搜房网大话地产直播：广州第四季度楼市预测

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直播现场：

大话地产现场：广州第四季度楼市预测

大话地产主持人

什么导致“高房价、低成交、大需求”的市场状况？

主持人：现在进入我们今天的主题，这个主题是我另外一个同事做的一个设计，由他叙述一下。

主持人：我做的议题主要是最近关于高房价的问题，而且最近是金九银十，但是大家看到今年情况并不是很好，我思考了一个问题，在如此高房价大需求的基础上为什么会导致低成交，到底是什么原因呢？如果说房价太高的话，今年房价也达到了一定高度，在这样的需求下成交还是可以的。

主持人：或者说一个数据比较迟的表现出来，我看了一下我们的网站，每天对房管局数据的检测，9月份基本上是400多套，低的时候也有100多套，这相对于去年尤其是年初1、2月份的时候数字是比较高的，甚至是两倍，节后基本每天都在300套以上。

韩世同知名房地产营销专家

韩世同：我最近也有关注，做阶段性观察，就是隔三五天就查一查，我想看一下到底开发商对市场报的数和网签数的差距有多大，我也不愿意随便怀疑谁报的数假，五一的时候看到九龙湖有，但是也有实施他们的数量。我们不能只看这几天，要把之前、之后的也看了，但是看之后的多，我想会追到月底，然后才会放弃对它的关注。对有自报成交的，稍微做一个比较，但是不是很严格的比较。如果按照节前推盘的，他们自报的情况是相当不错的，但是他们不可能就在那八天把当时的成交情况完全表现出来，如果这个月都能表现出来，再加上其他的情况，从现在开始都入围300多套的话也不是太长，是上等，但是如果像橄榄弧一样就不会太理想了。

韩世同：现在三个网的口径都不太一致，我看他们每天的数字有点出入，当然可能是取值时间不一样，2000多这样的数放在黄金周可能还是偏低一些。所以我觉得我们不应该仅仅拿这样一些短时段的数据来做一个完整的判断，之前算是很热了，突然又变得很冷，这个数其实到现在还没有反映，海域湾半岛昨天才七套，刚刚开始数量登记，后面会不会加大，这个很难说。

韩世同：现在我对你们刚刚讲的数据，国土房管局公布的完全是另外一个数，出奇得好，90万，几乎跟上半年情况没有太大差异，数据来讲是很不错的。为什么我担忧呢，其实是两套数据在反映市场，网签6月份是6600，8月份是7000。因为现在没有太关注平均面积，可能这个面积要比之前大一些，但是也不会大太多，这样判断下来有60、70万就很不错了，为什么会这么高？我想会不会有其他的因素没有披露出来，我们又不太清楚的。

主持人：处于历史遗留问题。

韩世同：最近以来，处理历史遗留问题是一个很大的工作。

主持人：国土局是想年底之前把这些事都做好。

韩世同：是，我想应该问一下房管局，因为没人问可能不答，就是说为什么这两个数差距这么大，我们要分析一下是不是有问题。现在两套系统是有些矛盾的，现在国庆开发商的营销策略多多少少都有受到8月份成交的影响。包括我都要改变判断，成交这么好，肯定没道理这么着急。黎文江老师也提到，9月份的数据已过全年金额。6月份之前还是比较好，但是之后有调整，后面又有奇怪的现象，这个少了、那个多了，其实加起来除二就可以了，但是除二也不得了。

韩世同：所以说为什么国土房管局的数据这么好，但是我们的职业习惯就必须要根据国土房管局的数据进行判断，所以这是我相当矛盾的。

朱欣苑经纬行研究中心经理

朱欣苑：数据我觉得可能有一方面的原因是上半年数据的反映，因为有时候数据也有滞后半年的。其实上半年我们说成交量爆炸性上涨的时候，房管局送来的数据一样。从1-9月份累加，签约和累计量不会这么大的。去年很明显，基本上是一个月的时差。如果从检测各盘来看及基本上大盘的成交开盘后一个星期左右就能够反映出来，从7、8、9月份来看市场上成交确实是下滑的。

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肖文晓满堂红高级研究主任

肖文晓：不仅是一手，在我们看来二手也存在同样的现象。因为二手这几个月成交量也是非常大的，这个月90多万，之前也有100多万的，这在2006、2007年是根本没有达到的高度。根据我们满堂红的了解来看，是下跌的，当然不是太快，但是是一个下降的趋势。如果说单纯拿国土局房管的报告，应该是有一个很大的困惑。

吴定金保利地产代理市场部总经理

吴定金：我觉得房管局能够更多地解释一下数据方面的问题，特别是像之前一些备案的合同。

朱欣苑：有一些属于人为也可能。

黄韬中原地产项目总经理

黄韬：备案不会滞后。

朱欣苑：有些会。

吴定金：我听说一个说法，目前成交太多，阳光家缘网的输入人手不够，所以上不去。假如把之前的备案放在这里，首先拉高了成交，然后拉低了价格，危险没看到。我觉得虽然不用把其他的说出来，但是把以往的备案，多做一些分析。这正是我们想看到的，这样对大家的判断都减小失误。

韩世同：本来我们看数据就晚一些，如果数据不够真实就更麻烦，因为我们现在基本上以房管局的数据当时最权威的，如果这个不好接受就麻烦了。

吴定金：对于开发商可能有误导，对消费者也有误导，确实要引起重视。

朱欣苑：公布的时候要有分类数据，就是说几月什么数据是多少，这样就比较好。

韩世同：但是如果有人质疑，我不愿意接受这种质疑，如果我们连这种数据多不相信的话，但是我们还能相信什么呢。我过去也在相关经济部门做过，如果要改数字来调整的话，那就不知道什么东西是真的了。

吴定金：关键是担心以往的备案，多年以前的。

韩世同：有另外因素，其实大家就可以考虑，主持人：有可能我们理解的范围，跟他们不一样。

吴定金：现在各大公司的领导都以这个数据判断，一旦对他们的判断有影响，至少是很危险的，有了数据我们就可以就依据。

韩世同：很好看的，90万平方米，来讲是最理想的了，价格又不是很高，也符合价涨量跌。

吴定金：169万好像是历史上的。

韩世同：对，我查过之前是120，这对我们来讲很重要，毕竟是依据，是一个基础。

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专家解读价升量跌现象

主持人：我们从数据说起。

主持人：刚才韩老师也说了，价涨量跌。这个应该是现实，但是现在有的观点提出来，就是说是一个危险信号，这是国家研究中心的副主任提出的一个观点，在这种现象之下隐藏的危机，这方面是不是存在有危险。我搜集了一些资料，甚至有一份报告是房地产活页价涨量跌，10月9日中国土地勘查规划院的报告，上面指出说是可能是一个危险信号，就是因为实体经济的复苏，价格上去了，但是成交量没有上去。

吴定金：首先我觉得价涨量跌这种现象，从市场的角度来看是不够稳定的，是否危险还有待观察，但是从企业的角度来看是可以理解的。市场整个价涨量跌，虽然说9月份有增加，但是真正意义上的增加还要推迟到以后。在市场供应不足的情况下，发展商是没有可能在价格上压下来的，所以我认为这是一个从企业经营角度可以理解的，他们从自身角度出发，不希望太快。本来可以这一批货在半年内消化掉可以取得更高的价格，就没有以相对比较低的价格清掉。根本原因还是供应不足的问题。

吴定金：供应不足的主要原因是楼市调整，人均面积加大，阶段性的供不应求。之所以说是不够稳定，但是这种现象不能持久，而且未来再一次调整，这是大家不愿意看到的。尽管大家经过了2007年的振荡、2008年的调整，曾经有过经历，应该是比较老实一点。虽然说市场不够稳健，但是从发展商角度来讲确实是这样的轨道。

吴定金：我自己分析有两个最重要的原因，从企业经营角度目前应该是是一个过程，早前是一个趋库存化，目前对土地的争夺是在企业的大背景下发展的，哪怕有一些地王出现。再就是处在经济复苏的底部，现在发展商都已经一年前研究新进入城市，现在准备进入甚至已经进入。他们为什么选择这个城市进驻拍地，他们认为已经到了新一轮的大发展时期，虽然未来市场有一些调整，但是企业来讲是可以的。对于发展商来说，企业自身角度是可以的，市场本身是平稳。

韩世同：价上，我也赞同吴先生讲的，在我观察应该不是开发商主导的，房价在不同市场的时候不是说想升就能够升得起来的，房价原来是往下的，出来一季度的信贷数据之后开始调整，人手上有钱了就担心通胀，多人去买就会把供不应求一下子扭转为供不应求了，而且买的量还相当大，这部分带有投资细胞，或者是避险，我更愿意说成是恐慌心态。没有那么快，预期会来，但是不是马上来的。今天大家相信，尤其是主流学者，都在唱复苏，怎么复苏了，经济好像已经要面临新一轮的上升表现。比如2007年是不是就构成了经济整体的逆转，如果不是逆转，上次被人为拉下了，这次重新上升，如果说整个这么大的变化周期能够在一年之内通过4万亿、8万亿房贷就完全化解吗？我觉得可能不是太现实。

韩世同：当然现在说这种话，愿意听的也不多，说实在的我也不愿意说的太不好，因为它毕竟跟主流声音不一致，大家都说看好的时候你还看得不好。但是事实上，我们是不是要提这个醒，因为无论是实高虚高，高是肯定的，我是觉得实实在在是高了，但是高了之后，大涨之后必然出现大跌，可能我们预见的时间内是可以面临的，我们的刚性需求是可以释放的。现在出现观望，因为空间不是太好的话，这部分人要想推出市场，我觉得力度是欠缺的，这种情况很像2007年之后，但是我觉得接下来会面临有效需求不足的困境。这种困境是有点进退两难，往下不是下一个台阶，连着就是两三个，收不住，但是这个时候谁率先开口，水肯定流去谁那里。万科打响那一枪就比较划算。水源有限的情况下，谁首先在低位挖口，肯定是比较有利。

主持人：保利也是挖了这个口，很少人打价格，谁说3月不买楼。

韩世同：从官方公布的数据，恐怕还表现不出这样，但是我觉得网签是给我们的一些提醒，因为我们现在株距不一致，所以有这样的说明。我是觉得这种规律，我是观察了很多，当然不是主流的人，我们最近有一本书屋里面，亚洲首席分析师，他的一个观点，包括郎咸平最近也有新书出来，我都有关注。虽然这是少数人的看法，但是有时候还是应该更客观一点的面对现实，可能会避免一些无妄之灾。如果危险是存在的，或者这种可能性，危机、风险一旦能够被预测、被发现，其实就不太有危险性了。如果知道海啸、地震要发生，其实就没有什么危险性了，所以要从这个角度诠释问题，不是说已经来了。

黄韬：从数据来看，确实跟政府他们的数据有一些出入，我们在一线的代理和开发商是比较真实、直观的，确实市场7月开始已经进入了调整，主要是成交量的调整。成交量的下降比较能感受得出来，或者说从实际情况、楼盘销售、业绩看得出。

韩世同：十一前面是真实的还是虚假的？还是说半真半假的。

黄韬：我认为是真实的，是一个小放量。我们也一时找不到一个比较完美的解释，只能说放大一点，但是我们实实在在感受到市场成交量在下降，十一的情况也确实是这样，不是很理想。我是用黄金周来形容的，这个当中除了我们有代理楼盘，研究部做的一些跟踪以外，我本人差不多看了十个盘，看了三天半左右，星河湾、珠江新城、凤凰城等，个别盘比较理想，其他都是自然消化，整体气氛不是很浓厚，成交量也很小。坦白讲，现在的这样跟2007年还是不一样的，不一样的是需求还比较旺盛，成交量少有一个的原因，市场上所追求或者是客户想买的房子比较稀缺，成交量主要在这里。

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主持人：有效供应不足。

黄韬：对，还是有错位情况出现，错位出现其实也是由供不应求造成的，说到价格其实都有责任，开发商、买家、媒体，特别是购房者。

韩世同：有些开发商很价格涨的时候也不希望涨了，但是你控制不住。

黄韬：所以开发商是很矛盾的，有的开发商希望一下卖完，但是有些不是，你卖的太快老总不高兴，这跟企业文化以及对后市的看法有关系，反正每一种措施都要对所做出的判断负责任。2007年的时候，我们当时建议开发商，很多开发商赶快卖，代理公司的利益，反正我们的量上去就行，但是很多开发商认为2007年这么好的市场我还出货，我肯定留在后面卖，2008年更好。相反2008年很多开发商悲观，认为出不了，但是实际上2009年又不一样。现在主要是供应量少，如果真正的供应量上来了，价格还是有下降的空间。

韩世同：现在供应量上来了。

朱欣苑：9月才增加的，新增供应这块我们一直有监测，9月才开始增加，但是9月的增加我们发现十一期间表现出的惜售也是很明显的，我们做金九银十，全新盘三十多个，但是有十多个可能放在十一之后才卖的，所以他们在选择上还是选择了惜售。但是十一的价格也涨到了高位，我们做了一个消费者调研，发现刚才所说的首次置业者的问题。五一的首次置业者有40%多，但是十一的时候只有30%多了。价格也缺失是在高位，但是这个高位怎么看呢，一方面说是很危险的，但是像另外一面，比如说广交会，就看什么人来买、看房价了，有些人说广州的房价还是很低。而且支撑房价难以下跌的，包括2009年的地都集中在央企，中心区我个人认为还是比较难降下来，因为中心区在高位肯定有调整的压力，但是还是要看整体市场的供应情况。

肖文晓：虽然现在楼市价涨量跌，我认为都是客观的，一手可以从阳光家缘网的数据看到，二手我们也有监测数据。从我们的新增客人比也可以看出，第三季度开始市民强烈的购买欲望是不一样的，上半年我们统计的新增供求比，一个房源对应7-10个客人，但是最近是1套房源只是对照5-6个客人，所以可以明显看出市场的变化，上半年大家蜂拥而来，现在需求相当一部分被消化掉，或者有一部分因为价格上涨暂时是观望需求。我们看到一手楼价现在基本上都是超过了2007年的高位，二手从上从我们的的统计，已经是比上半年涨了30%。而且9月份的统计，因为我们分行分布更广，我们是偏低的，但是已经达到了8996元/平方米，之前是8500元/平方米左右，作为买家来看他们也是有观望情绪。

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主持人：你说的是什么区？

肖文晓：排除萝岗和南沙，我们只是在十区。那边二手交易也不是很好，所以三大行都不去那里开点，一般比较活跃的地方。如果说像现在这样价涨量跌是不是危险，单从数据来讲我觉得一点都不危险，无论从房管局的90多万还是从7000多套来看，这样的成交量是一点都不少的。

黄韬：有可能是突破一千万，2001、2002年的时候，当时均价3000多、4000元/平方米。

肖文晓：在这样的成交量，如果有保持70多万，你要开发商降价，无论怎么接近他，我想都不会听你的。

吴定金：我想现在的开发商基本上都比较乐观，雄心壮志不是我们所能理解到的，我们担忧，但是他们雄心壮志。但是我们就希望房管局的数据一点，因为很多人是通过这个来判断的。

肖文晓：所以我觉得这个不算是危险信号，只能是对市场的警示，因为你的价格到了一定的位置，需求肯定会萎缩。

黄韬：价升量跌才是市场免疫力发挥作用的时候，如果现在市场还在量价齐升，我才认为接下来危险，因为价再高，量就缩了。接下来，市场肯定继续保持一定量的萎缩，价格可能会保持在一个阶段，不会再涨多少，进入下一个阶段量价齐跌，但是跌得很少，之后再回升。有一个过程。至少我认为不是量价齐升已经很不错了。

肖文晓：其实整个市场是不断循环的，现在是量跌、价升，接下来可能量跌价也跌，然后就可能要量稳了价跌，等一下又往回升，是一个不断循环的系统。但是为什么今年市场是这样，除了市场的免疫力，我们看到了太多政府在金融方面的外力，如果当市场被来自于外部力量所改变的时候，反映的走势有可能误导大家的判断，有可能制造出一个假象，让大家去犯错误。

肖文晓：现在看一手楼市的需求，朱欣苑他们调整的是多次置业者占到70%的比例，但如果说一个城市，比如香港这样的城市，如果一手楼只是少数人买得起，是很正常的，因为香港没有什么地可以供应。作为广州这样的城市，广州城市也在不断扩展，还在发展，不可能在发展阶段就使楼价达到香港的水平，变成只有少数人能够买得起的，所以我认为这就是市场的风险所在。楼市不能说单靠多次置业者支撑，这样是有一点危险的，因为郊区的供应量还那么多，市中心也不断有项目推出。更主要是多次置业者有很多楼，他们很受预期影响，不买没关系，他们有房子住，但是他们不买开发商怎么办？供应怎么办？

黄韬：现在预期2010年不会太差，毕竟有世博会、亚运会，说不定市场会回调。在上海年收入20万买不到房，现在像我这样年收入不止20万，当然标准可能是100万的房子看不上，就是这样的例子，像我这样收入的人也买不起。

肖文晓：我觉得有一定的道理，如果想在市区买房子的人去从化买，肯定可以。

黄韬：现在500万以上才能算豪宅，300多万是老百姓住的房子，但是有些人一套房子价值200万，但是他们不会卖，像滨江东我们统计过一半以上都是7000、8000元/平方米，甚至10000元/平方米买来的房子，现在值20000元/平方米，但是他们卖吗？所以说有些时候是琢磨不透的，楼价高，其实消费者也问问自己，钱不够而已，找工作努力赚钱。将来广州楼市、楼市要经过大跌，大跌之后就老老实实了。还是那句话，2008年算什么危机，2008年都没有把这些人振回去。

肖文晓：2008年之前是建立在2007年快速上升的基础上，但是快速上升之后再下来，其实还是一个比较高的位置。

黄韬：2010年以后的情况，我估计也不是很乐观，2008年的振荡我还不够大。

韩世同：因为政府救市了。

朱欣苑：现在越来越多的央企进入这个行业，地王是他们拿的。

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政府的政策走向

主持人：韩老师刚才也表达了观点，政府先不要动。

黄韬：我认为也是这样，让它自己调整。

韩世同：它已经调整了你再动，肯定是自找倒霉。

朱欣苑：调一次涨一次，倒不如让市场自己调节。

主持人：好像两只手都按下去了。

韩世同：银行不完全是为老百姓能买得起房子，还是为了自保，是过量了。包括现在调整也是因为过量了，不是因为房价涨得太高了。

主持人：房地产市场复苏很快，危机转回来那么快，其实是国家在控制，控制房贷，现在价格那么高，就有人提出要不要再下调一下。

肖文晓：前三个季度成交量那么大，银行不可能无限放款，所以说第四季度从银行自身可能也没什么区分，可能会稍微收一下，但是这并不是它判断、是国家的要求，不一定是国家的要求，从自身的角度来讲有必要收一收，明年再放。

主持人：国家政策对银行的影响是非常大的，现在的问题是政府想不想控。

吴定金：所以说2008年反而给发展商吃了定心丸，所以现在大家疯狂扩张，反正跌也不会到哪里去。

韩世同：因为信贷政策的适度放松、极度放松，是有层次的，其实现在是严重失控，就是谁要为这个事情买单，现在等于是把潘多拉盒子打开了，魔鬼已经出来了，没有人来处理这样的事情。如果要出现金融危机的时候，或者信贷出现坏帐上升的时候，他们会是什么动作？他们永远是锦上添花而不是雪中送炭。

肖文晓：要么调控到底，要么就别出政策。

韩世同：营业税政策本来就不是太合理，在这样的环境下谁也不敢说建议保留怎样的，本来这个政策对活跃市场并不是太有利的。

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主持人：我觉得最近还有一个话题，现在开发商不是我们都在说他有钱了，但是为什么不拿，为什么不开工吗？

吴定金：在开工，很猛。

黄韬：上升了，加大力度开了，3、4月份以后已经很明显了。

主持人：9月份我在省发改委的同学就一直问我这个问题，开发商对后市怎么看的，因为他们很关注。

吴定金：囤地、开工其实都是跟着楼市走的。

黄韬：房地产有个周期，就是周期搞得很多变化在这里，而且不是金融风暴周期不会这样的，加上金融问题，全球因素。

吴定金：之前对市场的观点有错误，只有职场差了才囤地，市场好了肯定是存货。

黄韬：对，开发商也是大约知道周期了，市场好了不可能地在等，如果现在还不开发就错过一个时期。

主持人：应该说这几个月的开发量是在增长的。

黄韬：增长了，而且预计明年第二季度是新货上市的高峰期，就是2010年5月份，货量会比较多，市区也有比较明显的增加。

主持人：价格呢？

黄韬：当然不可能集中在某一天，但是会慢慢多起来，而且还有成交量检验，而且每个地区发展起来表现也不同，但是整体价格应该是稳定的，甚至2010年亚运之前价格有一跌，跌了之后还会上。

肖文晓：如果从郊区量，大家说不会跌，主要是中心城区，但是郊区其实现在存货也是很多的。

主持人：十一这段时间，成交量总的来看不是…

吴定金：因为供应量大，相对比例就很小。

主持人：对，江南新苑这几个卖的很快的。

黄韬：只有很少数的开发商是自有资金，如果有本事跟着规律走的话必定有一天会赚大钱，但是很少这样的。

吴定金：民营企业的话，可能不愿意，负债太高的话不行，因为本身实力太薄弱了。

朱欣苑：2008年也给了发展商一个启示，就是可以扩张，扩张到一定程度国家不会不救你的，企业发展越大的时候涉及到就业问题。

主持人：1998年金融风暴的时候，广州有几个在香港上市的，广信就死掉了，当时是保了两个、死了两个。

肖文晓：开发商的筹码越大，政府的顾忌越大，这是肯定的。

黄韬：那是国企，民企不一样。

朱欣苑：比起90年代的时候，发展商的话语权越来越大了。

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专家谈购房者如何买房

大话地产嘉宾合照

主持人：最后一个最现实的问题，我们做过一个调查，就是说网友准备半年内买房的，打算半年内买房的比例还是比较高的，占42%。各位对半年内买房的消费者，应该有一些什么样的提醒？

朱欣苑：我觉得每个人情况不同，最重要还是根据自己的情况考虑，如果真的很着急该买还是要买，因为从长期来看房价肯定还是往上走的，比如说从十多年的经验来看，早买房好过晚买房，具体还是要看个人具体实力，如果是按揭风险高很多。如果有实力一次性付款，这样风险比较小。十一的时候有一个投资客打电话，说他看一套房拿关系价19500元/平方米，其实他也在犹豫，每年除了利息其实也赚不到太多钱，所以也不敢出出手了。投资型时时刻刻可以找到比较新手的物业投资，投资客是不停看房，有八个点就出手，他们不求一定赚多少，就是要资金周转开，能够有八个点的利润的话就出手了。当然是一次性付款的，他们到时候也是有这种投资机会的，因为这样转得快，周期短，周转快，这样的话地润就出来了。

肖文晓：所以我觉得买房，如果手楼做投资的话，选择产品必须要非常谨慎。有实力就选豪宅，真正有稀缺性的景观性资源，要么就是挑一些未来政府可能搞大开发、现在比较冷门的区域，反正不上不下的区域如果买来投资的话，可能未必达到预期。自住的话，反正是住，差异也不大了。但是二手也不是完全没风险，也有可能降价，但是相对周期短，可以快进快出，腾挪空间比较灵活。

吴定金：对自住买家主要是找到自己的位置，在住房供应情况下找到自己的位置，短期内价格可能会有波动，但是未来变化不大。因为自住，确实有需求。

吴定金：对于投资的话我觉得有几个点需要关注，与其猜测不如看某个片区，现在大家关注的可能是亚运城这些地方，新火车站这块也是比较好的，因为投资者密切关注广佛都市圈，我看了广佛的规划，有一个白鹅潭经济圈，因为白鹅潭经济圈正好是包括芳村、荔湾、金沙洲等靠近的地方，我觉得未来增值比较大的。未来也是在广佛交界，但是是番禺和顺德的交界，那块比较好的可能是新火车站。我觉得在这块也比较好。主席说一定按照大势走判断，不要说他们了，我们业界的人也很难判断，与其猜来猜去不如找一个看得见摸得着的。

肖文晓：从投资的角度，二手至少有一些租金可以收，一手的话就是压在那里等着它，看能不能等到了。所以说要么就买稀缺性的，要么就买有利好，或者是觉得将来有可能好，虽然一些地方是有利好，但是已经被炒得不成样子了。

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主持人：买二手房的时候，有点投资性质的，最主要是看什么？有人说买电梯楼。

肖文晓：因为我们也刚好做了详细分类，电梯楼的均价上涨和楼梯楼的均价上涨，电梯楼的涨幅也是比较大的，优质物业无论在市场低迷期还是说好的时期，都是比较吃香的。楼梯楼成本低，但是从投资的角度来看，除非是出租，如果想转差价的话，空间还是比较有限的。

主持人：买的时候从出租方面来看，楼梯楼会高一点？

肖文晓：要看长线还是短线。

主持人：这笔帐算起来，哪种更好一点？

肖文晓：投入大，回报就大。

主持人：如果有100、200万投资楼梯楼，也投资一个电梯楼。

朱欣苑：同一个区位差异不太大。

肖文晓：如果多投资，平稳更好一点，相当于不把鸡蛋放在一个篮子。

主持人：因为我们涨是靠土地在涨，还有什么？

肖文晓：如果判断是大势比较好就买好房子，如果判断是未来有风险，我建议还是不要选高价值的楼，可以像多买几套平常的。也跟心态有关系，是长线还是短期。

主持人：下面请黄总就我们的最后一个问题发表一些观点。

黄韬：关于这方面我的建议比较简单，该买的就买，从这几年的发展规律看这几年买房是比较有个性的，特别是地区、发展、户型都不一样，反正就是说你认同现在的房价、有钱给、能够供得起就买，这部分人我想大部分是改善型或者是自住型，如果是纯属投资不拿来住或者是改善的话，我认为是楼价偏高，要谨慎。而且明年货多的时候更有选择性，开发商在竞争的时候你买的舒服一点，现在发展商哪有竞争，你作为投资空间就少很多，但是住就不一样了，像买衣服一样，打到五折就没有你的码数了。所以说看好了，能够付得起价格就买。

韩世同：我觉得基本上是这样的判，房价肯定是在位，对必须要买房、不买不行、又买得起的，标准就是建议买小一点了，不要把初次要求那么高，个100平方米和60、70平方米的负担差很多。

韩世同：我比较赞同，作为长线投资肯定要特别讲究投资时期，中间位涨跌都有可能，但是在高位买赚钱机会不是太大，像2007年高位买房的人有机会赚钱吗？

主持人：2008年我朋友买到现在没赚多少，而且是投资了装修，应该没赚什么。

韩世同：事后诸葛亮都比较好做，像番禺有地铁，房价直线上升，南沙就看不到这个情况，因为离地铁太远了。这样的情况在花都会不会重现，我觉得其实还是应该考虑的。还有一块买不起的，就不用想了。

黄韬：不要勉强，不要担心将来涨得高了要负担买，这样不值得。

韩世同：未来20、30年利率会不会上涨不知道，会不会被炒鱿鱼也不知道，而且这里面有经济波动。

主持人：最后还有一个非常重要的事情通知各位，近期搜房网展开了广州地产十年的一个评选活动，多谢各位老师对搜房网的支持和关注，谢谢！

黄韬：也谢谢搜房网对我们的“热捧”。

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