[摘要] 在过去的一年里，国内经济、国际经济、股市、自然灾害等对国内各个行业造成巨大的影响，那么房地产行业受到的冲击有多大呢？在这一年里，抗风险能力较强的房企具有什么样的特征呢？他们的表现如何？2009年广州房价将怎样调整？“出手”的最佳时机在何时？作为购房者，该如何把握时机？
满堂红集团发展部经理陈靖
主持人：住房结构改变了产品，市场也会跟着变动了。在去年哪些企业会活得比较好？在这一种危机的情况下，他们的抗风险能力比较大？各位有什么看法？
陈靖：这个问题我先讲一下。一个企业或者行业怎么具备抗风险能力？一、要有非常科学、严谨的管理机制；二、必须要有行长远的战略目标；三、马上反应跟调整市场的策略。在这一波里，2008年以万科为首的开发商我认为是具备这样的特点，二手的话像中原也具备这样的反应。
陈靖：第二种情况，2008年有特殊的企业，对它的影响不是很大的，是什么企业呢？一、获得融资的企业，同时本身的结构造成了它成本上相对以直营为主的，比如说二十一世纪不动产是以加盟为主，市场对它的影响是加盟者的影响，这种企业影响是不大的。
陈靖：第三种情况，2008年创新技术跟一些新的模式去发展起来的企业，这种企业为什么具有抗风险能力呢？一、什么都没有，因为是创业，拥有技术，所以不会输丢什么东西，而且因为他在创新。刚才说到房地产行业受到冲击的问题，这个问题我认为也值得思考，房地产行业到底如何发展？刚才说到关于创新的企业，举几个例子，我想从房地产或者从二手这个行业来说。他们虽然现在不是成功的例子，但是对他们的影响，确实没有，甚至因为这次危机获得壮大的机会。比如说深圳的同致行，他们没有扩张的成本，用核心的技术来把成本减轻，对他们的影响是不大的。有一些新的技术、新的创新模式，他们发展起来，可能因为这次调整，获得新的能量跟机遇都不一定。我们只能做一个未来怎么发展，可以在2009年看一下。
张维伦：二手我不清楚，房地产开发商我比较清楚。坦白的讲我认为这个问题要改一下，房地产开发商不存在抗风险的能力。结论就是2008年不存在活得比较好的开发商。现在大家要知道一个问题，我们现在面临的不是一个小风浪，是一个百年一遇的大的金融危机。房地产行业也就是20年，90%可能就是10年，所以我认为他们不存在抗风险能力，没有经历过风浪的，就没有这个系统。刚才所说的两个，从我的观点我不太同意。我不认为万科去年活得好，万科品牌受损，目标下滑，去年以万科为首的房地产都活得不好。另外就是拿到风投的房地产企业，二手房我不知道。风投对业绩的要求是非常苛刻的，开发商有一个典型的代表，就是恒.大，他拿到风投，最后是不断的让股权。从这两个例子来讲，有一个基本结论，在目前房地产，尤其是2008年，不存在活得好的房地产。但是以后要逐渐建立抗风险能力，从什么地方建立呢？我个人感觉是大破大立，不破不立。恰恰因为这一次风险，令很多企业意识到可以建立抗风险体系。
张维伦：在谈抗风险之前，我认为进攻是的防守，在谈抗风险之前我认为要谈模式的创新，这次冲击是对整个房地产开发模式的冲击，旧有模式已经解决不了这个问题了，我认为要先建立一种全新的开发模式。
张维伦：体现在两个方面：一、投资结构方面，房地产玩的钱，本质是金融产业，没有钱你买不起房，没有钱你根本开发不了。房地产传统的抵抗不了这次风波的结构在哪里呢？太依赖银行贷款了，至少70%是银行给的钱。为什么要银行继续给你借钱呢？原来70%的结构我认为是不合理的。大家看看香港的房地产公司，资产负债率就是20%左右，借老百姓的钱去建房价很高的房子再卖给老百姓，这个是不合理的。在2008年底到2009年已经发生了变化，国家这一回很聪明。大家去研究国务院出的金融国九条，其中第五条，大力发展房地产信托投资基金，你愿意承担风险就承担。所以美国雷曼兄弟倒了， 现在又复出了。风险一来，人家找你还钱，再好的治理机制都谈不上。
张维伦：二、刚才专家也谈到，很有趣，就是保障性住房，保障性住房会改变房地产格局，但是我觉得象征意义多过实际意义，为什么这么讲？政府说9000亿，220万套廉租房等，我认为他完不成任务的。他有几个问题，一个就是资金问题，政府投钱在哪里？这是一个问题。第二个问题谁来盖，它是一个亮点引起质变，我们做开发的都知道，这是一个系统工程，1亿平方米的开发量，谈到广州说两年要完成400万平方米，就是1年200万平方米，已经是老大了，从开发的角度来说，谁来开发？你让开发商开发商觉得不赚钱，不愿意做。三、试销不对路。核心的问题是政府把开发行业当成了政府本身的弓箭，坦白讲我认为政府达不到这个目标，但是有一个的特点就是带有恐吓性的，老百姓有一个等待心理，开发商有期待心理。我认为这个会改变这个格局，开发商的确要在产品上，调整布局，包括拿地、价格策略都要调整。
张维伦：未来的开发商如何抗风险呢？一、改变投资结构，二、调整产品的布局。我们现在每一次谈的核心就是开发商和银行如何，我认为这两个会慢慢从这个舞台上退一半。我们解除了很多基金，基金会两种，一种是公募一种是私募，私募基金最近半年大量出现，这个会成为资金的主要来源之一。另外一个环节就是保障性住房这一块，到底是政府为主，好像广州市政府说以后不让开发商占这个一边了，经济适用房为什么去年广州只完成1/3的目标，很多都是让开发商建，开发商肯定不会建了，这些都是问题。
张维伦：最后简单的讲，未来所谓的抗风险，我认为要改变投资结构，改变开发模式，这样的企业，才能在未来里面抗风险。这一次调整的意义，对房地产行业来说是产业升级，真正的有一种像传统制造业一样的，升级到金融业。
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