[摘要] 近期广州楼市成交火爆，楼价“涨声”再起，对此，业界观点不一，有业内人士指出：最近楼市的涨价，很大程度上是一种营销手段的改变，另外由于宏观经济形势判断各异影响，市场上楼价调整“心理战”加剧。所有这一切，对于观望人群简直就是一种煎熬，那么，此轮“小阳春”是真是假呢？后市将是如何？观望着是否该出手了呢？
韩世同：我认为“小阳春”不是现在就开始有的，在12月份就出现400—500套了，只是春节那几天特别少的，17、18日又开始上去了。成交量的放是显而易见的，不是今年才开始放的，早就开始放的里。现在怀疑这个量，这个情况即使有都是个别的，不是主流的。我观察到像黎老师和朱小姐讲的情况，的确是很奇怪，3月份很平稳，但是不可能有更权威的数据去分析、判断，但是我宁愿相信他是真的。我们可以看2月份的数据，越秀区的成交有一些是2月份才反映出来的，但是那个月份没有把房价推到超过8000元/平方米以上，那个月郊区盘的比例还是比较大的，万元以下的还是占了7成以上，从1月份开始就是这样的了。10月份的收入和11月份的万元以上和万元以下各占一半。说明中心城区高房价位的成交有所减少。
韩世同：为什么看到这个数据跟房管局的数据对不上呢？很多的因素是这个数据是十区二市，你们这个数据是包括了二市的，房管局的是不包含二市的。从化跟增城价位是很低的，都是在3000元/平方米—4000元/平方米的范畴，目前肯定不能考虑十区二市的价格走势，光看十区的成交，在阳光家缘网上是看不到价的。我从春节前就开始监测，很多楼盘是测不到春节前是多少的，我们无法知道开发商成交时的价位，我们看到的是交易登记价位，因为房管局是截至到交易登记的时段，以前阳光家缘公布过即时的交易登记。方圆有一个楼盘早就卖完了，有大部分是抵押的，还不能够往上登记的，这样也不能即时反映。这里面的差异性就更大了，反映不到真实的状况。目前单看这个数据，肯定是下降的，十市二区就只有100了，我看到网上有记录，连续2天是零成交，这个系统运作都不太正常。阳光家缘网显然不是为了公布数据的，比较多的是想给消费者能够去查这套房是否一房两售，不是为了公开这个，不给你提供统一便利，可能你们有远程，需要很大的工作量去记录它。我看了三个网站，包括数据、截至时间都不太一样的，所以套数都不太一样。
韩世同：我认为“小阳春”是不可质疑的，看数据的时候要如何看透这个市场，我认为“小阳春”不是因为升了，反而是因为降价带来的，不光是降价带来的，还有就是国家政策，一个就是税的降低，一个就是利率打七折，还有营业税。实际上很多政策都偏向于首次置业的，这就造成低价楼盘成交放大，高端楼盘由于二次房贷的政策不太清晰，买的时候很难确定你能否销售到七折，买的时候积极争取或者你有关系就能确定，如果没有这种把握的话，在下定、购买签约的时候都不能确认你能否享受七折。
韩世同：现在开发商利用了“小阳春”来拉升房价，这个也是事实。看到现在的报价普遍都提升了，开发商由于舆论的压力，也调整了一下，开发商就说这是营销策略，的确是有拉升，有拉升必然会影响到成交。再加上二手的返价，也会拉升。
韩世同：我目前是这么看的，中央给那么多政策开发商，希望你把量做大，你又把价格拉升的话，回过头GDP又不见了，恐怕你再重新陷入到销售困境的时候，政府我估计会比较难了，不知道该如何表示更好。再出更利于市场的政策，消费者会有比较大的购买情绪。目前舆论导向倒是希望开发商不讲价，明摆着降价还有一定的追棒，但是这个追棒是否在减弱。在目前的市场情况下，我跟开发商有一些观点看法不太一致的，他们一致认为消费者是买涨不买跌的，开发商能够使得大量投资客购买的话，那是买涨不买跌的。现在很多人去买，并不是因为现在太划算了，太便宜了。样的话，能有多持久，如果要以自住型的买家，显然会受到购买能力的制约，很突出的表现恰好是买跌不买涨的。房地产不断下滑的情况下，如果下得太厉害不敢买，今年买了明天亏就不划算。房价现在已经大幅度回落，已经释放了很多，使原来的无效需求变成了有效需求，这样就有大量的入市。但是国家的政策是适用于首次置业的，就造成了郊区盘、二事二手盘比较放大。
主持人：邓先生最近对这一块有什么样的观察呢？
邓浩志：我认为“小阳春”是真的，但是怎么看这个“小阳春”，到底是反弹还是反转，我个人看还是反弹。我认为要预测一个楼市未来两三个月的走势是很困难的，大趋势我们可以看到，如果是整体向下也会出现阶段性的反弹，我看这波“小阳春”是属于阶段性的反弹。
邓浩志：一、宏观经济。经济不复苏我认为房地产业能够真正复苏的可能性是不大的。美国的次贷危机，区域性的金融海啸，中国经济的增长、回落，一直都在困扰，这个困扰可能还会持续一段时间，经济不复苏，楼市要全面复苏是没有根基的。
邓浩志：二、供求关系。到目前为止市场上的空置率和建好的存量，06、07年过量的资金投入，这些问题还一直困扰着楼市，现在要消化这些房量或者06、07年投入房地产的资金，需要一定时间来解决的。
邓浩志：三、价格与购买力的关系，06、07年价格涨幅大于06、07购买力增长，可能居民收入增长了10%—15%，可能楼价的增幅是50%—60%，甚至100%。
邓浩志：基于这些原因，我个人认为还是反弹，不是反转。
邓浩志：说到“小阳春”到底能够持续多久？我提两个小的想法，“小阳春”是如何来的？我个人也认为“小阳春”是刚性需求受到08年一整年的压力，在最近几个月小的爆发；另外，也得益于政府的相关配套，降低购买者的成本，比如说降息、将税这方面的东西，促使最近出现“小阳春”。这波刚性的购买力是有限的，在整体看淡的市场中，购买力释放2—3个月，现在这个事点已经是末了。最近发展商涨价的问题，可能是营销策略。无论哪一种都好，想知道营销手段去拉客户，促使成交，这波客户成交完之后，这个说法还有另外一个问题，把场外观望的客户产生逆反心理，准客户可能就成交了，就导致后续客源的支撑是不足的。我认为这波“小阳春”，我不是太看好，可能进两个月会结束了。
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