面是真实的还是虚假的？还是说半真半假的。
黄韬：我认为是真实的，是一个小放量。我们也一时找不到一个比较完美的解释，只能说放大一点，但是我们实实在在感受到市场成交量在下降，十一的情况也确实是这样，不是很理想。我是用黄金周来形容的，这个当中除了我们有代理楼盘，研究部做的一些跟踪以外，我本人差不多看了十个盘，看了三天半左右，星河湾、珠江新城、凤凰城等，个别盘比较理想，其他都是自然消化，整体气氛不是很浓厚，成交量也很小。坦白讲，现在的这样跟2007年还是不一样的，不一样的是需求还比较旺盛，成交量少有一个的原因，市场上所追求或者是客户想买的房子比较稀缺，成交量主要在这里。
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