[摘要] 在过去的一年里，国内经济、国际经济、股市、自然灾害等对国内各个行业造成巨大的影响，那么房地产行业受到的冲击有多大呢？在这一年里，抗风险能力较强的房企具有什么样的特征呢？他们的表现如何？2009年广州房价将怎样调整？“出手”的最佳时机在何时？作为购房者，该如何把握时机？
2008年，很多关于地产的事早已在我们的记忆中淡去，但相信对于站在广州房地产线的人来说，一切还历历在目，正如中国董事长潘石屹所说的，“所有碰到的问题都是成长的问题，所有的故事都是成长的故事。”
2009年春节成交数据不容乐观，展望后市，广州房地产走势又将怎样？恰逢楼市微妙时刻，此时的总结和预判断显得格外引人注目。2009年，春天，一部开年大戏正在拉开，楼市发展且让我们拭目以待。
时间： 2009年2月12日（周四）14:30—16:30
地点：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB搜房网直播室
主题：展望危机后上海楼市09年格局——迎春行动系列研讨【提问：七嘴八舌】
出席嘉宾：（排名不分先后）
张吉伏：广东龙光地产(龙光峰景华庭)
熊潇涛：广东龙光地产(龙光峰景华庭)
黄韬： 广东中原地产代理有限公司项目部总经理
张维伦：广州维森置业有公司董事长
韩世同：知名房地产营销专家
陈靖： 满堂红集团发展部经理
邓浩志：地产经济研究专家
梁东晖：资深银行界人士
杨慧勇：广州景博行房地产咨询有限公司开发部经理
（出席大话地产嘉宾合影，从左至右分别为：广州景博行房地产咨询有限公司开发部经理杨慧勇、广东龙光地产张吉伏、地产经济研究专家邓浩志、广州维森置业有公司董事长张维伦、 广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬、知名房地产营销专家韩世同、搜房网大话地产主持人、资深银行界人士梁东晖、 满堂红集团发展部经理陈靖）
嘉宾主要观点：
张维伦：2008年的调整，对房地产，尤其广州房地产的冲击我认为是两个方面：一、广州房地产企业有一个特点，不光属于广州也属于，广州的开发商是性的开发商。方面的冲击是对广州大本营会有影响，我们刚才看到在您的数据中，碧桂园还是展现了大本营的实力。大本营受到冲击，对其它企业也会有影响。二、对企业的扩张能力、融资能力等都会受到很大的影响……[详细]
梁东晖：我个人认为去年以来的房地产调整也是有几个方面的影响：一、对于开发商或者行业来说，对于今后生产什么产品，开发商发展的模式是怎么样？都会有很多的启迪。二、开发商的发展模式。三、对于购房者来说，最近这一轮房价的下跌，引发的思考也有……[详细]
陈靖：一个企业或者行业怎么具备抗风险能力？一、要有非常科学、严谨的管理机制；二、必须要有行长远的战略目标；三、马上反应跟调整市场的策略。在这一波里，2008年以万科为首的开发商我认为是具备这样的特点，二手的话像中原也具备这样的反应……[详细]
韩世同：北京、上海他们要经历的是相当于我们去年的痛苦的大幅站着的阶段，在广州我认为会进入比较平稳的发展阶段，这个平稳的特征是还要继续往下回调，但是成交有可能慢慢回升，甚至是提升，甚至是增加上升……[详细]
黄韬：我认为去年的风浪还不够大，再大一点应该就会有得要倒了。广州三大行都还在，我去年说了倒一家。刚才满堂红说在市场占18%，我是次听。香港的制度管理有政府颁布，成交量跟比例是公开的，这一单是什么公司做，在香港是中原和另外一家公司占35%，加上另外一家就超过一半了，等于控制这个市场了。占有率现在没有官方数据很难讲，另外一个三家公司当中，重大危机都没有倒到一个，算什么危机……[详细]
邓浩志：现在大家都在讨论价格涨跌的问题，我引用巴菲特的话来说：价格长期是由价值决定的，价格短期是由供求关系决定的。2006年和2007年的需求很大，大家一天到晚都想着买房，怕继续涨买不起。现在只剩下刚性需求，有一些是信心不足阶段，过了一段是金融海啸来了，股票跌了，由信心不足又变成资金不足了。我认为2009年的楼价还是有一定的压力的……[详细]
杨慧勇：现在的房价算是比较合理的均价，这个市场部可能回到5000元/平方米—6000元/平方米的阶段了，我认为大概是7800元/平方米是一个底线，中国救市以后，慢慢会向好的，中国一定可以救的，因为也是一个资本市场，也是一个社会主义的国家来的……[详细]
张吉伏：小开发商在市道好的时候拿不到地，当市场不好的时候，大开发商在市道好的时候拿了很多地，他们现在就有机会。龙光在南沙拿的那块地也是比较低的。这是一个新的机遇……[详细]
北京、上海、广州、南京四城联动 共探危机后楼市09格局
北京：第九届中国房地产发展年会
广州维森置业有公司董事长张维伦
主持人：今天大话地产现在开始，非常欢迎各位来到搜房网直播室，参加今天2009年场大话地产，今天的主题是关于广州市2009年的走势。经过去年整年的洗礼，整个市场现在趋于稳定，今年的走势会怎么？业界的各位对今年楼市有何看法？我这里有一份去年的数据。2008年全广州市销售市61040套住房，其中碧桂园销售了4602套，龙光的峰景华庭销售的是1784套，保利是1544套，这三个是排在前三名。这是去年整个概况。到今年的1月份，中指研究院公布的数据显示，一月份共成交了5107套，这个也是根据阳光家缘上面做的统计。这是这段时间整个销售情况。
主持人：在过去的一年里，对很多事情都记忆犹新，特别是降价，降价了以后，政府、企业怎么让这个市场更平稳，都做了非常多的事情。这种冲击对整个市场造成一种什么样的影响？各位能否就此发表一下大家的看法？由张总先说。
张维伦：从刚才几个数据表明比较清楚，2008年广州是开始调整的，2009年我认为也是复苏，这是最基本的观点。2008年的调整，对房地产，尤其广州房地产的冲击我认为是两个方面：一、广州房地产企业有一个特点，不光属于广州也属于，广州的开发商是性的开发商。方面的冲击是对广州大本营会有影响，我们刚才看到在您的数据中，碧桂园还是展现了大本营的实力。大本营受到冲击，对其它企业也会有影响。二、对企业的扩张能力、融资能力等都会受到很大的影响。这两方面的影响，从深层次会改变房地产的格局。我先简单讲到这里。
韩世同：去年总得成交面积应该是在550万平方米，相对于2007年有800万平方米，就有比较大幅度的成交量的下降。供应量应该有800万左右的平方米。价格方面，现在有很多人说，看年度的均价还是上涨了8.6%。我认为这个上涨8.6%反映一种现实就是状况，2008年是从高往低走的，从1万多回到7100元/平方米，均价还是不涨不跌的。所以2008年的平均成交价是成交集中在1万多和8000元的区间，就现实成交比较高。从月度来看，已经从11000元/平方米到下降到8000元/平方米，已经下降了30%，这个跟上涨30%不是等级的。
韩世同：举一个概念，从5000元/平方米上涨到1万/平方米的话，是上涨了一倍，但是从1万/平方米下降到5000元/平方米，只是下降了50%，所以这个是很大的区别。政府在限价房的推出，舆论导论的引导都做了一些工作，能做的都做了，没有像北京、上海、重庆那些采取一些购房退税或者户口，或者营业税上海也推出来了。地方政府采取这些措施已经是越权了，广州没有越权的情况下，达到这样的效果。广州的成交在6月份就开始出来了，6、7、8三个月都是超过了8000元/平方米。整体来看，房价是下行的，成交在来讲就保持一个比较理想的状态。虽然跟去年比有大幅度的下降，但是跟上海、北京、深圳比已经是比较乐观。我先讲这么多，因为是先讲去年的概况，我是这么判断的。
主持人：刚才张总从市场宏观上说了他的看法，韩老师从广州去年整年销售量做了概括。黄总有什么看法？
黄韬：我认为2008年确实是一个调整年，2009年对于2008年调整年的会延续。我认为2009年相对乐观的看，上半年可能调整到位，下半年就会相对稳定。悲观的就不清楚，是比较悲观的。另外2009年还有一个特点，认为和2008年还是相同的，就是不好判断，变化太大。1月份的数据，公布了5000套，或者成交量、楼价，我认为目前都不足以判断走势。但是我们从实操的经验或者目前的数据来看，过去4、5天股市比较旺，上去以后一手的代理和二手的一时间就上来了，我补充一下上来是基数比较低，看上去又活跃了。我还是坚持一个观点，我不能判断是否回暖，如果预计全年的话，我认为2009年还不能回暖。今年情况好像是回落了，但是说过去四天确实有增长。
广东龙光地产(龙光峰景华庭) 营销经理张吉伏
主持人：龙光峰景华庭去年在销售量上面是排在第二，对进驻广州有什么影响吗？
张吉伏：整个市场下半年对我们的影响不是很大，从市场的角度来分析，因为我们的价格已经是这个底线了。觉得4000元/平方米的利润已经没有什么利润了，是刚性需求比较强。从目前的情况来看，影响也有，但是不是很明显。
主持人：对企业在这边的有什么影响吗？
黄韬：2008年初就拿了一块地了。
邓浩志：2008年的下调还没足以完全消化2007年的上涨，2009年楼价我认为还会继续调整。成交量可能会比2008年会好转，一个是中央很多政策扶持楼市，价格可以跌下去，但是成交量不能跌下去，因为对国民经济都会有影响。现在成交量业内、地方政府都在保护这个成交量，起码要维持一个水平。我了解的情况和黄总了解的差不多，最近很多楼盘销售都比去年要好了，以前每天一套现在都是两三套。可能整个2009年成交量会比2008年会继续放大。这是在悲观之中相对乐观的判断。
主持人：满堂红主要是二手这一块，在二手这一块近期或者去年有什么样的影响？特别是去年延续到近期。
陈靖：题目是讨论行业受了多大的冲击，我个人想从行业和企业来谈一下这个问题。2008年二手楼的成交比2007年是大幅度的下降。我们现在提出一个观点，冲击对我们影响很大，为什么会大，为什么会有这么大的影响？假如从2005年到2007年是很小幅度的稳步增长的话，2008年可能不会谈抗寒，可能就是很正常的经济调整，就没有那么大的冲击。从2006年—2008年满堂红的数据发现，我们份额都是保持在16%—18%。我们份额稳定的时候，当然我们的业绩、利润都高。
陈靖：假设我们2008年在很早之前或者2007年更早的时候，已经做出跟市场相应的控制规模，节源措施的时候，我们现在已经回来，跟2006年差不多。所以我们说受到冲击大的原因是因为在市场好的时候，企业或者整个行业都有一种比较赚快钱的心态，或者想融资想马上拿到、马上推出，赚一个大钱。房地产有一个特点，必须通过规模滚动才能赚大钱。假设一方面资金不够，或者调整不迅速，受到的冲击就很大。我们现在受到的冲击有多大，我认为市场有一定的关系，但是最主要是企业或者行业本身。行业想健康发展，从2008年整个行业的影响，我们影响是得到一点经验或者总结。
资深银行界人士梁东晖
主持人：谢谢！整个去年刚才一手、二手都说过了，银行这一块，七折优惠工行占了风投。民生银行对按揭等方面有什么样的冲击吗？
梁东晖：我今天的观点只是个人观点。我个人认为去年以来的房地产调整也是有几个方面的影响：
梁东晖：一、对于开发商或者行业来说，对于今后生产什么产品，开发商发展的模式是怎么样？都会有很多的启迪。因为从国家近两年出台的一些政策来看，我认为是国策发生了重大的改变，至少住房这方面发生重大改变。以往是以市场为主导，以商品房占主导地位的住房供应体系，至少是1998年以后是这样的。2007年房价涨得比较厉害，比2006年涨了38%，政府在这个过程中也做了很多调控，政府官员也做了一些讲话，引起了一些争议。
梁东晖：为什么这样呢？因为开发商又调控又涨价，政府在2007年调控当中处于被动的地位，老百姓意见比较多。从2007年发生这么一个调控、涨价、怨声载道三方博弈以后，很显然政府要加大对房地产的干预力度。现在是以保障性住房跟商品房为主的供应体系。从最近国家公布的数字来看，国家公布了4亿投资里面有1万亿是中央政府出，1万亿的投资里面有2800亿是用于保障性住房。还有三年国家投资9000亿用于投资保障性住房的建设和廉租房的建设。
梁东晖：数据是巨大的，一个是7500万个家庭的问题。从媒体报道来看，中国一年的住房成交量大约是500多万套，假设供应量不变的话也占1/3。就房价而言，由于有这一块的加入，对新增加住房价格会有影响。由于行业的布局，商品房的开发量会缩减。总的供应量不一定增大，很显然商品房在总的住房新增供应里面是下降的。所以房价下行，我认为是不可避免的。但是调整多长时间我不太好判断。个是供应结构改变了，开发上来产品是引起开发商的思考。
梁东晖：二、开发商的发展模式。过去开发商有一种模式，出少量的资金靠银行借贷，随着整个楼市的回落，我相信银行信贷也会这么做，开发商老模式是走不下去。开发商怎么样继续发展，也要引起开发商的思考。
梁东晖：三、对于购房者来说，最近这一轮房价的下跌，引发的思考也有。一个就是是否买保障性住房，有性价比的问题。第二个问题就是什么时候买房，这个是大家都关心的问题。
梁东晖：这一轮的下调是引发整个房地产行业深度思考，作为金融机构也一样，银行都有一个特点，大家都经常说，不会冒太大的风险，存款是老百姓的存款。在楼价不断下行，银行对这方面肯定是比较谨慎的。新增的开发贷款肯定是比较少。
梁东晖：从中央的金融九条来看，后来还有一个三十条。金融九条对房地产来说只提到了住房消费，也就是说银行主要着力于合理的住房消费。从最近第二套房贷的微调来说，主要是支持首次置业或者改善性住房的购置。但是对于第三套、非改善型的没有放宽。这是从金融政策和住房供应政策上，国策都有改变了。
满堂红集团发展部经理陈靖
主持人：住房结构改变了产品，市场也会跟着变动了。在去年哪些企业会活得比较好？在这一种危机的情况下，他们的抗风险能力比较大？各位有什么看法？
陈靖：这个问题我先讲一下。一个企业或者行业怎么具备抗风险能力？一、要有非常科学、严谨的管理机制；二、必须要有行长远的战略目标；三、马上反应跟调整市场的策略。在这一波里，2008年以万科为首的开发商我认为是具备这样的特点，二手的话像中原也具备这样的反应。
陈靖：第二种情况，2008年有特殊的企业，对它的影响不是很大的，是什么企业呢？一、获得融资的企业，同时本身的结构造成了它成本上相对以直营为主的，比如说二十一世纪不动产是以加盟为主，市场对它的影响是加盟者的影响，这种企业影响是不大的。
陈靖：第三种情况，2008年创新技术跟一些新的模式去发展起来的企业，这种企业为什么具有抗风险能力呢？一、什么都没有，因为是创业，拥有技术，所以不会输丢什么东西，而且因为他在创新。刚才说到房地产行业受到冲击的问题，这个问题我认为也值得思考，房地产行业到底如何发展？刚才说到关于创新的企业，举几个例子，我想从房地产或者从二手这个行业来说。他们虽然现在不是成功的例子，但是对他们的影响，确实没有，甚至因为这次危机获得壮大的机会。比如说深圳的同致行，他们没有扩张的成本，用核心的技术来把成本减轻，对他们的影响是不大的。有一些新的技术、新的创新模式，他们发展起来，可能因为这次调整，获得新的能量跟机遇都不一定。我们只能做一个未来怎么发展，可以在2009年看一下。
张维伦：二手我不清楚，房地产开发商我比较清楚。坦白的讲我认为这个问题要改一下，房地产开发商不存在抗风险的能力。结论就是2008年不存在活得比较好的开发商。现在大家要知道一个问题，我们现在面临的不是一个小风浪，是一个百年一遇的大的金融危机。房地产行业也就是20年，90%可能就是10年，所以我认为他们不存在抗风险能力，没有经历过风浪的，就没有这个系统。刚才所说的两个，从我的观点我不太同意。我不认为万科去年活得好，万科品牌受损，目标下滑，去年以万科为首的房地产都活得不好。另外就是拿到风投的房地产企业，二手房我不知道。风投对业绩的要求是非常苛刻的，开发商有一个典型的代表，就是恒.大，他拿到风投，最后是不断的让股权。从这两个例子来讲，有一个基本结论，在目前房地产，尤其是2008年，不存在活得好的房地产。但是以后要逐渐建立抗风险能力，从什么地方建立呢？我个人感觉是大破大立，不破不立。恰恰因为这一次风险，令很多企业意识到可以建立抗风险体系。
张维伦：在谈抗风险之前，我认为进攻是的防守，在谈抗风险之前我认为要谈模式的创新，这次冲击是对整个房地产开发模式的冲击，旧有模式已经解决不了这个问题了，我认为要先建立一种全新的开发模式。
张维伦：体现在两个方面：一、投资结构方面，房地产玩的钱，本质是金融产业，没有钱你买不起房，没有钱你根本开发不了。房地产传统的抵抗不了这次风波的结构在哪里呢？太依赖银行贷款了，至少70%是银行给的钱。为什么要银行继续给你借钱呢？原来70%的结构我认为是不合理的。大家看看香港的房地产公司，资产负债率就是20%左右，借老百姓的钱去建房价很高的房子再卖给老百姓，这个是不合理的。在2008年底到2009年已经发生了变化，国家这一回很聪明。大家去研究国务院出的金融国九条，其中第五条，大力发展房地产信托投资基金，你愿意承担风险就承担。所以美国雷曼兄弟倒了， 现在又复出了。风险一来，人家找你还钱，再好的治理机制都谈不上。
张维伦：二、刚才专家也谈到，很有趣，就是保障性住房，保障性住房会改变房地产格局，但是我觉得象征意义多过实际意义，为什么这么讲？政府说9000亿，220万套廉租房等，我认为他完不成任务的。他有几个问题，一个就是资金问题，政府投钱在哪里？这是一个问题。第二个问题谁来盖，它是一个亮点引起质变，我们做开发的都知道，这是一个系统工程，1亿平方米的开发量，谈到广州说两年要完成400万平方米，就是1年200万平方米，已经是老大了，从开发的角度来说，谁来开发？你让开发商开发商觉得不赚钱，不愿意做。三、试销不对路。核心的问题是政府把开发行业当成了政府本身的弓箭，坦白讲我认为政府达不到这个目标，但是有一个的特点就是带有恐吓性的，老百姓有一个等待心理，开发商有期待心理。我认为这个会改变这个格局，开发商的确要在产品上，调整布局，包括拿地、价格策略都要调整。
张维伦：未来的开发商如何抗风险呢？一、改变投资结构，二、调整产品的布局。我们现在每一次谈的核心就是开发商和银行如何，我认为这两个会慢慢从这个舞台上退一半。我们解除了很多基金，基金会两种，一种是公募一种是私募，私募基金最近半年大量出现，这个会成为资金的主要来源之一。另外一个环节就是保障性住房这一块，到底是政府为主，好像广州市政府说以后不让开发商占这个一边了，经济适用房为什么去年广州只完成1/3的目标，很多都是让开发商建，开发商肯定不会建了，这些都是问题。
张维伦：最后简单的讲，未来所谓的抗风险，我认为要改变投资结构，改变开发模式，这样的企业，才能在未来里面抗风险。这一次调整的意义，对房地产行业来说是产业升级，真正的有一种像传统制造业一样的，升级到金融业。
知名房地产营销专家韩世同
韩世同：我基本都认同刚才张总的分析，他讲的是从那个层面来说，我换一个角度来说，毕竟也有日子过得略微好和略微不好的。最近接触一些开发商，他们认为是时势的问题，你低价比楼价还要高的情况下，现在有什么办法可以化解到，这里面是我们相对而言，面对调整的时候，其实我已经看到有一些声音，但是这些声音可能代表未来的方向，当然这个不是中国的企业，是像恒隆，老板陈启宗在去年博鳌的会议上是要拥抱熊市。还有一个就是冯仑，冯仑明确的提出，他们是从上一轮的海南变化就意识到这种周期性变化的惨痛、恐怕，他们一直在探讨、研究这种反周期运作的办法。在牛市的时候卖房，熊市的时候拿地，你只能做一半，在旺的时候做这个，不旺的时候做这个。他们是否做得这么好，我不清楚，但是他们有这种思想。这种思维，我认为肯定是绝少数的。
韩世同：还有一批日子好过一些的，就是在峰的时候成功上市的企业，包括保利在A股上市，其实都圈到钱了，碧桂园是在比较好的时候圈了很多，潘石屹也圈了很多，潘石屹的规模跟碧桂园没法比，但是圈得钱差不多。这个也是他的产品，他是朝商业地产方面转向，这是比较好的。另外我认为万科和中海都是算不错的，万科在高峰的时候也拿了比较高价的地，现在也很难消化，毕竟万科在市场很高热的时候，融入200亿的资金，通过扩股的方式融了200亿资金，很多人在那时候忽略这个工作，保利也没有放弃，这两个企业都很精，发了债券。市场上的万科，率先在广州这个市场上回笼了很多的资金。去年别的人都完成不了年度计划，他还算是比较理想的。我们看看中海就是很稳健，很少听见地王有他的份，他现在在香港的股值是相当高的，市值是的。
陈靖：有一个机构说它是值得买入的，其它都是垃圾股。
韩世同：我想买股肯定要买超跌的。最难受最难受就是高价拿了地，但是又没上成市的，这是最难受的。还有就是过度扩张的，有的人肯定三样加在一起，这就最惨了。又不及时的调整自己的营销策略，就更糟糕。这个在过去转折期的情况，这种情况在2009年我认为是否裸泳就看得出来了，去年没有死。
韩世同：北京、上海他们要经历的是相当于我们去年的痛苦的大幅站着的阶段，在广州我认为会进入比较平稳的发展阶段，这个平稳的特征是还要继续往下回调，但是成交有可能慢慢回升，甚至是提升，甚至是增加上升。
韩世同：这种发展阶段，在上一个周期，1998—2003年都属于这个阶段，如果市场能进入这个发展阶段，我认为对于很多没有包袱的企业，是进入新的发展阶段。当然你有很大的包袱，又消化不了，那就是一个槛了。
邓浩志：我认为有一些中小企业在2006年吃不饱也是过得比较好的，前几年别人说土地为王，我一直认为是现金为王。2006年很多中小企业都是吃不饱的，拿不到地，他们就很幸运的逃过这个劫难。我觉得是大破大立的一个是经营模式会变，有一些新的就借这个机会爬上来。小企业吃不饱就会通过一些新的模式，或者低价拿地来熬过来的，他们也是过得比较好的公司。
主持人：龙光去年过得怎么样？因为峰景华庭算卖得不错，也拿了地，您说说我们的看法？
张吉伏：小开发商在市道好的时候拿不到地，当市场不好的时候，大开发商在市道好的时候拿了很多地，他们现在就有机会。龙光在南沙拿的那块地也是比较低的。这是一个新的机遇。
主持人：今年我们有什么动向？
张吉伏：广州龙光现在有几块地准备动，还没动，集团就不知道了。
广东中原地产代理有限公司项目部总经理黄韬
主持人：去年没有倒，到底谁能活下来，活得更好，他们是如何活得更好，如何调整他们的投资结构？
黄韬：我认为去年的风浪还不够大，再大一点应该就会有得要倒了。广州三大行都还在，我去年说了倒一家。刚才满堂红说在市场上18%，我是次听。香港的制度管理有政府颁布，成交量跟比例是公开的，这一单是什么公司做，在香港是中原和另外一家公司占35%，加上另外一家就超过一半了，等于控制这个市场了。占有率现在没有官方数据很难讲，另外一个三家公司当中，重大危机都没有倒到一个，算什么危机？
主持人：不算危机？
黄韬：对。刚才大家说过以后，满堂红赚钱、合富又赚钱，我们又赚钱，那谁亏本啊？中原在去年是亏了一个亿，广州公司去年是赚钱的，整个集团我们对外公布是亏本的，我们是相当透明的。我们评判其它行业也是很难过，我说的难过也不是太难，就是裁员、减薪。之后我们的业绩比较稳定，稳定的都有差不过1500万的业绩，这个是收入。这个明眼一看就够胆这讲这个事。我们老板就说这个市场很风险，拿出1个亿来保中原，11月份的时候再追加两个亿，这是对外公开说的，现在剩下1个多亿没有用，各地分行有裁员、收缩等，现在基本稳定下来了。我们该减就减了，不要再减了。总的来说，你说风暴，去年说百日剧变，其实也没有剧变。坦白讲，有一些开发商或者一些从业人员的影响还是不够大，所谓不够大，几万元一个月，少一个月照样过得很好。如果调整到底肯定有一些企业倒闭。
韩世同：这次之所以沉淀，是银行水龙头没有关死。另外还有一点，现在可能大家都在骂万科，你想想如果不调整价格，成交量会否上升，如果保持1万多的均价，成交再少一半，你想想中介会不会倒闭？因为价格的下调对成交的回升是有很大的帮助的。
黄韬：现在我们接触的银行，大部分主要的银行都在放，包括三套、四套都在放，前提就是客户的信用比较好，还是要放，因为业面临资金赚取差额的问题。
陈靖：相对来说房贷还是优质资产。
韩世同：我现在想弄清楚，二三套的利率是按什么的？
黄韬：有些第二套是七折，有些第三套都有出现七折的。
陈靖：少一点。
杨慧勇：我谈一下我对2009年楼市的看法，我认为2009年是比较难过的一年，但是过了2009年，2010年房地产会复苏，为什么呢？因为有一个国际的数据，救金融海啸。现在股票沉了底之后会上来，再上来之后，中国的销售和人均收入都不会低的了。这是我对这个市场的看法。
黄韬：很乐观的。
地产经济研究专家邓浩志
邓浩志：现在大家都在讨论价格涨跌的问题，我引用巴菲特的话来说：价格长期是由价值决定的，价格短期是由供求关系决定的。2006年和2007年的需求很大，大家一天到晚都想着买房，怕继续涨买不起。现在只剩下刚性需求，有一些是信心不足阶段，过了一段是金融海啸来了，股票跌了，由信心不足又变成资金不足了。我认为2009年的楼价还是有一定的压力的。
陈靖：我们对房价或者对整个市场的预期比较悲观，假设我有一元钱，理论上我可以.5元的房子。现在虽然我有2元，但是想想今年可能没工作做了，那怎么敢买呢？刚才黄总说，很多企业没死，就算金融海啸来了，很多人工作还在。
黄韬：是有一部分没有了。
邓浩志：成交量上来已经不错了。
陈靖：对我们就好了。
黄韬：中介对价格不是很关心的，对成交量比较关心。市场好的时候，我们帮开发商加价，不好的时候我们帮它减价。减价是讲技巧的，刚才也谈到这个问题，现在有点赛跑的问题，现在需求整体在下降，前年万元的房子，很多人追，现在降到8000元/平方米都还不好买。这个市场假如有一天回暖的时候，真的恢复，肯定消费者又认为吃亏了。成交量一成交了，有一定的成交量价格就稳定了。
主持人：刚才几位都谈到大家信心的问题，为什么会产生信息的问题，马上面临的就是要做调整，调整刚才张总提到的资金运作上做的一个调整，另外我们提到对产品类型的调整。接下来什么样的产品会比较受欢迎？什么样的产品压力会比较大？
黄韬：这个问题很难回答。
陈靖：确实有点难度。
邓浩志：我认为还是价格。
张维伦：我简单回答一下，有一种产品肯定是比较受欢迎，就是性价比比较高的产品。
黄韬：2006年、2007年发展商的态度很强硬的，不搞什么折头的。
陈靖：性价比这个问题要在楼市复苏以后再谈。
黄韬：在不同的区域有不同的反应，市场回调的时候，开发商自己都有竞争的，几个开发商都有产品，你要竞争产品，竞争性价比了。
主持人：70/90对目前的影响有多大？
黄韬：现在规划局的批案都有点松手了。
邓浩志说哪一种产品好我不知道，但是我知道哪一种产品不好，就是别墅产品不好。
黄韬：经济环境差的时候，豪宅、奢侈品情况会差一点，这是规律，但是也很难说，因为奢侈品当中也有的。
陈靖：有钱人还是很多的，不受影响的人也很多。
梁东晖：现在是粗茶淡饭的情况。有一个媒体报道，麦当劳今年计划拿20亿美元在全球新开1000家分店，星巴克是裁员7000人，全球关300家分店。我还是回到国策的问题上，你说70/90不对，至少有一点总价便宜了。现在的问题是，没有开发商是亏损的。
邓浩志：可以算得到他是否亏损。
主持人：今天易宪容说了一句，但是还没有过冬天，还没有亏损。
黄韬：我接触的发展商比较多，确实有一部分发展商真的是低到成本了，再低就是亏卖了。确实有降无可降的项目，要降可能是亏的。而且开发商也出现裁员减薪的情况。
邓浩志：我知道有一部分发展商是小亏，求生存。
梁东晖：这个跟炒股票一样的，要止损的，不止损越搞越死的。你止损了以后，可能再低一点的位置抄回来，思维要改变过来。如果现在降价，原来卖出去的房子，到交楼阶段有什么瑕疵，别人不手楼。原来按质按量交楼就是要的了，万科原来市场的期望是22000元/平方米—23000元/平方米的，但是它最后卖13800元/平方米。
黄韬：去年还有一个情况是受国际的影响。
杨慧勇：开发商已经有亏本的卖出去的，甚至有上市公司都有亏本的。
黄韬：除了售楼项目以后，有一些项目已经转让了，有这些情况。
杨慧勇：这就是止损。
陈靖：大型的发展商就不是止损的问题，是赚多和赚少的问题。
杨慧勇：早期拿地大的开发商，开了一些然后再慢慢开发，那些就赚了很多了。
黄韬：像恒.大这么大的企业，就算前面两三千买的，后面呢？有这么长时间，以后还会长的，还要就是现在熬住。企业资金链如果差不多是1000万，就只有几百万人民币那就要倒闭了。危机还是有的，在危机到之前我们要尽快收缩。满堂红他们的分行比我们还多，我们才110家。
大话地产现场
主持人：好，刚才大家谈了很多整个市场的信心问题，大家认为2009年复苏情况，概括一句大家都认为今年还是一个调整，回归比较平稳的状态。会否出现回暖的情况？现在正在观看我们大话地产直播节目的《广州日报》记者在线提问：什么时候入市相对来说比较合理？另外论坛上很多人都问这个问题，还有就是回暖是什么时候？
韩世同：搜房网最近也组织这个话题讨论，我也做了一个回应。首先我提出一个什么样的标准叫做回暖，如果以房价反弹作为标志的话，我认为短期内不会出现，今年肯定是不可能的。如果判断现在已经进入周期性变化的情况下，我认为短期内都不一定出现。如果要是以成交量回升，尤其是大幅度的回升，房价又趋稳，但是这个稳还是以下调为前提的，这样的情况出现的话，可以视为开发阶段的春天，如何理解呢？就是需要播种了。在现阶段拿地，是可以运作的，以前的地王的就无法消化的。现在可以拿地的或者进入新一轮的开发，万科现在在广州已经开始拿地了。这个阶段，我认为相当于进入市场的时期，但是不是一个收割期，春天是播种的时候。不能总是只有春天和冬天，还是夏天和秋天。房价到底部开始反弹，类似于2003年底和2004年初，已经不是讲春天的事情，已经是盛夏和初秋的时间了。在春天没有播种，到那时候也没有什么收成。在这样定义的情况下，对某些开发商来讲的春天，也可以说是一种时机。有望进入下行周期的稳定发展阶段，如果这时候算是春天的话，有可能会出现。
杨慧勇：现在的房价算是比较合理的均价，这个市场部可能回到5000元/平方米—6000元/平方米的阶段了，我认为大概是7800元/平方米是一个底线，中国救市以后，慢慢会向好的，中国一定可以救的，因为也是一个资本市场，也是一个社会主义的国家来的。
邓浩志：什么时候买房最重要还是看自己的需求还有支付能力，这是最重要的。
韩世同：在8000元/平方米的话，跟年度的均价相比还是跌了1000元/平方米多。
杨慧勇：如果是看跌到这么长的时间，我认为是不可能的，不现实的。2000年的房子难卖还是现在的房子难卖呢？很简单的问题。
张维伦：2000年肯定好卖，2000年我们在番禺，2001年是华南板块，广州市区的房子还没那么好卖。2000年从大市来讲至少比现在好卖。
张维伦：刚才的问题说穿了就是时机的问题，不管是房地产的春天还是消费者出手的时机，我认为这两个时机是相同的，始终是市场决定供应的，没有人买房子，开发商的春天也不会来。房地产的春天，简单的一句话“大约在冬季”，只是“大约”。
陈靖：我认为时机我是无法预测，可能有一些信号可以留意，比如说美国的房地产数据，开始止跌回升，可能有复苏的现象，可能会影响整个经济的形势，因为次贷危机也是从美国开始。另外就是看成交量的变化，我想问黄总一个问题，是否会有一个担忧，降价会卖不出去？
黄韬：有。所以春节我们这个行业是最轻松的。
陈靖：如果有大规模的开发商进行大规模的降价，降价以后有很强的支撑力，就是我们全部卖掉了，我们可以当做一个信号，我们的支撑力还是有一定的底线的。看一下信号，因为我们无法预测，最关键还是预期要变好，美国也好、什么都好，关键是要回到中国整个经济形势和未来的发展，如果我们预期很好，自然有一元都想买三元的房子。
广州景博行房地产咨询有限公司开发部经理杨慧勇
主持人：那也要看股市，就像刚才黄总说的，前两天红了几天。
黄韬：我们问过实际的买家，为什么现在买房，他们一直再看，这几天股市涨了，就马上拿出钱来买房子了。我刚才说能够判断回暖，真正回暖真正成交量是一栋楼当中高中低都有人买。
黄韬：另外我补充，2009年楼市的看法还是继续调整，但是我们要乐观一点。金融风暴一来，淘汰了一些，可能更好。
主持人：正面对待这种危机，才能更好的去挑战。
黄韬：对。
主持人：刚才邓先生说了要看自身的需求。
黄韬：对，我补充一下，如果是自住型的，2009年上半年应该要买了，不要再等了。如果2009年年中还是6300元/平方米的话，银行都不干了，都负资产了。预测房价要加上时间因素，如果说将来的房子是5000元/平方米，那你说20年以后，那谁干啊。
主持人：很多人都问这个问题，什么时候买，还说跌到什么时候？我反问，如果跌得很惨，你日子好过吗？
黄韬：现在涨都是很轻微的涨，你们售楼部，sales的服务都很好的。想想2006年、2007年哪有这样的。这个就可以看到，完全可以出手了。如果投资就还要看环境，如果是自住型的话，或者你愿意在这里居住的，这个价格还是合理的。我们做一手项目的很清楚，开发商也会断定周围的房子价格。
杨慧勇：现在均价是8200元/平方米左右，我认为现在可以入市了，就算再调500元/平方米，以后还会上去的，房子是买了自住或者投资的，不是短期来炒的。一两年可以回到8000元/平方米—9000元/平方米也是赚了。
梁东晖：我讲讲我的观点，首先从宏观一点的角度来讲，因为专家都谈很微观的。股市肯定是走在经济之前的，这是个观点，然后经济又走在楼市之前的，楼市一般是最后的。现在大家都讲，股市现在还不能说回暖，所以就顺推，一般股市走在经济之前9个月，然后经济又走在楼市之前9个月，这是经验数据，大家推。解决住房问题不一定要买的，可以租，全世界的发达国家来看，相对来说华人社会就是买的，可以换一种思维，租也可以。为什么要在面临亏损的情况下去个固定资产呢？倒不如有钱去博一博股市，股市首先回暖。
韩世同：我个人也这么认为。
梁东晖：这个是回答消费者什么时候买房的问题，肯定是走在经济之后的。
陈靖：18个月？
梁东晖：至少。
韩世同：也有反常，我们这场楼价的上涨是先于股市的，甚至略微先于近来。广州没有先于经济，但是北京、上海是先于经济的上涨。
黄韬：如果说过经济环境，那是很难说，无法讲。这几年给人问得，什么时候入手？我自己都没有炒房，这个事情很难做的，如果我看得准我早就发达了。我不知在座的专家是不是有买很多房，很难说的，但是我们身在这个行业中，相对来说了解的比较多，但还是很难讲的。
主持人：我们有一个搜房网会，聚集了一帮想买房的人，在群上，大家都会问这个问题：什么时候入市好呢？因为 很多都是首次置业的，经济上并不是特别宽裕。
黄韬：这个要依据跟人的情况而定。
主持人：他们都是首次置业。
韩世同：这个要看他的能力，看你目前租楼的水平，如果我现在租房子住的，如果我买了一个物业，但是我供楼的水平跟租金差不多的话，那可以选择买。目前我发现广州的中产阶级对五六千的房子是比较容易接受，现在中心城区要找七八千的不多。
黄韬：很少。
韩世同：有，去年都有三个区域。金沙洲、萝岗区、白云大道北那一带都有卖过七八千的，现在也不太多了，这批货都消耗差不多了。比较边远的地方就很多，比较低收入的白领，他们要解决的是日常居住，不是度假式的东西。远郊楼盘没有解决通道的问题，你必须要给提供到。现在政府还准备在二手这一块还要买的话，大家可能就会把这一部分抬高了，必须适合中产者的。
主持人：会不会担心政府收购二手房，对二手购买者着的冲击。
黄韬：还没有公布量。
主持人：整个还是看自己口袋里钱有多少，需求怎么样。去年底政府也出台很多措施，对市场也产生了一定的影响，接下来政府还将会出台什么政策，各位能否 预测一下？
黄韬：我看政府现在都很迷茫。
杨慧勇：政府现在应该是救市，救股市和房地产。
韩世同：广州的市场跟北京、上海、深圳等一线城市比较，整体的环境和局面是不错的，尤其从成交量和价格，价格现在是也是比较低的，成交量是的，相对来讲是的。广州市政府一直就没有说他们要救市，但是事实上广州市采取有效动作的。比如在土地供应上，在去年实际上是压减到限度，今年已经在着手比较有效的计划。另外一方面，限价房会暂缓，是把正在搞的部分做好，采取措施怎么消化和处理。还有一方面，地方政府在政策方面没有什么太大空间的。广州市我相信不会像其它地方越权去采取救市的举措，甚至包括户籍的政策。
黄韬：上海浦东区已经开始实施了，凭暂住证可以转居民户口。
韩世同：市场本身就可以出现我讲的那种，下行通道当中稳定发展的阶段，应该是可能自然的形成，政府只是需要在这个阶段，不要出过度不当的措施就可以了。比如说有没有必要太大量的开发保障性的住房。我比较同意张总说的，现在只是起到恐吓性的作用，数据太大了，如何落实很重要，如果不采取发债券 或者发钞是没有办法实现的，那等于还是拿老百姓的钱去投放市场，这种救市恐怕如同饮鸩解渴。从2004年一直到2007年在房地产上面加绳索，现在适当的减绳索就够了，这里面有一个优先秩序，要牺牲财政的话，要往后放，行业只是要求你把二套房贷放松，对银行是有好处的。央行很奇怪，宁愿把首次置业的人多贷款，也不放松。
邓浩志：那是面子问题。
韩世同：二套房贷的风险并不大，我认为有很多的政策可以反向的运用的。没有必要一下就去掉，让很多人拿钱去买房子、去补贴。
主持人：各位对这一块还有什么看法吗？
邓浩志：前两天提交了一个十大产业振兴规划，九大行业都是提振兴规划，房地产行业是长期规划，中央现 在还是判断房地产不能太过于复兴，因为前两年房价太高，所以没有提振兴，九大行业都是提振兴，唯 一一个是长期规划，这个短期来说还是要随是应变。
张维伦：我觉得政府总的策略还是明打暗抬，现在房地产也不用他说，本来就是中国的支柱产业，现在国务院也说了是重要的支柱产业。现在要拉动GDP，包括股市，股市也有很多问题，大小非也存在问题，包括进出口，房地产这一块是很重要的。房地产有非常大的定时炸弹， 比如像美国这种次贷危机，只是表现形成不一样，美国次贷危机表现的是 消费者，中国的次贷危机表现在开发商。美国的次贷危机发生在按揭贷款，中国的次贷危机发生在开发 贷款。这是一个非常大的炸弹，所以我说为什么政府要明打暗抬。
张维伦：政府现在是两个方面抬，一个方向是两条腿走路，必须让让市场稳定不要跨。另外一方面，现在开发商 有点是扶不起的阿斗。政府是两手都要抓，一方面是帮开发商解决一手的政策，二手的政策。如果开发 商还是解决不了，那就把问题抛给银行、政府。国家金融国九条现在大力发展并购贷款，就是为了让企 业不要倒，还有最近的一个政策，以前房地产企业转让是视作项目转让，不但要报批，现在慢慢放松了 。我（政府）鼓励你转让，但是必须要有人来接，所以并购贷款我估计是为了房地产，这是好事情，并 购贷款是解决暂时的问题。我讲的意思在哪里呢？政府在救，但是开发商不要抱太大的希望，政府的核 心倒不是说跟开发商穿一条裤，政府的问题是不要出现烂尾楼，不要出现社会问题，谁来做都可以，你 不做他做，你做不了他来做，不然政府自己做。很多事实说明政府是暗抬，所以所有的救市不是救开发 商，它的核心是和谐，和谐是最重要的。
主持人：其它人还是什么看法吗？
杨慧勇：政府要让中国的经济继续运行，不能让它停，不仅要救开发商，还要救各行各业，比如出口。
主持人：今天的“构建危机后中国房地产 2009年羊城楼市走势”大话地产到此结束。谢谢各位参加今天的大话地 产，谢谢各位对我们的支持，以后多多指导。谢谢各位！
往期精彩大话地产：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
