[摘要] 近期广州楼市成交火爆，楼价“涨声”再起，对此，业界观点不一，有业内人士指出：最近楼市的涨价，很大程度上是一种营销手段的改变，另外由于宏观经济形势判断各异影响，市场上楼价调整“心理战”加剧。所有这一切，对于观望人群简直就是一种煎熬，那么，此轮“小阳春”是真是假呢？后市将是如何？观望着是否该出手了呢？
主持人：非常荣幸能够邀请到各位前辈，黎主任、韩老师、张总、朱欣苑、魏敏、邓浩志等，还有两位网友。
主持人：今天的话题是广州楼市“小阳春”真假之辩，那天我 邀请黎主任的时候，黎主任马上就说这还有假的吗？今天就从数据开始，从数据来说明问题。黎主任先来说吧？
黎文江：春节后的一个星期，有一个星期是卖了9亿的销售额，跟08年的十月黄金周差不多，但春节不是黄金周，是春节后的一个星期。2月14日光大花园434套，均价是11000元/平方米。3月7日中海金沙湾卖了290多套。说明一个问题：我自己认为是回暖了，这是相对于08年而言，08年是非常困难的，为了生存而奋斗，今年就好一点了。
朱欣苑：我们也在定期监测阳光家缘上的数据，跟你们刚才给的数据规律差不多。春节过后，日均都是300多套。3月的成交量比2月明显上升，3月以来我们做了月度监测，每周都在2300多套，成交量的上升有一个规律，郊区盘的比重在上升，中心六区盘有所下降。从成交结构来看，对开发商有一个借鉴意义，在定价上。
主持人：从中指研究院提供的数据中，仅有3月4日是276套是低于300套，整个3月份都是超过300套的。2月份还有一些是低于300套的，到目前为止3月份只有一天是低于300套。
主持人：张总对最近都是有什么看法？
张维伦：市场我不太清楚，从数据上来看，我认为有一个数据没有看到，就是价钱。可能因为统计的口径等各方面的原因，我不是直接面对市场，但是从数据上这是一个欠缺。从开发商的角度来讲，量和价至少是同等重要的。如果说因为降价而使量上去了，这样的情况我认为不会太乐观。因为对开发商本身也是不会持续太长时间的。判断“小阳春”我认为有保留意见，要等价出来。要量价齐升那就不是“小阳春”了，那是夏天了。楼市跟股市一样的，要看底部的。量肯定是没有问题的，微观上上去了，但是要看一下价。
张维伦：这个问题有两个大家可以讨论的，就是背后的原因到底是什么？我认为把这个讨论清楚了，才可能得出第二个问题的答案，以后会增长。
张维伦：我先说说个，我看看也是你这里面的问题。背后的支撑，我自己认为很主要的两个原因：一、前期被压抑比较久的刚性需求，已经压抑很久了，甚至几年了，总要间歇性的释放。对于这些人来讲，如果是自用的，价格高低对他的影响不是太大，无所谓，反正要住，总体来看差不多到底部了。
张维伦：第二个原因，为什么集中在3月份爆发？去年我们就有判断了，这次对房地产支撑的政策实际上是以两会为句号的，两会前后陆续该支持的政策都出台了，再不出就晚了。所有支撑房地产的政策都是要把中国的GDP保持住，尤其是今年的GDP。在3月份一个是刚性需求，另外又有政策的利好，就会造成这样的情况。对于这个原因不清楚，大家更关心的是能否持久，以后会怎么样。我认为还是从原因来看。
张维伦：从刚性需求来看有一个不确定的因素，大家要考虑。有需求，但是大家的收入实际上都在降低，因为金融风暴的影响。这个影响现在都第二轮了，所谓轮第二轮就是由虚拟经济转向实体经济，会影响到降薪、裁员等。对刚性需求造成削弱，不知道实在要被赶出了，所以购买的欲望会增强。
张维伦：第二个，刚才讲的政策，我个人认为也差不多了，政府能够出的也出得比较极端了。至于今年下一个阶段再出重大利好的政策可能性不是很大。
张维伦：这两个原因我自己感觉都在削弱，我个人认为“小阳春”之后，可能会是四月逆流或者倒春寒，跟炒股一样的，还会有一个向下的二次探底。但是我还是坚持一个观点，二次探底之后才真正到底，在春天来之前还会有探底。我先讲这么多。
主持人：市中心的货量的销售相对来说比较少，郊区比较多，这个问题您怎么看？
张维伦：我不太关心量的问题，我更关心价格。
主持人：还需要调整吗？
朱欣苑：从成交上来看，消费者更能接受郊区的盘。从现在的情况来看，3月份有部分的楼盘是在涨价的基础上起来的，我认为要分开来分析，虽然有一些楼盘的价格有所抬升，但是从这些楼盘的推盘量来看，自己的推货是有所减少的。从自己产品数字也有提升，所以价格也有抬升，对于个盘而言推货量有所减少，对于市场的成交量是有所放大的。
主持人：黎主任，在价格方面合富代理的所有项目当中价格的走势是怎么样的？
黎文江：平稳。
主持人：张总刚才提到比较关心价格走势的问题，2—3月份价格处于平稳的状态？
黎文江：从房管局的数据，12月、1月、2月，三个月的起伏在是个位数。房管局这么说，我也不知道怎么说。量是40多万平方米，我认为是不可思议的，这么稳定。但是刚才朱小姐说了，说外围的成交量比较多，所以价格是表现得比较低的。从阳光家缘看到的数，并不是完全降，而且中心区都没有进入到房管局统计的数据里面去，我是这么猜测的。
主持人：已经做的交易，上面还没有数据显示。
黎文江：如果按这个数额，起码都不是40多万平方米，没有什么数据比房管局的更权威的了。
主持人：大家只能看它的了。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
