[摘要] 近期广州楼市成交火爆，楼价“涨声”再起，对此，业界观点不一，有业内人士指出：最近楼市的涨价，很大程度上是一种营销手段的改变，另外由于宏观经济形势判断各异影响，市场上楼价调整“心理战”加剧。所有这一切，对于观望人群简直就是一种煎熬，那么，此轮“小阳春”是真是假呢？后市将是如何？观望着是否该出手了呢？
主持人：重要要看推地这一块。
韩世同：对，政府能做的就是这点事了，我说的是地方政府，地方政府除了这一招没有其它招。原来说的限价房，那只是打压楼价。
魏 敏：开发商现在在楼市不好的情况下，因为扩充买地。出现策略，市场上土地的供应非常少，开发商做一个远景目标，很渴望政府推出一些靠近市中心价钱的合理的地，以前有了地王之后自己搞不定也可以分一点出来，我们渴望拿到更多的土地。我们手头上的土地跟项目都是在03、04年拿回来的。
朱欣苑：从三个主体来说：
朱欣苑：一、消费者层面，现在是刚性需求占主导。你说楼市的动力能否持续下去，就是看消费者是否着急买房，着急买房的人多楼市就会好。如果大家都可以等的话，博弈的阶段就会长一点。
朱欣苑：二、从发展商的资金状况来看，通过政策一出台说你可以缓交地价、分期付款，资金量没有那么紧张。
朱欣苑：三、政府层面。08年整个行情都不好，更多在郊区外围区域，作为老城区来说，城区还是供求相对平衡的，如果政府可以根据市场的需求多推市中心的地，市中心毕竟是需求量更大，整个市场的状况会更好。如果说推郊区外围的，整个不仅是开发商的态度，也会更看淡一点。对市场也是不利的。
张维伦：最老套的话，把压力变成动力。不管是地价还是房价，房地产调控也是因为价格涨得太快，现在碰到困境也是涨上去了消费者接受不了，如果要使得压力变得动力，还是从这个环节解决。有一个解决的办法就是价格回归价值，当然这个话比较虚。说得大白话一点，房价的价格跟价值还是有相当大的对立的，出现两种情况，一种情况是该降没有降下来，还有一种情况就是不降的降过头了。
张维伦：之前房地产大家总是一窝蜂的拿地王，对消费者造成的影响是不知道怎么办，看不透市场的。如果要解决这个问题，就是每一个楼盘一定要有个性化，每一个楼盘的个性非常强，拿地的时间、方法、价格包括开发商现金流的情况，企业运行的策略都是完全不同的。我是这么看的，涨价不要一起涨，降价也不要一起降。现在每个开发商盘一下自己手里的货，价格已经跌到位了，你盖涨就涨，前提是你永远不要跌。大家等来等去，这个房子也会一直往上走，肯定会去买。
张维伦：这个房子大家都认为是有泡沫在里面，你扛着不降，人家也不会买了。这个市场我认为只有涨跌互换，是的。当整个市场回归理性的时候，以前房地产市场，尤其这几年非理性的增长，走两个极端，以前非理性的涨，现在是非理性的跌，要有动力，还是回归理性的跌。
朱欣苑：你价值的参照性是什么？比如说同一瓶水给到沙漠上快要渴死的人和普通的人是完全不一样的。
张维伦：这个有很多指标的，地段、品牌、配套等都有的，这些不要搞那么悬，对于消费者来讲有多大的价格，如果要评判的话，你要卖的客户对这个东西心理的价位。这是简单的讲，我就不展开了。
张维伦：我们总是喜欢用一套东西想解决所有的问题，比如我们总是谈房地产，房地产实际上谈得很细的。这个问题从来谈不清楚，比如说谈广州的房地产市场，是谈不清楚的。这就是问题的。
主持人：你刚才说的价格的问题，大家心理承受的价格，相对来说你能够承受到7000元/平方米—8000元/平方米，可以由更低的还会选。
张维伦：对。什么样有价值呢？针对这个楼盘，针对买家，客户的分析那是最有价值的，尤其是看盘的做调查的，真正买了之后你有一个调查，为了什么原因买，客户的组成部分，这个是有价格的。
主持人：谢谢张总，以后做调查要做这方面的。以前做的时候我也考虑这个问题，出来数据的效果有什么作用。
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