[摘要] 在过去的一年里，国内经济、国际经济、股市、自然灾害等对国内各个行业造成巨大的影响，那么房地产行业受到的冲击有多大呢？在这一年里，抗风险能力较强的房企具有什么样的特征呢？他们的表现如何？2009年广州房价将怎样调整？“出手”的最佳时机在何时？作为购房者，该如何把握时机？
广州维森置业有公司董事长张维伦
主持人：今天大话地产现在开始，非常欢迎各位来到搜房网直播室，参加今天2009年场大话地产，今天的主题是关于广州市2009年的走势。经过去年整年的洗礼，整个市场现在趋于稳定，今年的走势会怎么？业界的各位对今年楼市有何看法？我这里有一份去年的数据。2008年全广州市销售市61040套住房，其中碧桂园销售了4602套，龙光的峰景华庭销售的是1784套，保利是1544套，这三个是排在前三名。这是去年整个概况。到今年的1月份，中指研究院公布的数据显示，一月份共成交了5107套，这个也是根据阳光家缘上面做的统计。这是这段时间整个销售情况。
主持人：在过去的一年里，对很多事情都记忆犹新，特别是降价，降价了以后，政府、企业怎么让这个市场更平稳，都做了非常多的事情。这种冲击对整个市场造成一种什么样的影响？各位能否就此发表一下大家的看法？由张总先说。
张维伦：从刚才几个数据表明比较清楚，2008年广州是开始调整的，2009年我认为也是复苏，这是最基本的观点。2008年的调整，对房地产，尤其广州房地产的冲击我认为是两个方面：一、广州房地产企业有一个特点，不光属于广州也属于，广州的开发商是性的开发商。方面的冲击是对广州大本营会有影响，我们刚才看到在您的数据中，碧桂园还是展现了大本营的实力。大本营受到冲击，对其它企业也会有影响。二、对企业的扩张能力、融资能力等都会受到很大的影响。这两方面的影响，从深层次会改变房地产的格局。我先简单讲到这里。
韩世同：去年总得成交面积应该是在550万平方米，相对于2007年有800万平方米，就有比较大幅度的成交量的下降。供应量应该有800万左右的平方米。价格方面，现在有很多人说，看年度的均价还是上涨了8.6%。我认为这个上涨8.6%反映一种现实就是状况，2008年是从高往低走的，从1万多回到7100元/平方米，均价还是不涨不跌的。所以2008年的平均成交价是成交集中在1万多和8000元的区间，就现实成交比较高。从月度来看，已经从11000元/平方米到下降到8000元/平方米，已经下降了30%，这个跟上涨30%不是等级的。
韩世同：举一个概念，从5000元/平方米上涨到1万/平方米的话，是上涨了一倍，但是从1万/平方米下降到5000元/平方米，只是下降了50%，所以这个是很大的区别。政府在限价房的推出，舆论导论的引导都做了一些工作，能做的都做了，没有像北京、上海、重庆那些采取一些购房退税或者户口，或者营业税上海也推出来了。地方政府采取这些措施已经是越权了，广州没有越权的情况下，达到这样的效果。广州的成交在6月份就开始出来了，6、7、8三个月都是超过了8000元/平方米。整体来看，房价是下行的，成交在来讲就保持一个比较理想的状态。虽然跟去年比有大幅度的下降，但是跟上海、北京、深圳比已经是比较乐观。我先讲这么多，因为是先讲去年的概况，我是这么判断的。
主持人：刚才张总从市场宏观上说了他的看法，韩老师从广州去年整年销售量做了概括。黄总有什么看法？
黄韬：我认为2008年确实是一个调整年，2009年对于2008年调整年的会延续。我认为2009年相对乐观的看，上半年可能调整到位，下半年就会相对稳定。悲观的就不清楚，是比较悲观的。另外2009年还有一个特点，认为和2008年还是相同的，就是不好判断，变化太大。1月份的数据，公布了5000套，或者成交量、楼价，我认为目前都不足以判断走势。但是我们从实操的经验或者目前的数据来看，过去4、5天股市比较旺，上去以后一手的代理和二手的一时间就上来了，我补充一下上来是基数比较低，看上去又活跃了。我还是坚持一个观点，我不能判断是否回暖，如果预计全年的话，我认为2009年还不能回暖。今年情况好像是回落了，但是说过去四天确实有增长。
广东龙光地产(龙光峰景华庭) 营销经理张吉伏
主持人：龙光峰景华庭去年在销售量上面是排在第二，对进驻广州有什么影响吗？
张吉伏：整个市场下半年对我们的影响不是很大，从市场的角度来分析，因为我们的价格已经是这个底线了。觉得4000元/平方米的利润已经没有什么利润了，是刚性需求比较强。从目前的情况来看，影响也有，但是不是很明显。
主持人：对企业在这边的有什么影响吗？
黄韬：2008年初就拿了一块地了。
邓浩志：2008年的下调还没足以完全消化2007年的上涨，2009年楼价我认为还会继续调整。成交量可能会比2008年会好转，一个是中央很多政策扶持楼市，价格可以跌下去，但是成交量不能跌下去，因为对国民经济都会有影响。现在成交量业内、地方政府都在保护这个成交量，起码要维持一个水平。我了解的情况和黄总了解的差不多，最近很多楼盘销售都比去年要好了，以前每天一套现在都是两三套。可能整个2009年成交量会比2008年会继续放大。这是在悲观之中相对乐观的判断。
主持人：满堂红主要是二手这一块，在二手这一块近期或者去年有什么样的影响？特别是去年延续到近期。
陈靖：题目是讨论行业受了多大的冲击，我个人想从行业和企业来谈一下这个问题。2008年二手楼的成交比2007年是大幅度的下降。我们现在提出一个观点，冲击对我们影响很大，为什么会大，为什么会有这么大的影响？假如从2005年到2007年是很小幅度的稳步增长的话，2008年可能不会谈抗寒，可能就是很正常的经济调整，就没有那么大的冲击。从2006年—2008年满堂红的数据发现，我们份额都是保持在16%—18%。我们份额稳定的时候，当然我们的业绩、利润都高。
陈靖：假设我们2008年在很早之前或者2007年更早的时候，已经做出跟市场相应的控制规模，节源措施的时候，我们现在已经回来，跟2006年差不多。所以我们说受到冲击大的原因是因为在市场好的时候，企业或者整个行业都有一种比较赚快钱的心态，或者想融资想马上拿到、马上推出，赚一个大钱。房地产有一个特点，必须通过规模滚动才能赚大钱。假设一方面资金不够，或者调整不迅速，受到的冲击就很大。我们现在受到的冲击有多大，我认为市场有一定的关系，但是最主要是企业或者行业本身。行业想健康发展，从2008年整个行业的影响，我们影响是得到一点经验或者总结。
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