[摘要] 在过去的一年里，国内经济、国际经济、股市、自然灾害等对国内各个行业造成巨大的影响，那么房地产行业受到的冲击有多大呢？在这一年里，抗风险能力较强的房企具有什么样的特征呢？他们的表现如何？2009年广州房价将怎样调整？“出手”的最佳时机在何时？作为购房者，该如何把握时机？
地产经济研究专家邓浩志
邓浩志：现在大家都在讨论价格涨跌的问题，我引用巴菲特的话来说：价格长期是由价值决定的，价格短期是由供求关系决定的。2006年和2007年的需求很大，大家一天到晚都想着买房，怕继续涨买不起。现在只剩下刚性需求，有一些是信心不足阶段，过了一段是金融海啸来了，股票跌了，由信心不足又变成资金不足了。我认为2009年的楼价还是有一定的压力的。
陈靖：我们对房价或者对整个市场的预期比较悲观，假设我有一元钱，理论上我可以.5元的房子。现在虽然我有2元，但是想想今年可能没工作做了，那怎么敢买呢？刚才黄总说，很多企业没死，就算金融海啸来了，很多人工作还在。
黄韬：是有一部分没有了。
邓浩志：成交量上来已经不错了。
陈靖：对我们就好了。
黄韬：中介对价格不是很关心的，对成交量比较关心。市场好的时候，我们帮开发商加价，不好的时候我们帮它减价。减价是讲技巧的，刚才也谈到这个问题，现在有点赛跑的问题，现在需求整体在下降，前年万元的房子，很多人追，现在降到8000元/平方米都还不好买。这个市场假如有一天回暖的时候，真的恢复，肯定消费者又认为吃亏了。成交量一成交了，有一定的成交量价格就稳定了。
主持人：刚才几位都谈到大家信心的问题，为什么会产生信息的问题，马上面临的就是要做调整，调整刚才张总提到的资金运作上做的一个调整，另外我们提到对产品类型的调整。接下来什么样的产品会比较受欢迎？什么样的产品压力会比较大？
黄韬：这个问题很难回答。
陈靖：确实有点难度。
邓浩志：我认为还是价格。
张维伦：我简单回答一下，有一种产品肯定是比较受欢迎，就是性价比比较高的产品。
黄韬：2006年、2007年发展商的态度很强硬的，不搞什么折头的。
陈靖：性价比这个问题要在楼市复苏以后再谈。
黄韬：在不同的区域有不同的反应，市场回调的时候，开发商自己都有竞争的，几个开发商都有产品，你要竞争产品，竞争性价比了。
主持人：70/90对目前的影响有多大？
黄韬：现在规划局的批案都有点松手了。
邓浩志说哪一种产品好我不知道，但是我知道哪一种产品不好，就是别墅产品不好。
黄韬：经济环境差的时候，豪宅、奢侈品情况会差一点，这是规律，但是也很难说，因为奢侈品当中也有的。
陈靖：有钱人还是很多的，不受影响的人也很多。
梁东晖：现在是粗茶淡饭的情况。有一个媒体报道，麦当劳今年计划拿20亿美元在全球新开1000家分店，星巴克是裁员7000人，全球关300家分店。我还是回到国策的问题上，你说70/90不对，至少有一点总价便宜了。现在的问题是，没有开发商是亏损的。
邓浩志：可以算得到他是否亏损。
主持人：今天易宪容说了一句，但是还没有过冬天，还没有亏损。
黄韬：我接触的发展商比较多，确实有一部分发展商真的是低到成本了，再低就是亏卖了。确实有降无可降的项目，要降可能是亏的。而且开发商也出现裁员减薪的情况。
邓浩志：我知道有一部分发展商是小亏，求生存。
梁东晖：这个跟炒股票一样的，要止损的，不止损越搞越死的。你止损了以后，可能再低一点的位置抄回来，思维要改变过来。如果现在降价，原来卖出去的房子，到交楼阶段有什么瑕疵，别人不手楼。原来按质按量交楼就是要的了，万科原来市场的期望是22000元/平方米—23000元/平方米的，但是它最后卖13800元/平方米。
黄韬：去年还有一个情况是受国际的影响。
杨慧勇：开发商已经有亏本的卖出去的，甚至有上市公司都有亏本的。
黄韬：除了售楼项目以后，有一些项目已经转让了，有这些情况。
杨慧勇：这就是止损。
陈靖：大型的发展商就不是止损的问题，是赚多和赚少的问题。
杨慧勇：早期拿地大的开发商，开了一些然后再慢慢开发，那些就赚了很多了。
黄韬：像恒.大这么大的企业，就算前面两三千买的，后面呢？有这么长时间，以后还会长的，还要就是现在熬住。企业资金链如果差不多是1000万，就只有几百万人民币那就要倒闭了。危机还是有的，在危机到之前我们要尽快收缩。满堂红他们的分行比我们还多，我们才110家。
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