[摘要] 广州公布了2010年租金情况，不少媒体算了一下账，其结果十分令人郁闷。因为按照广州的楼价和租价情况，买房需要76.8年才能回本。而这一数据在遭遇最近上海拟将把70年产权到期土地收回的消息，更是让人吐血了。房子的本钱都没收回，房子却没了，换做谁都不会觉得开心。这两个消息结合在一起，也引发了新一轮讨论，
使用期一到房产变“砖头”？
上海推出“使用期到无偿收回土地”引发争议 青岛住宅用地到期难续更让业主惊心
日前，上海一则土地拍卖公告引起国有土地出让期到期如何续期的争论，再度引起媒体对青岛开发区阿里山小区和东小区土地到期或即将到期的关注。据记者了解，青岛市开发区自1989年成立以来，国有土地出让期为20年或30年的土地出让共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。其中，土地使用期为20年的共有33宗，共计540.7亩，业主总数4421户。阿里山小区310户房屋的土地使用期已于2009年6月30日到期，还有数百户也将在今年到期。小区业主在到期前已四处奔走，媒体于2009年4月报道此事，天涯社区就有一位阿里山小区居民发帖《再过二十天我将失去我的土地使用权，我还会失去什么？》。小区房屋土地到期至今一年半，居民等到的依然是政府部门的沉默应对。青岛市国土房管局有关人士最近回答央视记者称：“就小区土地到期的解决办法已向国土资源部提出申请，目前尚无成熟的意见。”
据记者了解，深圳已有商业用地到期续期的先例，但住宅用地到期续期如何办理，依然等候政策“发落”。青岛5000多户业主的心依然悬在半空。 本栏撰文：记者李凤荷
土地使用年限到期
难用房产融资或变现
小区的国有土地使用权到期，对业主意味着什么？阿里山一位业主就碰到房产无法抵押的问题。他手上持有的国有土地使用证清晰载明，使用年限至2009年6月30日。当时他不为意，闺女要买房，他想到把自己的房屋拿去做纯抵押来给闺女凑首期，结果银行的人通知他，他房屋的国有土地证已到期，不能抵押。
记者以买家身份致电青岛开发区迁顺居房地产经纪服务中心询问阿里山小区的房屋是否能够过户及抵押贷款。接电话的小姐告诉记者，青岛开发区约70%的房屋没有国有土地证，小区房产过户没有问题。记者询问，业主没有发下国有土地证，那么开发商手中的国有土地证是否可能已到期？迁顺居经纪表示，也有可能。至于国有土地证到期的房屋是否可以抵押，这位经纪含糊其辞说：“找找人或许可以做到贷款”。迁顺居经纪告诉记者，目前阿里山小区市价为7000~7500元/m2，并没有受土地使用年限到期的问题影响。
据记者查询青岛阿里山小区房价2009年3月为5000元/m2左右，在小区土地到期曝光的4月房价也没有跌价，并随楼市上涨攀升至目前7000元/m2的顶峰，只不过对于手持失效国有土地证的业主来说，房产只剩下居住功能，很难把房产拿去融资或变现。
土地产权投资客转向海外
关于土地使用期到后的争议不禁使人担心巨额地产投资是否值得。合富置业首席市场分析师龙斌表示，若土地真的是无偿回收，的确会对地产市场造成重大影响。从目前各地的做法来看，大部分与《物权法》这部上位法形成抵触。青岛房管局有关人士就土地续期问题曾说“希望国家就《物权法》出台配套政策”，龙斌认为，《物权法》对此的表述是“自动续期”，不知道国家的配套政策会是怎样。
资深投资者卢女士认为土地和房产政策多变，让人心里分外不踏实。一方面，她觉得自己亲身经历过补地价的事情，就算70年后要补地价才续期，也不是件很大的事情。五六年前卢女士购买了一处私房，这个房屋在交易过程中需补地价，当时楼价几千元，她记得补地价不到交易总价的10%，觉得补地价不算太夸张。另一方面，她又觉得关于土地使用权争论颇多，不知道究竟是“自动续期”还是“有条件续期”或是“无偿回收”，对投资决定影响很大。卢女士告诉记者，商业用地使用年限四五十年，放在以前，若一个剩余使用年限20多年的商铺放盘，她二话不说就买；但就目前来说，她要好好考虑才会定。卢女士曾在新西兰居留过。当时新西兰楼价比国内高，朋友都劝她买，原因是“这里的地是的，算起来比中国划算”。卢女士说，这几年国内房价飙升那么多，若70年后土地无偿回收，新西兰的房产真的比中国房产更诱人。
保利26亿多拿下期满后无偿收回地块
1月21日，保利地产以26.57亿元的价格拿下了当天成交总价的宝山区地块，溢价156%，折合楼面价13445元/m2。这次上海出让的地块预申请出让须知规定，该地块土地期满后由出让人无偿收回。但是作为难得的纯住宅地块，依旧被开发商看好。
整理：记者王荔珏
深圳先例
商业用地续期按约定年限
一次性支付基准地价的35%
目前，对现行土地使用权做出年限的规定来自1990年出台的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。青岛开发区部分小区在此之前出让，故此当年设定了20年或30年的出让期。1989年建设的阿里山小区，20年的土地使用权期限就是“改革尝试”的结果，鲜见。而现在能找到的比阿里山小区更早的土地使用权改革尝试是深圳。1981年12月，作为中国的经济特区，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。依据该规定，商业用地为20年使用期，公建为30年使用期，住宅为50年使用期。
据媒体报道，2001年，深圳国际商业大厦的20年土地使用权也和眼下的阿里山小区一样，面临土地使用权到期的问题。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，在此规定下，深圳国际商业大厦的业主补缴的地价数额打了个“三五折”——到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。这个案例也是国内个续期土地使用权的案例。
人大法律委员会委员、《物权法》草案起草人之一的王利明接受媒体采访时表示，土地使用权如何续期、该不该收费、怎么收费等问题比较复杂。预计10年后大批房屋的土地使用权就该到期，政府应争取在十年内通过制定《物权法》实施细则对其进行规定。
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