导读
热点调查——七成人看跌广州楼价
房企声音——宏调对房企并非百害无一利
政策动向——弱势下限制炒房新政或延后
媒体观点——楼市回暖持续性有待确认
今日推介——4月广州热销笋盘大推荐
热点调查——七成人看跌广州楼价
昨日，广东省省情调查研究中心公布广东大型楼盘业主满意度调查报告。调查显示，业主最不满社区文化服务以及小区交通状况。【延伸阅读：发展商资金紧新盘7折上市 穗楼价或将继续下降】
广东省省情调查研究中心民调所持续三年对广东大型楼盘进行业主满意度跟踪调研，今年的调查从3月初开始，历时2个月。此次调查内容包括物业管理、房屋质量、开发商诚信度、环境、社区文化、交通、规划及配套以及建筑设计及户型。【延伸阅读：穗楼市面临大变局 “五一”难有作为】
调查显示，业主对广东大型楼盘的总体满意度为78.3分，整体上比去年略有提升。金海湾、凯旋新世界、逸景翠园位列高端楼盘总体满意度前三位，祈福新村、颐和山庄和金碧新城位列大型楼盘总体满意度前三位。
在各项评测内容中，社区文化服务的满意度排在最后。有39.85％的业主反映“公益活动开展的较少”，认为“文化活动质量不高”的占38.10％。小区交通状况方面，35.8％业主称所在小区楼巴缺乏、小区离公交站远。还有不少受访者也反映小区停车位缺乏、停车混乱。【延伸阅读：广州淡市中房企大洗牌 过半小开发商会死掉？】
另外，业主对所在小区的开发商诚信度评价一般，业主认为开发商诚信缺失主要表现在“有问题时不及时回复”，“买房合同有霸王条款”，“不及时办理房产证”，以及“隐瞒产品信息如公摊面积”等方面。
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业主质疑业委会不透明
调查数据显示，与去年数据相比，物业管理的满意度从八个评测内容的最后一位上升了三位，表示“满意”的比例为36.45％，表示“比较满意”的为17.69％，表示“一般”的占34％，表示“不太满意”和“不满意”的之和为11.86％。【延伸阅读：广州再现6年前怪象：二手房贵过周边的一手房】
业主不满意的主要是“办事拖沓，效率不高”，有38.23％的受访业主反映了此问题；其次是“物业管理、维修收费过高”以及“服务态度不好”等。
当被问及“您认为应该用何种方式来协调业主与物管公司之间的矛盾”时，平均有50.44％的业主建议由地产开发商牵头，组织召开三方协调会议，找出解决问题的办法；30.7％的业主赞成“直接诉诸媒体，通过舆论压力迫使物管公司与发展商接受要求”，也有44.6％的人希望物管公司与发展商登门拜访业主，了解业主切身感受，三方心平气和共同寻找解决办法。【延伸阅读：房价走势变数增多观望加剧 楼市寻找新平衡点】
值得注意的是， 在问及“您所在小区目前有没有成立业主委员会”时，平均有59.5％的业主表示“没有”和“不清楚”，反映“暂没有，正在筹备中”的为14.72％。而四成业主认为小区业委会工作不透明，超过三成业主认为业委会只代表个人或部分人的利益，也有业主称业委会与物业公司勾结，不替业主说话，甚至损害业主的利益。
据介绍，此次调查同时对受访的业主进行的房价预测调查，与去年的调查结果出现了完全相反的房价趋势。接近七成的受访者认为房价会跌，其中有17.5％认为会大跌。只有5.27％的受访者认为房价仍会会升。受访者普遍认为，去年经济过热，楼价飙升过快，今年应回复理性水平。
机构预测——广州房价年内或会跌至8000元
“均价达1.3万/平米，连我们都觉得太高。”本月18日，雅居乐（03383.HK）副总裁刘华畅在公司赴港公布2007年业绩时，如是评价广州的楼价问题。他放言，公司认为大部分发展商都会调低其在广州的相关项目的发售价格。
广州的楼价在怎样的水平才算见底？他认为须回落到8000元/平米附近才正常。对比目前的楼价，这意味着还有大概一成的下降空间。在广州楼市市道难言回暖之际，摩根大通就表示，疲弱的市场将增加雅居乐的经营风险，该行与大摩、花旗都调低了雅居乐的目标价。
房价下调空间很大
在万科王石表明房价拐点来临后，众多房地产商亦不再讳言房价的回落趋势。考虑到2007年广州房价升幅达26%，刘华畅表示，这种升幅过猛，在国家宏观调控之下，回落是必然的，买房者和卖房者也趋于理性。
就雅居乐而言，刘华畅称，公司开发的洋房和别墅价格下调空间都很大，介乎10%到15%.举例说，雅居乐在广州的洋房，之前每平米万元以上的，他预计可降到约8500元/平米。
他解释称，公司目前分类定价，类是广州、佛山、中山等地的房子，今年计划把洋房均价控制在7500元/平米，别墅控制在6000到8000元/平米；第二类是惠州、从化、南海等地的房子，计划均价控制在4000到5000元/平米。而在下滑的价格态势下，不少购房者选择持币观望，等待再跌，刘华畅对此承认一季度销售不佳。
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房企声音——宏调对房企并非百害无一利
随之而来的，是房企在信用上遭受越来越大的压力。雅居乐年报显示，去年公司的资产流动比率从2006年的2.9倍大幅下滑至2007年的1.9倍。由于该财务指标用于衡量企业短期偿债能力的大小，以表明企业在清还流动负债后还有余力来应付日常经营活动中的其他资金需要，一般认为该数字在两倍或以上为佳。此外，雅居乐的净负债对比公司股东应占权益，也在2007年达6成。
在升高的经营风险面前，机构纷纷表达了对雅居乐盈利前景的关注。其中，花旗预计广州及广东省其他市场的房屋销售价格将下跌20%及5%，将雅居乐目标价从17.20港元调低至11.38港元；而由于雅居乐管理层调低了项目交付预期，大摩则将其2008财年每股预期调低8%，同时目标价从19.00港元调低至14.30港元；摩根大通更直指雅居乐未来盈利风险增加，因此调低其目标价由原来14元至10.7元。
雅居乐并非遭机构调低目标价的内地房地产商。在广州房价已回落约两成后，花旗于富力地产公布年报后调低了公司的目标价，由36.28港元降34.8%至23.64港元，理由是以广州为根据地的富力地产受冲击将会比较大。
在外界的种种担心面前，雅居乐董事局主席陈卓林强调公司盈利不会受影响。他称，房价下降后，销售时所缴纳的土地增值税会相应减少很多，且公司会保持良好的定价策略，在出货速度和净利润之间取得平衡，从而保证利润回报。他预计今年仍可获得20%左右的净利润率。
他亦表示，宏调令买地成本下降，对开发商有利，而且广州的购房需求仍然十分旺盛，不愁销路。
政策动向——弱势下限制炒房新政或延后
近期地产股、银行股走势疲软，市场关于将出台新房贷调控政策的传言也不绝于耳。记者从深圳、上海的多家银行以及监管机构了解到，目前商业银行从房地产业回收开发贷款的压力很大，因此急需房产成交量的配合。而与此同时，在弱势行情下，打击炒房的新政或将延后。而在政策合理范围下，部分商业银行正在放低个人按揭门槛，加快从公司贷款到个人贷款的换转速度。
上周，央行上海总部向部分银行下发了《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，要求银行对上海市房地产企业资金情况进行一次抽样调查，目的是“为密切跟踪房地产信贷政策效应，掌握房地产开发企业资金情况”。不过，记者从深圳银监局获悉，深圳近期并没有向银行下发类似的通知，也没有要求银行摸底房地产开发商的资金情况。
某国有银行支行长告诉记者，根据总行指示，从3月起，新建房产开发贷款审批权已经全部上收北京。同时，银监局也将针对房地产贷款进行专项检查。凭经验判断，监管机构可能要求分行提前收回贷款。他特别担心的问题有两个：一是集中还贷。大量房地产开发贷款发放于2005年和2006年，以3年开发期计算，今明两年正好是集中还贷期；二是多头授信。由于地产商往往向多家银行申请贷款，因此一旦出现经营风险，各家银行将竞相催债。从以往信贷紧缩的案例看，收不回贷款的银行后果难料。
在回收开发贷款的压力下，银行急需房产交易放量配合。按照中国房地产业的惯例，开发贷款和按揭贷款一般是同一家商业银行。因此，在银行的资产负债表上，新楼盘的销售过程就相当于把“公司开发贷款”转换成“个人按揭贷款”。按照巴塞尔协议，个人贷款所需资本金仅为公司贷款的50%，因此，每完成一次销售，银行贷款额度即可得到显著增长。
然而在房地产市场交易冷清的背景下，滚雪球式的银行地产联动机制终止了。例如，一季度上海房地产成交量的萎缩，导致3月份上海中资商业银行个人住房贷款减少9.7亿元，同比多减12.1亿元；深圳房价下降更是已成事实，尤其在某些前期涨幅居前的片区，甚至出现了降幅达30%至40%的现象。有些楼盘虽然价格没有明降，却普遍通过赠送面积、打折等方式变相降价。深圳市国土资源和房产管理局发布的《2008年季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，3月深圳房价比2月环比降幅为16.53%，全市大部分楼盘出现不同程度降价现象。“从我们业务情况来看，目前购房基本上是自住需求，投资客入场的情况很少，因为房价一直在跌，投资客不敢贸然进场。”深圳几位银行个贷部门人士均向记者反映了类似的情况。
某股份制银行个贷部门人士表示，目前由于市场低迷，个贷业务压力本来就大，“深圳的楼市调控已经见成效了，成交低迷，降价也降了不少，如果再出台房贷紧缩政策，相当于给目前的弱市再泼一瓢冷水。”她认为，如果出台新的紧缩政策，他们将马上想办法应对新政策的出台，以尽量降低新政对业务的冲击。
业内人士认为，监管层出台限制投资、投机政策，首先要解决如何界定购房行为是投资、投机还是自住。另一位银行人士称，在实际操作中，很难界定客户的购房行为是投资、投机行为还是自住需求。如果单纯以套数来界定的话，客户买第二套房也有可能出于小房换大房的自住需求。此外，客户将手中的房产全部出售，名下的房产纪录为零，再买房究竟是算自住需求还是投资、投机行为？对此，深圳平安银行、工行、招行等多家银行相关人士均表示，目前没有收到限制投资、投机炒房的相关通知，也未听说有紧缩房贷的新政策出台。
媒体观点——楼市回暖持续性有待确认
三月份各周，几个主要的大中城市均出现销量环比上升的情况，不少机构及媒体据此认为市场已经回暖。但实际的情况是，三月各周的成交量虽然环比上升，但整月与去年同期相比，仍然下降厉害。
三月份，北京住宅期房的成交量同比下降约27%，深圳同比下降约25%，上海情况，同比下降约10%。但是四月周的数据，却与阳春三月表现出来的暖意截然不同，几个大中城市无一例外地出现了周成交量大幅下滑的情况，成交面积环比下降30%-60%。北京期房住宅成交量环比下降63%，上海住宅成交面积环比下降51%，深圳环比下降 39%，天津环比下降为31%，杭州环比下跌42%，武汉环比下跌50%。究其原因，我们认为，一是3月下旬大部分城市成交大幅度上升(北京、上海、深圳、天津、杭州、南京)，消耗了一定市场购买力，二是受清明小长假出行影响，三是可能跟银监会提醒各商业银行不得放宽第二套房贷政策有关。从四月第二周住宅成交情况看，一线城市住宅成交面积与前周持平，二线城市成交量较前周有10%-30%的上升。值得关注的问题是，三月份成交量的上升更多的是因为楼市已经转暖，还是季节性因素？这个问题显然要待未来1-2个月的销售数据来证实。
今日推介——4月广州热销笋盘大推荐
岭南新世界（岭南新世界业主论坛）108平方米四面单边三房
四面单边户型向来为市场罕见，就算有大多也是面积130平方米以上的豪华大宅。而岭南新世界（岭南新世界业主论坛）新推的四面单边户型，面积却只有108平方米。该产品因为建筑立面整体是蝶形设计，只有入户花园一侧和厨房与电梯间相连，屋子的四个面基本都向外“飞”出，因此面面都是单边，三面都有园林景观。厅房则位于极佳的东南向，视野开阔，窗前园林景色尽收眼底，采光通风和景观都非常良好。更难得的是，该户型还是三阳台设计，拥有与餐厅连通的私家入户花园和超宽视角景观阳台，主人卧室还带套房并设有独立衣帽间，功能非常齐全。在空间感上，这个户型尽管面积只有108平方米，但却有140－150平方米的使用感觉。对购房人来说，因为面积控制得当，这类户型总价不会太高；而户内功能的齐全，基本能一次性满足置业者的全部愿望。另外，该户型为二梯四户设计，私密度高，还配有观光电梯。
推盘信息：该盘正推出倚湾园４期新产品。
产品：面积73－159平方米，两房到四房。
价格：均价约1万元/平方米，附送全屋1500元/平方米精装修。
南湖半山豪廷走廊式空中花园
南湖半山豪廷（南湖半山豪廷业主论坛）推出全新H2栋楼宇新货，其中一批特惠单位售价仅8000多元/平方米。据悉，南湖半山豪廷引入了新的空中花园设计。目前楼宇的空中花园一般都是三面围墙的设计，但该组团把空中花园设在两栋楼宇的连接位置上，形成南北两面通的空中走廊式花园，不仅通风、采光更好，而且更具户外空间感。楼宇每两层只有一套单位设空中花园，因此使其6米，真正具空中花园的概念。
推盘信息：在售。
产品：119平方米三房和167平方米四房。
均价：9000元/平方米。
城启·天鹅湾180平方米舒适四房
位于海珠区革新路的城启·天鹅湾（城启·天鹅湾业主论坛）平层单位是目前市场比较少见的舒适大户型设计，约180平方米的单位设计为四房，另外还设计有工人房、入户花园等。除了入户花园之外，该单位的客厅和餐厅连接着L形大阳台，连接着餐厅的阳台部分可以自由利用。该单位主卧室设计为套房，另外三个房间设计成两个卧室和一个书房。而从房间的分布看，该单位可以做到三面采光，并可以望到江景。
推盘信息：楼盘近期对外开放了B栋平层单位和D栋复式单位样板房，预计“五一”期间正式对外发售。
产品：据了解，楼盘首期5栋32层的单位已经封顶，二期还有3栋单位，首期发售的单位将包括B和D两栋，货量共180套。由于楼盘不受“90/70”限制，180套单位中有120套大平层单位和60套复式，其中平层户型面积121-188平方米，为四房和五房设计，均位于B栋。而60套复式全部位于D栋，面积199-288平方米，属空中别墅产品。
价格：预计售价在1.5万元/平方米左右。
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