[摘要] 近期广州楼市成交火爆，楼价“涨声”再起，对此，业界观点不一，有业内人士指出：最近楼市的涨价，很大程度上是一种营销手段的改变，另外由于宏观经济形势判断各异影响，市场上楼价调整“心理战”加剧。所有这一切，对于观望人群简直就是一种煎熬，那么，此轮“小阳春”是真是假呢？后市将是如何？观望着是否该出手了呢？
背景：
3月26日，广州房天下邀请业内人士、房天下博友、网友参加“广州楼市“小阳春”真假之辩”对话沙龙，共同探讨此话题。
（嘉宾从左至右分别是：房天下友彭昌海、汉国置业开发部副经理魏敏、广州维森置业有公司董事长张维伦、知名房地产营销专家韩世同、房地产经济研究专家邓浩志、合富辉煌首席分析师黎文江、经纬行研究部经理朱欣苑、房天下主持人、房天下友张献）
时间： 2009年3月26日（周四）14:30—16:30
地点： 广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB房天下直播室
出席嘉宾：
黎文江：合富辉煌首席分析师
张维伦：广州维森置业有公司董事长
朱欣苑：经纬行研究部经理
邓浩志：房地产经济研究专家
韩世同：知名房地产营销专家
魏 敏：汉国置业开发部副经理
嘉宾主要观点：
张维伦：判断“小阳春”我有保留意见，要等价出来。要量价齐升那就不是“小阳春”了，那是夏天了。楼市跟股市一样的，要看底部的。量肯定是没有问题的，成交量是上去了，但是要看一下价……[详细]
韩世同：我认为“小阳春”是不可质疑的，看数据的时候要如何看透这个市场，我认为“小阳春”不是因为升了，反而是因为降价带来的，不光是降价带来的，还有就是国家政策，一个就是税的降低，一个就是利率打七折，还有营业税。实际上很多政策都偏向于首次置业的，这就造成低价楼盘成交放大……[详细]
魏 敏：之前广东政策没有到位，很多买家是看完又看，在等降息、降税的政策。十五条之后，促使很多客有大量的成交，在3个星期以内我们有70多套的成交，相当不错。价钱是比开盘的时候还要稍微往上调整了一点……[详细]
黎文江：宏观经济一有转变，刚开始的时候大家很恐慌，对经济发展没有信心！经过这段时间政府做了很多有利信心加强，市场有所好转。刚才说了需求的政策，我认为还要加一个信心，股市现在也能够保持在2000点以上，这也是一个信心，还有一个就是要大家努力。这几个加起来，能够回暖。我不叫“小阳春”，“小阳春”就“春”，马上就是夏天了。我只说是回暖，我不提“小阳春”……[详细]
朱欣苑：08年整个行情都不好，更多在郊区外围区域，作为老城区来说，城区还是供求相对平衡的，如果政府可以根据市场的需求多推市中心的地，市中心毕竟是需求量更大，整个市场的状况会更好。如果说推郊区外围的，整个不仅是开发商的态度，也会更看淡一点。对市场也是不利的……[详细]
邓浩志：我在售楼部对客户或者销售人员聊天的时候，股市对“小阳春”是起到启动的作用，今年春节股市回暖让很多买家解套了，一手也好、二手都好，很多销售人员都有反映这个问题。股市能持续多久呢？3月份又说两会的题材，4月份有什么题材，如果在这个幅度稳定下来，对楼市是一个支撑的作用。如果说信贷资金又不在股市里面混，股市支撑不下去，对楼市会有一定的影响……[详细]
主持人：非常荣幸能够邀请到各位前辈，黎主任、韩老师、张总、朱欣苑、魏敏、邓浩志等，还有两位网友。
主持人：今天的话题是广州楼市“小阳春”真假之辩，那天我 邀请黎主任的时候，黎主任马上就说这还有假的吗？今天就从数据开始，从数据来说明问题。黎主任先来说吧？
黎文江：春节后的一个星期，有一个星期是卖了9亿的销售额，跟08年的十月黄金周差不多，但春节不是黄金周，是春节后的一个星期。2月14日光大花园434套，均价是11000元/平方米。3月7日中海金沙湾卖了290多套。说明一个问题：我自己认为是回暖了，这是相对于08年而言，08年是非常困难的，为了生存而奋斗，今年就好一点了。
朱欣苑：我们也在定期监测阳光家缘上的数据，跟你们刚才给的数据规律差不多。春节过后，日均都是300多套。3月的成交量比2月明显上升，3月以来我们做了月度监测，每周都在2300多套，成交量的上升有一个规律，郊区盘的比重在上升，中心六区盘有所下降。从成交结构来看，对开发商有一个借鉴意义，在定价上。
主持人：从中指研究院提供的数据中，仅有3月4日是276套是低于300套，整个3月份都是超过300套的。2月份还有一些是低于300套的，到目前为止3月份只有一天是低于300套。
主持人：张总对最近都是有什么看法？
张维伦：市场我不太清楚，从数据上来看，我认为有一个数据没有看到，就是价钱。可能因为统计的口径等各方面的原因，我不是直接面对市场，但是从数据上这是一个欠缺。从开发商的角度来讲，量和价至少是同等重要的。如果说因为降价而使量上去了，这样的情况我认为不会太乐观。因为对开发商本身也是不会持续太长时间的。判断“小阳春”我认为有保留意见，要等价出来。要量价齐升那就不是“小阳春”了，那是夏天了。楼市跟股市一样的，要看底部的。量肯定是没有问题的，微观上上去了，但是要看一下价。
张维伦：这个问题有两个大家可以讨论的，就是背后的原因到底是什么？我认为把这个讨论清楚了，才可能得出第二个问题的答案，以后会增长。
张维伦：我先说说个，我看看也是你这里面的问题。背后的支撑，我自己认为很主要的两个原因：一、前期被压抑比较久的刚性需求，已经压抑很久了，甚至几年了，总要间歇性的释放。对于这些人来讲，如果是自用的，价格高低对他的影响不是太大，无所谓，反正要住，总体来看差不多到底部了。
张维伦：第二个原因，为什么集中在3月份爆发？去年我们就有判断了，这次对房地产支撑的政策实际上是以两会为句号的，两会前后陆续该支持的政策都出台了，再不出就晚了。所有支撑房地产的政策都是要把中国的GDP保持住，尤其是今年的GDP。在3月份一个是刚性需求，另外又有政策的利好，就会造成这样的情况。对于这个原因不清楚，大家更关心的是能否持久，以后会怎么样。我认为还是从原因来看。
张维伦：从刚性需求来看有一个不确定的因素，大家要考虑。有需求，但是大家的收入实际上都在降低，因为金融风暴的影响。这个影响现在都第二轮了，所谓轮第二轮就是由虚拟经济转向实体经济，会影响到降薪、裁员等。对刚性需求造成削弱，不知道实在要被赶出了，所以购买的欲望会增强。
张维伦：第二个，刚才讲的政策，我个人认为也差不多了，政府能够出的也出得比较极端了。至于今年下一个阶段再出重大利好的政策可能性不是很大。
张维伦：这两个原因我自己感觉都在削弱，我个人认为“小阳春”之后，可能会是四月逆流或者倒春寒，跟炒股一样的，还会有一个向下的二次探底。但是我还是坚持一个观点，二次探底之后才真正到底，在春天来之前还会有探底。我先讲这么多。
主持人：市中心的货量的销售相对来说比较少，郊区比较多，这个问题您怎么看？
张维伦：我不太关心量的问题，我更关心价格。
主持人：还需要调整吗？
朱欣苑：从成交上来看，消费者更能接受郊区的盘。从现在的情况来看，3月份有部分的楼盘是在涨价的基础上起来的，我认为要分开来分析，虽然有一些楼盘的价格有所抬升，但是从这些楼盘的推盘量来看，自己的推货是有所减少的。从自己产品数字也有提升，所以价格也有抬升，对于个盘而言推货量有所减少，对于市场的成交量是有所放大的。
主持人：黎主任，在价格方面合富代理的所有项目当中价格的走势是怎么样的？
黎文江：平稳。
主持人：张总刚才提到比较关心价格走势的问题，2—3月份价格处于平稳的状态？
黎文江：从房管局的数据，12月、1月、2月，三个月的起伏在是个位数。房管局这么说，我也不知道怎么说。量是40多万平方米，我认为是不可思议的，这么稳定。但是刚才朱小姐说了，说外围的成交量比较多，所以价格是表现得比较低的。从阳光家缘看到的数，并不是完全降，而且中心区都没有进入到房管局统计的数据里面去，我是这么猜测的。
主持人：已经做的交易，上面还没有数据显示。
黎文江：如果按这个数额，起码都不是40多万平方米，没有什么数据比房管局的更权威的了。
主持人：大家只能看它的了。
韩世同：我认为“小阳春”不是现在就开始有的，在12月份就出现400—500套了，只是春节那几天特别少的，17、18日又开始上去了。成交量的放是显而易见的，不是今年才开始放的，早就开始放的里。现在怀疑这个量，这个情况即使有都是个别的，不是主流的。我观察到像黎老师和朱小姐讲的情况，的确是很奇怪，3月份很平稳，但是不可能有更权威的数据去分析、判断，但是我宁愿相信他是真的。我们可以看2月份的数据，越秀区的成交有一些是2月份才反映出来的，但是那个月份没有把房价推到超过8000元/平方米以上，那个月郊区盘的比例还是比较大的，万元以下的还是占了7成以上，从1月份开始就是这样的了。10月份的收入和11月份的万元以上和万元以下各占一半。说明中心城区高房价位的成交有所减少。
韩世同：为什么看到这个数据跟房管局的数据对不上呢？很多的因素是这个数据是十区二市，你们这个数据是包括了二市的，房管局的是不包含二市的。从化跟增城价位是很低的，都是在3000元/平方米—4000元/平方米的范畴，目前肯定不能考虑十区二市的价格走势，光看十区的成交，在阳光家缘网上是看不到价的。我从春节前就开始监测，很多楼盘是测不到春节前是多少的，我们无法知道开发商成交时的价位，我们看到的是交易登记价位，因为房管局是截至到交易登记的时段，以前阳光家缘公布过即时的交易登记。方圆有一个楼盘早就卖完了，有大部分是抵押的，还不能够往上登记的，这样也不能即时反映。这里面的差异性就更大了，反映不到真实的状况。目前单看这个数据，肯定是下降的，十市二区就只有100了，我看到网上有记录，连续2天是零成交，这个系统运作都不太正常。阳光家缘网显然不是为了公布数据的，比较多的是想给消费者能够去查这套房是否一房两售，不是为了公开这个，不给你提供统一便利，可能你们有远程，需要很大的工作量去记录它。我看了三个网站，包括数据、截至时间都不太一样的，所以套数都不太一样。
韩世同：我认为“小阳春”是不可质疑的，看数据的时候要如何看透这个市场，我认为“小阳春”不是因为升了，反而是因为降价带来的，不光是降价带来的，还有就是国家政策，一个就是税的降低，一个就是利率打七折，还有营业税。实际上很多政策都偏向于首次置业的，这就造成低价楼盘成交放大，高端楼盘由于二次房贷的政策不太清晰，买的时候很难确定你能否销售到七折，买的时候积极争取或者你有关系就能确定，如果没有这种把握的话，在下定、购买签约的时候都不能确认你能否享受七折。
韩世同：现在开发商利用了“小阳春”来拉升房价，这个也是事实。看到现在的报价普遍都提升了，开发商由于舆论的压力，也调整了一下，开发商就说这是营销策略，的确是有拉升，有拉升必然会影响到成交。再加上二手的返价，也会拉升。
韩世同：我目前是这么看的，中央给那么多政策开发商，希望你把量做大，你又把价格拉升的话，回过头GDP又不见了，恐怕你再重新陷入到销售困境的时候，政府我估计会比较难了，不知道该如何表示更好。再出更利于市场的政策，消费者会有比较大的购买情绪。目前舆论导向倒是希望开发商不讲价，明摆着降价还有一定的追棒，但是这个追棒是否在减弱。在目前的市场情况下，我跟开发商有一些观点看法不太一致的，他们一致认为消费者是买涨不买跌的，开发商能够使得大量投资客购买的话，那是买涨不买跌的。现在很多人去买，并不是因为现在太划算了，太便宜了。样的话，能有多持久，如果要以自住型的买家，显然会受到购买能力的制约，很突出的表现恰好是买跌不买涨的。房地产不断下滑的情况下，如果下得太厉害不敢买，今年买了明天亏就不划算。房价现在已经大幅度回落，已经释放了很多，使原来的无效需求变成了有效需求，这样就有大量的入市。但是国家的政策是适用于首次置业的，就造成了郊区盘、二事二手盘比较放大。
主持人：邓先生最近对这一块有什么样的观察呢？
邓浩志：我认为“小阳春”是真的，但是怎么看这个“小阳春”，到底是反弹还是反转，我个人看还是反弹。我认为要预测一个楼市未来两三个月的走势是很困难的，大趋势我们可以看到，如果是整体向下也会出现阶段性的反弹，我看这波“小阳春”是属于阶段性的反弹。
邓浩志：一、宏观经济。经济不复苏我认为房地产业能够真正复苏的可能性是不大的。美国的次贷危机，区域性的金融海啸，中国经济的增长、回落，一直都在困扰，这个困扰可能还会持续一段时间，经济不复苏，楼市要全面复苏是没有根基的。
邓浩志：二、供求关系。到目前为止市场上的空置率和建好的存量，06、07年过量的资金投入，这些问题还一直困扰着楼市，现在要消化这些房量或者06、07年投入房地产的资金，需要一定时间来解决的。
邓浩志：三、价格与购买力的关系，06、07年价格涨幅大于06、07购买力增长，可能居民收入增长了10%—15%，可能楼价的增幅是50%—60%，甚至100%。
邓浩志：基于这些原因，我个人认为还是反弹，不是反转。
邓浩志：说到“小阳春”到底能够持续多久？我提两个小的想法，“小阳春”是如何来的？我个人也认为“小阳春”是刚性需求受到08年一整年的压力，在最近几个月小的爆发；另外，也得益于政府的相关配套，降低购买者的成本，比如说降息、将税这方面的东西，促使最近出现“小阳春”。这波刚性的购买力是有限的，在整体看淡的市场中，购买力释放2—3个月，现在这个事点已经是末了。最近发展商涨价的问题，可能是营销策略。无论哪一种都好，想知道营销手段去拉客户，促使成交，这波客户成交完之后，这个说法还有另外一个问题，把场外观望的客户产生逆反心理，准客户可能就成交了，就导致后续客源的支撑是不足的。我认为这波“小阳春”，我不是太看好，可能进两个月会结束了。
主持人：魏先生您说一下？
魏敏：我们项目从去年开盘至今，成交的速度不是很快，推出的部分在合理的时候都能消化。之前广东政策没有到位，很多买家是看完又看，在等降息、降税的政策。十五条之后，促使很多客有大量的成交，在3个星期以内我们有70多套的成交，相当不错。价钱是比开盘的时候还要稍微往上调整了一点。
主持人：现在价格是多少？
魏 敏：均价8500元/平方米，原来我们的口号是7900元/平方米，市区楼。对市场的信心比较充足，4月份下旬在北京路有一个项目也会开售，目前开放了销售中心，销售中心接受登记有800多人，报出来的均价在16000元/平方米。买家或者消费者对我们的价钱反映不会很大。在市中心稀缺地块的情况下，货量相当少，这个价钱是可以得到一定的支持的。
主持人：从你们得到的数据来看，近期买你们项目的主要什么人？
魏 敏：宝翠园很多新婚或者外地来广州工作，几年有积蓄的，他们对宝翠园比较有兴趣的，这帮人是相当实在的客户，不只看我们一个盘，会看周边很多盘，也不只看一次，经过很多的分析，看到政府的政策没有太多的优惠的时候，才会下决心的，以自用为主的，投资客暂时还看不到。另外就是周边居民改善居住的需求，也占了40%左右，还有一些老师。
主持人：那边也有老师。五号公馆呢？
魏 敏：街坊，在这个圈子里面生活多年的老顾客，甚至是他们的第二代，现在有一些人是三四十岁的，可以晚上到父母家喝汤，自己到另外一个地方居住。
主持人：刚才几位都从宏观、微观讲到了对广州近期“小阳春”的看法。接下来的一个问题，在支撑这个“小阳春”，目前出现这一波“小阳春”，从刚才各位的看法来看，特别是张总和邓先生，他们两个认为是刚性需求，一个是政策面上对他们的影响，支撑这一波的“小阳春”。刚才提到的刚性需求，最近刚好做空房的推荐，我们网站也做了空房的调查，网站有一个特点，上网的人群区域比较年轻化，调查的数据接近了60%是买空房，这也就是刚才朱小姐提到的周边的消化得比较多，韩老师也提到了。为什么这一波人会投票投得？刚才各位也提到了价格、购买力是比较符合他们的。
黎文江：不可忽视开发商本身的努力还有代理商的努力，就算是有刚性需求，但是没有产品适合他们的，没有价位适合他们的，我认为从开发商来说和代理商所做的努力来说，我认为也算是一个原因。另外一个原因，宏观经济有所好转，大家开始很恐慌，对经济发展没有信心！经过这段时间政府做了很多有利信心加强，信心跟政策是两回事。刚才说了需求的政策，我认为还要加一个信心，股市现在也能够保持在2000点以上，这也是一个信心，还有一个就是要大家努力。这几个加起来，能够回暖。我不叫“小阳春”，“小阳春”就“春”，马上就是夏天了。我只说是回暖，我不提“小阳春”。
主持人：你提有所回暖？
黎文江：“小阳春”毕竟是“春”，春很快过去就夏天了。
主持人：夏天不更好？
黎文江：夏天不是春，炎热的夏天。
主持人：到那时候可能是盛夏了。
韩世同：我想补充一下刚才讲的购房人群这里，以我近几年的观察，广州由于很大块中产者，他们偏上的对七八千的房价比较认同，或者购买能力，比较低端的客户是五六千的，市场上哪一个地方有五六千、七八千的，基本上中心城区没有的。去年有五六千的就是金沙洲、白云大道北、萝岗。还有一块就是比较高端的，是目前的主流人群，就是换房的，他们有比较强的购买能力，二次置业的。
韩世同：这部分人在高房价下，他们应该是市场的主力队，恰好又被二套房贷的政策制约了，去年一直有争议，包括去年年底说要放开，折腾来折腾去，我比较认为应该多释放有效的需求，当然不是说不管这些人，因为不能强行的叫房价让他们都买得起，现在郊外他们都买得起，恰好是低端人群的成本无法拿来做日常居所。
韩世同：比如说广园东这一块，有些楼盘在楼吧体系比较完善，比较能够吸引中低买家，在金沙洲也是可以通行的，但是再远一点，花都就比较难了，我曾经希望花都区政府向一点办法，公共的搭建快速的交通体系来改善在地铁之前采取一些举措，使得这些人又可以到那个地方释放购买力。高端这部分现在的确可以释放，但是毕竟受制约二套房贷，如果可以用公积金就不需要付高息了，公积金贷款还是能形成一定的主流的。
主持人：朱小姐有什么补充吗？
朱欣苑：张总之前提到的说关心价格，但是价格阳光家缘不出来，这个是市场上很难监测到的因素。我们也尝试努力可以反映到更详细的市场信息给消费者。我们做的指数，并不在于要反映价格是上涨还是下跌，做的是成交量排行前50名的成交均价，这个反映是市场上畅销楼盘的价位水平，其实是反映这个。在于整个趋势的把握，而不在于单个楼盘的价格。
主持人：也就是反映市场的承受力。
韩世同：这个数据变化很大，现在也有人把国土房管局十几个楼盘来做变化。
朱欣苑：房管局抽样的是典型楼盘，跟总量差别别是很大的，如果选取楼盘每个月的成交量在200套以上，这个就能反映问题。
朱欣苑：选择的容量太大了，选择是35套以上的，刚才黎主任也有说，他们选择我们看到的也是低价盘居多，靠操作比较容易。如果排名的，好的时候会在500多套，如果排在前十位的会在200套以上。
韩世同：你们有做二市的吗？
朱欣苑：我们是分开来做的，报告上有说明是十区的还是二市的。
主持人：黎主任刚才提到是一个回暖，是将持续下去还是什么样的情况？
黎文江：还有一个反弹，很难说。现在要看几个原因，一个就是世界经济的走向怎么样。4月1日二十国的会议要召开，讨论全球的问题，如果大家谈得好，有可能就有用，如果谈不好，不欢而散那就麻烦了。现在又加了中国、印度、巴西等，如果谈得不好的话，就麻烦了。温总理说还有很重要的弹药，我认为还是有的。刚才韩总说了，二次房贷的放松意味着投资和改善型的需求就上来了，刚才大家谈的都是自住、首次置业居多。如果经济继续下滑的话，二次房就会考虑了。降息、降税这些都有可能。在三架马车中，出口不行的话，房地产作为投资和需求，肯定要摆在头位，把他们拉上来，经济才会好。有些观点上经济好了，房地产才好。
黎文江：我认为恰恰相反，首先要房地产好，经济才会好，因为出口很难拉动。我们考虑到我们是饭完成乐观，没饭吃了，肯定要努力的，不管是否下滑，都要努力。一定要保持价格不要下去，从保饭碗来决定我的说话。有的经济学家拿国家工资，就不会保护他们的饭碗，我们肯定要努力的，不管你预测还是不预测，忽悠别人都好，我是朝这个方向努力。
黎文江：不管它是否持续，肯定要努力去执行。刚才也说了，不管国外经济怎么样，还有充足的弹药准备，国家还有国庆节是一个60周年的大庆，从政策上考虑的。国庆节之前会有成交量上的大的上升，广州还有亚运会，上海还有世博会，经济不好怎么办？谁来啊？怎么样都要顶下去，想尽办法都要上去的。从这方面来说，我们认为理论上可以持续，我们也要努力去做到持续。至于怎么去做，如何持续，就走一步算一步。
黎文江：刚才都说了，成交一回暖，马上就涨价。我认为开发商不是傻瓜，开发商比经济学家、专家都聪明，因为他是在商海中滚打这么多年。
韩世同：如果开发商聪明就不会买高价地了。
张维伦：政府比开发商更聪明。
黎文江：为什么现在涨价，我跟你们说六方面的原因：
黎文江：一、日光盘，说三个就卖光了，是不是价钱太低了，价格要定得高一点，所以一般都卖八九成，不要全卖光，卖光肯定是说你价格低了，你看到日光盘肯定会涨价的。
黎文江：二、有一些带装修约提高了，升级换代这种性价比提高了，价格提升也是可以谅解的。
黎文江：三、故弄玄虚，买涨不买跌的心态，刚才也说了。
黎文江：四、拖延。买光的话，都要倒闭了。
黎文江：五、回暖之后，就往回调，人家也没有涨价，没有回到原来的价位，降了30%，回了20%，还是降了10%。
黎文江：六、跟风上涨。
黎文江：我总结起码有这六点心态，不是说成交量一回升马上就涨的，有很多策略上、营销上的手法以及很多原因造成它必须要这么做。总的来说，现在涨价，某一段时间还是会往下降的，价格是一个手段，不是目的的，目的就是成交量，多一点回笼。价格可以是一种手段，不是目的。张总说看价格，我认为还是看成交量。
主持人：还是要看成交量，价格只是表现出来该怎么来影响成交量的问题。
黎文江：作为一种营销手段。
韩世同：讲到价量的关系，我一直都有关注。价量的关系在一定时期会变化的，目前的状况下我是认为价格跟量的关系，如果量的升，价格就会减。在一定时期会出现这种关系。尤其是在刚性需求以自住买家为主导的市场上，受到购买能力的局限，不是说有大量的投资性，投资性的需求对房价不是很敏感，对市场前景很敏感。在这种环境下，如果要是现在房地产市场如果进入了下行周期的话，存在这种规律，可能在短期内就出现大的反转、逆转是比较难的。上升了四年多，下来回落了一点，我认为度过了从上往下的转折期，搞不好就会死，但是现在因为政策的问题，没有死。现在放宽政策，不让他们死。土地出让金也延缓交，如果收得死死的，恐怕就不行了。在这种情况下，量的支撑是很重要的。如果在陷入成交萎缩的困境，市场恐怕要再次经历一个折腾。
韩世同：按照原来的态势发展，很快就会进入平稳的阶段，这个阶段就是下行周期稳定发展阶段，类似于98年—2003年，这么多年整体房价才变化了20—30。那个阶段比较少投资客，除非专职的。他们不妨碍开发商开发，消费者购房。恒大、富力当时都是小开发商，都是在这个时间成长起来的。现在你再入这个市，按照现行的价格是可以操作的，现在地价跟房价的关系跟原来高价的地是不可以的，现在去买的地来开发是可以延续的。
韩世同：开发商的天性就是要赚钱的，而且要利益化的，没有办法，就必然要折腾了，非折腾不可了，非要折腾不可，就晚一点再进入稳定发展阶段。我愿意看到的是一个阶梯型下降的开发，也可以是下降的。开发商这几年给市场搞坏了，其实降也可以盖楼。如果周转得好一样可以转大钱的，开发商现在要开发一些商品对路的，去做一些普通的小户型，不要把小户型都做成宾馆一样，当然就贵了。高或者单价高，我能让你总价地，10000元/平方米买50平方米—60平方米，都可以的。
韩世同：不知道谁在博客上写到，碰到经济困难的时候，香港的开发商就会要求把房子高的建矮一些，大的建小一点，因为高的建矮成本就降低了，大的建小了消费者就可以承受的了。回过头来看，我还是认为顺应市场的开发商是精美的。万科在珠三角是没有什么压力的，压力比较多是在北方市场。南方市场调整得比较快。
主持人：今年在压力上相对来说是比较小的？
韩世同：小很多，他们融资渠道比全民营的要小很多，说要发债券，很少说民营的开发商已经申请到债券。
邓浩志：我在售楼部对客户或者销售人员聊天的时候，股市对“小阳春”是起到启动的作用，今年春节股市回暖让很多买家解套了，一手也好、二手都好，很多销售人员都有反映这个问题。
邓浩志：多少股市能持续多久呢？3月份又说两会的题材，4月份有什么题材，如果在这个幅度稳定下来，对楼市是一个支撑的作用。如果说信贷资金又不在股市里面混，股市支撑不下去，对楼市会有一定的影响。
邓浩志：另外，中国的楼价是否能支撑住，有一个不确定的因素就人民币会增值，最近美国大量的买了国债，美金有贬值的可能。这是一个不确定的因素。
主持人：张总跟朱欣苑有什么要补充的吗？
张维伦：我认为这个问题没有那么复杂，房子买不起就是问题的核心。讲太多的金融风暴、开发商自己的想法，最终都是一个交易。始终最关心的还是价格，现在房地产所有的问题就是价格，到底老百姓能否承受得起。大家可以做一个调查，这么多的量，可以做一个抽样，就问一个问题，认为买的便宜货还是贵货，就是说你认为买了是否划算。我估计结果90%会说贵了，为什么要买呢？我要结婚。这跟什么概念一样呢？我要交钱，我绑架交钱和我主动给钱感觉是不一样的。我从消费者的角度，我认为价格比较重要。你让我去买中环广场，也卖得很好，我看了2—3次，我公司就在那旁边，我就是下不了决心，认为太贵了。现在的价钱，当然大家的角度不同，开发商、业内的人希望价格上去。我始终认为哪一天价钱真的和市场适销对路，就是真正所谓的“小阳春”变成“大阳春”。
邓浩志：价格和购买力必须是匹配的。
魏敏：中国人的收入跟房价是匹配不了，为什么出现这个问题呢？结婚买房可能会动用了好几辈人的积蓄，业主的收入可能跟房价差得很远，加上父母的公积金和积蓄。
张维伦：消费力要匹配，最终拿得出这个钱，而且是心甘情愿拿这个钱买房就行了，至少目前这个市场，我感觉还没有到底。
主持人：确实有一些是动用了两三辈都买不起的。
魏敏：前几代的人可能是单位分的房。
主持人：这几年还算是比较多的，主流消费群体。
韩世同：大家把这个收了以后，下面还能否涨起来呢？几代人又要等很久了。
主持人：目前在广州本地人购房多还是外地人多？
邓浩志：本地多。为什么楼价这么高还是这么多人买呢？虽然总体的购房力和价格不太匹配，但是还是有一些老本没吃的。
主持人：刚才张总提到价格和结婚的问题，刚才已经提过了一个，房天下最近推一个购房券的问题，在主题背景下也提到了，最近涨价有些人说是营销手法，宏观经济是这种情况，市场上又出现一种情况，接下来会进入心理战的阶段。我看这几天出了二手房的报道，上周看房的人降了3成，很多人都说不看了
邓浩志：一好一坏，好的就是可以磨磨蹭蹭的促进成交。有一些在外围观望的，没仔细看房的，一些不太实的客户，对他们是一个逆反心理，现在还是不看了，买涨不买跌是在牛市或者熊市，牛市就越升越买，熊市就越跌越不买，现在我认为是跌会买，涨不会买。
主持人：不管是政府还是开发商，房天下最近也老提购房券的问题，各位能否说一下各自的看法？
韩世同：如果开发商发出来的跟团购、特别折扣没有什么两样的，只不过换了个说法，是一个促销手段。跟政府发放购房券是不一样的。
黎文江：政府能发多少，一两百元。
韩世同：政府发放给经济适用房的购房券的，不买经济适用房了，给你购房券到市场买房子，相当于经济适用房。但是现在的不是一样的，只是一个特殊的折扣，是一个营销手段。间接给消费者带一点实惠。
韩世同：在滞销的情况下，开发商有这种手段也可以的，去年有各种各样的手法，比如说一二手联动，如果还存在差，可能一二手联动又会出来了。我认为看不太准，因为现在很多连带的因素，尤其是最近的拆迁房大的补偿，我是认为这个是很异常的变化，而且这种变化会引起很大的影响。虽然并不是提价主体，但是会容易形成一种标杆性的东西。这种东西我不认为好的影响好，但是应该把河涌改造，给市场搬迁，是不是要一下子补偿这么多。这种变化很难预料，未来的市场怎么样，但是很快会进入成交急剧萎缩的局面。
黎文江：拆迁返价的问题，广州到武汉，广武铁路就是不搬，5号线也是，也有不搬的，地铁要绕着走，如果东豪涌也不搬的话，大家就不会返价了，这是舆论的宣传问题，为什么不考虑用13000元/平方米能够权衡利弊。他们就用这个作为13000元/平方米的返价，如果不搬的话，舆论又会怎么样，是不是让东豪涌绕着走呢？事情有利弊权衡的问题。有些人利用这个做文章，影响了其它人。
韩世同：实际上也是越秀区政府大做文章。
黎文江：我认为是媒体做文章，加起来是18000元/平方米的，其它的是奖励的，奖励只是供期提前了。
韩世同：政府不当成是舆论就不会这样的。
黎文江：政府不说话的，都是媒体去说的。哪有政府大张旗鼓的这样说的，媒体不去找政府，哪有政府去找的媒体。
主持人：政府要去主导媒体。
魏敏：政府现在不缺钱。
韩世同：政府的钱还不是规划的。
黎文江：大家都是要治理河涌，政府就要治理河涌的了，治理河涌就要这么干了，亚运会之前搞不了这个河涌，那怎么办？
韩世同：他们自己去给自己麻烦，现在完全是有可能起到标识的作用。
黎文江：我们就不要说它是标识，只是一个特例，赶工程需要。
韩世同：客观上开发商就说拆迁都要这么多钱了，我的房价能不涨吗？很简单的。
黎文江：如果不是东豪涌，一辈子都会在那里的。
韩世同：广州市有几个楼面低价到了18000元/平方米的，出来一个所有的都会拉升的。
韩世同：对这个面就会带来很大的影响。
黎文江：这就是开发商的智商高。
韩世同：有高的时候，也有愚蠢的时候。
主持人：我们很关注刚性需求这部分人的需要，购房券对他们起到什么作用？
邓浩志：要看是给购房券的主体是谁？
黎文江：额外的一个点，老板给的。
邓浩志：售楼部的折扣。
韩世同：网站就有一个很大的宣传。
主持人：我的想法可能对开发商来说营销上多了一个点，对于消费者来说就不一样了。
邓浩志：我认为影响不大，因为折扣本来就是不大，在售楼部可能就能讲到这个折扣。
韩世同：要有关系才能谈到折扣的。
邓浩志：我在售楼部做了很长时间，发现不是有关系就能打到的价的，你找我老板买的肯定就是最贵的。
韩世同：有一些确实想买了，已经下定决心了，所有优惠拿完了，用他们的还有效，对这些人还是有促进作用的。
朱欣苑：你们有没有促进成就有提点的？
主持人：任何好处都没有，比如说这一张券是一万，我们还要付出一万的广告，是免费的。
韩世同：他们一方面为网民，一方面也是为广告商提供增值服务。
主持人：对。
朱欣苑：这个就要看开发商怎么执行了。
主持人：最后一个问题，说到广州的楼市，接下来的动力会在哪里？
韩世同：国土房管局今年希望推地的手段来推动楼市，我认为这个就要看开发商，现在已经可以进入一个新的开发周期了，现在是开发商播种的阶段，这个时候不去开发，比如说万科现在买的地按照现在的行情建出来，利润是蛮高的。中心城区政府又在说不要加大密度，中心城区又最缺，开发商最感兴趣，开发利润空间比较大，就要看地拍多少钱。可能开发了之后只有10%的毛利，还敢做吗？如果说像江湾桥南都卖的7000元/平方米，假定楼价在11000元/平方米，利润就有点危险了。
韩世同：我认为要取决于再次推地价格的走势，地价肯定会影响到房价。拍花都的地人家已经没有兴趣了，中心城区现在看不到能够卖多少。同地段的富力金溪当初拿的地价是2000元/平方米左右，大约是2005年底，比万科迟了大概一年多的时候拿的江湾的就便宜了5000元，光那个就够了，同等产品我认为那个地段差不多。我认为两个地段是有相类似的地方，本身地价成本就差这么多。大家也不会因为你的地拿贵了，我就多付房钱。
韩世同：这个动力在于政府能否推出一些有效推动市场，投资要是减少是很危险的事情，开发商按照以前的地价、资金状况是在压缩的。现在能否进入新一轮正常的开发，不要大起大落的。现在不是没有利润空间，现在政府是正常的推一些地，在按照现在的价值有合理的利润回报的情况下，你卖11000元/平方米—12000元/平方米的地段，如果房价不超过一半的话，还是有人愿意去扛的。如果超过一半，在12000元/平方米的价位水平，将来就很难预测了。因为12000元/平方米不是定死在那里，定死在那里还不怕，万一有波动就很难了。地价一定程度上会影响到地价的，房价一定程度上也会影响到地价的。
主持人：重要要看推地这一块。
韩世同：对，政府能做的就是这点事了，我说的是地方政府，地方政府除了这一招没有其它招。原来说的限价房，那只是打压楼价。
魏 敏：开发商现在在楼市不好的情况下，因为扩充买地。出现策略，市场上土地的供应非常少，开发商做一个远景目标，很渴望政府推出一些靠近市中心价钱的合理的地，以前有了地王之后自己搞不定也可以分一点出来，我们渴望拿到更多的土地。我们手头上的土地跟项目都是在03、04年拿回来的。
朱欣苑：从三个主体来说：
朱欣苑：一、消费者层面，现在是刚性需求占主导。你说楼市的动力能否持续下去，就是看消费者是否着急买房，着急买房的人多楼市就会好。如果大家都可以等的话，博弈的阶段就会长一点。
朱欣苑：二、从发展商的资金状况来看，通过政策一出台说你可以缓交地价、分期付款，资金量没有那么紧张。
朱欣苑：三、政府层面。08年整个行情都不好，更多在郊区外围区域，作为老城区来说，城区还是供求相对平衡的，如果政府可以根据市场的需求多推市中心的地，市中心毕竟是需求量更大，整个市场的状况会更好。如果说推郊区外围的，整个不仅是开发商的态度，也会更看淡一点。对市场也是不利的。
张维伦：最老套的话，把压力变成动力。不管是地价还是房价，房地产调控也是因为价格涨得太快，现在碰到困境也是涨上去了消费者接受不了，如果要使得压力变得动力，还是从这个环节解决。有一个解决的办法就是价格回归价值，当然这个话比较虚。说得大白话一点，房价的价格跟价值还是有相当大的对立的，出现两种情况，一种情况是该降没有降下来，还有一种情况就是不降的降过头了。
张维伦：之前房地产大家总是一窝蜂的拿地王，对消费者造成的影响是不知道怎么办，看不透市场的。如果要解决这个问题，就是每一个楼盘一定要有个性化，每一个楼盘的个性非常强，拿地的时间、方法、价格包括开发商现金流的情况，企业运行的策略都是完全不同的。我是这么看的，涨价不要一起涨，降价也不要一起降。现在每个开发商盘一下自己手里的货，价格已经跌到位了，你盖涨就涨，前提是你永远不要跌。大家等来等去，这个房子也会一直往上走，肯定会去买。
张维伦：这个房子大家都认为是有泡沫在里面，你扛着不降，人家也不会买了。这个市场我认为只有涨跌互换，是的。当整个市场回归理性的时候，以前房地产市场，尤其这几年非理性的增长，走两个极端，以前非理性的涨，现在是非理性的跌，要有动力，还是回归理性的跌。
朱欣苑：你价值的参照性是什么？比如说同一瓶水给到沙漠上快要渴死的人和普通的人是完全不一样的。
张维伦：这个有很多指标的，地段、品牌、配套等都有的，这些不要搞那么悬，对于消费者来讲有多大的价格，如果要评判的话，你要卖的客户对这个东西心理的价位。这是简单的讲，我就不展开了。
张维伦：我们总是喜欢用一套东西想解决所有的问题，比如我们总是谈房地产，房地产实际上谈得很细的。这个问题从来谈不清楚，比如说谈广州的房地产市场，是谈不清楚的。这就是问题的。
主持人：你刚才说的价格的问题，大家心理承受的价格，相对来说你能够承受到7000元/平方米—8000元/平方米，可以由更低的还会选。
张维伦：对。什么样有价值呢？针对这个楼盘，针对买家，客户的分析那是最有价值的，尤其是看盘的做调查的，真正买了之后你有一个调查，为了什么原因买，客户的组成部分，这个是有价格的。
主持人：谢谢张总，以后做调查要做这方面的。以前做的时候我也考虑这个问题，出来数据的效果有什么作用。
黎文江：动力要看三方面：政府、开发商、买家，如果三个合理，那就会什么动力？如果两个往前拉，一个往后面拉，就白费力了。要三个方面都统一合理，在市场上来说就是利益的平衡，不要说谁吃亏、谁赚钱。如果认为合适了，就买了，这个价就对了。怎么形成大家的利益平衡，大家都认为有钱赚，大家都认为合适，才能形成一个动力，否则就没有动力。
黎文江：刚才说的推地，对开发商是有动力。现在改为一个季度一次，旧城区的地会比较多的供应。房管局的发言人这么说。
主持人：接下来一段时间在旧城区的土地供应会加大。
黎文江：对。
主持人：旧城改造会有什么做法？
黎文江：现在有140多套烂尾地，有110多块地已经有方案了，比如说南华西街是其中的一块，以后像南华西街为什么会受欢迎？没有钉子户了。之前都留了很多问题，使开发商没办法干的。
黎文江：另外，二次房贷要放松也是一个动力。自住消化的这几个月很多了，剩下的就是改善型住房的。银行有这个额度，有宽松的钱能够贷出去，肯定会考虑二次房贷。因为二次房贷的客户是非常优质的，肯定是能够还得了钱的，比首次置业的更有能力还钱。银行方面放松，也是一个动力。国务院已经说了，商业银行针对自己的风险程度去操作，这也是一个放松。
黎文江：在南沙我认为应该研究一下购房入户的政策，对南沙是很好的，南沙已经降得很低了，3000元/平方米—4000元/平方米都有，广州人都没有人去买，如果有购房入户的话，外地人就会像去买了，那边有运输、造成、石化等，都是外地人去干，本地人不会去干这些活，如果有购房入户的政策也是一个好的方面。
黎文江：从开发商来说，如果利益平衡的话，降价也是一个动力。
黎文江：创新改善，中小户型如何适应大家的需求，现在公积金可以开到80万，还30年都没有问题了，都可以承受得了。特别是当医生的、教师完全可以供楼，是没有问题的。我认为从购房者来说，公积金是有很大的帮助，为全家的力量一起去供的。反正年纪大了不能买房，到退休的时候才能拿出来，倒不如现在给儿子去供房。
黎文江：就算国际经济形势有很大的影响，温总理说还有重组的子弹，那就不怕，我认为还是有相信，不需要恐惧。这些都是可以操作的，刚才这些东西都是可以操作的，下一步可以把改变型、投资型的需求都拉上来的。
黎文江：刚才谈到了五一，五一旧盘新货，新货会有10000万的东西出来，五一前一个月会有一个热潮出现，由新货来带动，其中天河区、海珠区比较多的。
主持人：谢谢各位！今天广州楼市“小阳春”真假之辩，从市场表现出来成交宝翠园成交的情况，合富代理项目反映出来的情况，经纬地产研究反映出来的数据，得出的结果都是真的。广州国土局的监控上都是非常的严格，要做按揭也是比较难了，这次是真，这一么“小阳春”能够持续多久了，我感觉各位有不同的看法。邓先生认为这是一次反弹，不是反转。韩老师比较趋向于是反弹。
韩世同：甚至不是反弹，自己导致这个成交因为房价上涨变成滞销了。
主持人：黎主任是说大家要一起努力做这个市场，市场不能死，死了大家都没饭吃。张总的情况说得比较多，朱欣苑说得也相对比较多。宝翠园的项目公司他们更希望市场能够稳一定。
魏 敏：我们相当乐观。
主持人：不管怎么样，还是希望稳稳定定，我们才能够安居乐业。非常感谢各位今天来参加大话地产。
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