[摘要] 广州公布了2010年租金情况，不少媒体算了一下账，其结果十分令人郁闷。因为按照广州的楼价和租价情况，买房需要76.8年才能回本。而这一数据在遭遇最近上海拟将把70年产权到期土地收回的消息，更是让人吐血了。房子的本钱都没收回，房子却没了，换做谁都不会觉得开心。这两个消息结合在一起，也引发了新一轮讨论，
使用期一到房产变“砖头”？
上海推出“使用期到无偿收回土地”引发争议 青岛住宅用地到期难续更让业主惊心
日前，上海一则土地拍卖公告引起国有土地出让期到期如何续期的争论，再度引起媒体对青岛开发区阿里山小区和东小区土地到期或即将到期的关注。据记者了解，青岛市开发区自1989年成立以来，国有土地出让期为20年或30年的土地出让共计41宗，总用地面积667.5亩，业主总数为5071户。其中，土地使用期为20年的共有33宗，共计540.7亩，业主总数4421户。阿里山小区310户房屋的土地使用期已于2009年6月30日到期，还有数百户也将在今年到期。小区业主在到期前已四处奔走，媒体于2009年4月报道此事，天涯社区就有一位阿里山小区居民发帖《再过二十天我将失去我的土地使用权，我还会失去什么？》。小区房屋土地到期至今一年半，居民等到的依然是政府部门的沉默应对。青岛市国土房管局有关人士最近回答央视记者称：“就小区土地到期的解决办法已向国土资源部提出申请，目前尚无成熟的意见。”
据记者了解，深圳已有商业用地到期续期的先例，但住宅用地到期续期如何办理，依然等候政策“发落”。青岛5000多户业主的心依然悬在半空。 本栏撰文：记者李凤荷
土地使用年限到期
难用房产融资或变现
小区的国有土地使用权到期，对业主意味着什么？阿里山一位业主就碰到房产无法抵押的问题。他手上持有的国有土地使用证清晰载明，使用年限至2009年6月30日。当时他不为意，闺女要买房，他想到把自己的房屋拿去做纯抵押来给闺女凑首期，结果银行的人通知他，他房屋的国有土地证已到期，不能抵押。
记者以买家身份致电青岛开发区迁顺居房地产经纪服务中心询问阿里山小区的房屋是否能够过户及抵押贷款。接电话的小姐告诉记者，青岛开发区约70%的房屋没有国有土地证，小区房产过户没有问题。记者询问，业主没有发下国有土地证，那么开发商手中的国有土地证是否可能已到期？迁顺居经纪表示，也有可能。至于国有土地证到期的房屋是否可以抵押，这位经纪含糊其辞说：“找找人或许可以做到贷款”。迁顺居经纪告诉记者，目前阿里山小区市价为7000~7500元/m2，并没有受土地使用年限到期的问题影响。
据记者查询青岛阿里山小区房价2009年3月为5000元/m2左右，在小区土地到期曝光的4月房价也没有跌价，并随楼市上涨攀升至目前7000元/m2的顶峰，只不过对于手持失效国有土地证的业主来说，房产只剩下居住功能，很难把房产拿去融资或变现。
土地产权投资客转向海外
关于土地使用期到后的争议不禁使人担心巨额地产投资是否值得。合富置业首席市场分析师龙斌表示，若土地真的是无偿回收，的确会对地产市场造成重大影响。从目前各地的做法来看，大部分与《物权法》这部上位法形成抵触。青岛房管局有关人士就土地续期问题曾说“希望国家就《物权法》出台配套政策”，龙斌认为，《物权法》对此的表述是“自动续期”，不知道国家的配套政策会是怎样。
资深投资者卢女士认为土地和房产政策多变，让人心里分外不踏实。一方面，她觉得自己亲身经历过补地价的事情，就算70年后要补地价才续期，也不是件很大的事情。五六年前卢女士购买了一处私房，这个房屋在交易过程中需补地价，当时楼价几千元，她记得补地价不到交易总价的10%，觉得补地价不算太夸张。另一方面，她又觉得关于土地使用权争论颇多，不知道究竟是“自动续期”还是“有条件续期”或是“无偿回收”，对投资决定影响很大。卢女士告诉记者，商业用地使用年限四五十年，放在以前，若一个剩余使用年限20多年的商铺放盘，她二话不说就买；但就目前来说，她要好好考虑才会定。卢女士曾在新西兰居留过。当时新西兰楼价比国内高，朋友都劝她买，原因是“这里的地是的，算起来比中国划算”。卢女士说，这几年国内房价飙升那么多，若70年后土地无偿回收，新西兰的房产真的比中国房产更诱人。
保利26亿多拿下期满后无偿收回地块
1月21日，保利地产以26.57亿元的价格拿下了当天成交总价的宝山区地块，溢价156%，折合楼面价13445元/m2。这次上海出让的地块预申请出让须知规定，该地块土地期满后由出让人无偿收回。但是作为难得的纯住宅地块，依旧被开发商看好。
整理：记者王荔珏
深圳先例
商业用地续期按约定年限
一次性支付基准地价的35%
目前，对现行土地使用权做出年限的规定来自1990年出台的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。青岛开发区部分小区在此之前出让，故此当年设定了20年或30年的出让期。1989年建设的阿里山小区，20年的土地使用权期限就是“改革尝试”的结果，鲜见。而现在能找到的比阿里山小区更早的土地使用权改革尝试是深圳。1981年12月，作为中国的经济特区，深圳市颁布了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。依据该规定，商业用地为20年使用期，公建为30年使用期，住宅为50年使用期。
据媒体报道，2001年，深圳国际商业大厦的20年土地使用权也和眼下的阿里山小区一样，面临土地使用权到期的问题。2004年，深圳市颁发了《深圳到期房产续期若干规定》，在此规定下，深圳国际商业大厦的业主补缴的地价数额打了个“三五折”——到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期，在剩余年期（国家规定的最长使用年期减去已使用年期）范围内约定年期的，补缴地价数额为公告基准地价的35％，并按约定年期一次性支付。这个案例也是国内个续期土地使用权的案例。
人大法律委员会委员、《物权法》草案起草人之一的王利明接受媒体采访时表示，土地使用权如何续期、该不该收费、怎么收费等问题比较复杂。预计10年后大批房屋的土地使用权就该到期，政府应争取在十年内通过制定《物权法》实施细则对其进行规定。
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高房价低租金 买房还是租房？
观点PK
广州公布了2010年租金情况，不少媒体算了一下账，其结果十分令人郁闷。因为按照广州的楼价和租价情况，买房需要76.8年才能回本。而这一数据在遭遇最近上海拟将把70年产权到期土地收回的消息，更是让人吐血了。房子的本钱都没收回，房子却没了，换做谁都不会觉得开心。这两个消息结合在一起，也引发了新一轮讨论，那就是租房和买房，哪个合算？ 记者 黄涛
房子增加幸福感 还是买房合算
阿涛评弹
按照一些媒体的计算，按照去年广州住宅租金和售价来看，一手住宅房价租金比为921，即购套房约需76.8年才能回本，二手住宅要64.9年才能回本。由于现在土地的最长使用年限才70年，如此来看，当然买房不合算了。但这么来计算，明显是把住房仅仅作为一个投资工具来看，而且还算得十分不准确。事实上，住房不仅是投资工具，还是个生活必需品。所以，衡量住房的价值不仅要看投资，更要看对生活的提升程度，通俗地说就是幸福感。
如果严格按照租售比来看，中国的房子都不具备太大的投资价值，但是为何投资行为还这么兴盛，其原因就在于大家买房主要看中房价的后转手的差价。去年广州租金升幅12.3％，但是房价升幅达40％。记者认为，买房的幸福感是大于租房的幸福感的。租房就像为别人打工，而买房则是为自己打工。而且在中国，房屋并不仅仅提供了遮风挡雨的场所，更赋予了各项社会功能，例如就业、生活、教育等等。在这些方面，租房和买房之间的差距还是挺大的。所以不用拿租售比来说事，也不要用国外来对比，目前的国情之下还是买房合算。 （黄涛）
既然买不起房
何不租好一点？
小倩评弹
扣除税费与五险一金，每月拿到手的工资将近3300元。这份工资对于一位刚踏入社会的文科生而言，算是“中高收入”了。可好友却在博客上感叹“钱不够花”，原来，刚交上心仪女友的他正为五年后能不能买得起房子发愁。“我家不在广州，如果要在广州娶老婆，没一套房子，怕是比较困难的。”记者追问，婚后也可以选择租房啊？小聪语带犹豫，“也不是不行，只是我很爱我女朋友，我想给她更好的生活。”
为了五年后“更好的生活”，小聪自毕业后就住在车陂的城中村，一房一厅每月400元，每月基本生活费控制在1000元。
身边有不少朋友都在努力攒钱，但像小聪这种明明可以在工作单位旁租一套小居室，却为了存钱买房搬到离单位40的城中村当“蚁族”的确实不多。按照他存钱的速度，算上年终奖和节日费，一年能存个三四万元。不过按照现在的楼价，中心四区二手楼价已破1.2万元/m2，他的买房梦还很遥远，但却要日夜忍受城中村握手楼的幽暗生活。记者倒认为，与其把钱放在不可预知的明天买房，倒不如“及时行乐”，在城区租上一套像样的房子。当然，生活成本会增加，但却能比存钱买房更容易获得阳光明媚的小日子。既然租金与楼价还差个十万八千里，何必急着当银行的按揭房奴呢？更何况我们真正买到的并非纯房产，只是房屋70年的使用权罢了。 （王雯倩）
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买还是租 其实是选生活方式
阿荷评弹
记得两年前记者曾做过一个广州市租售比的调查，当时天河区的豪宅小区房屋要66年才收回成本，当时已觉得很夸张，但起码有4年“纯利期”。现在入市的话，是不是一买就亏？当然，很多专家又在买家耳边吹风，租售比不能说明中国房地产的现状，房屋资产价值的飙升远快于实用价值（租金）。
不过，若加上70年土地使用期到期命运的“砝码”，可能更多的人倾向于租房。对于全中国大部分业主来说，这个问题还很遥远。不过对于青岛阿里山小区和东小区居民来说，土地续期依然没有一个说法。试想一个房屋缺乏变现功能，那的确是逼人变“牛钉”。
如果可以舍弃对房产的追逐与期盼，或许租房是一个不错的选择。一个长租珠江新城的人说，“我这个月租4000元的房屋看得到珠江公园，那些身家过千万的人也是看到同样的景色，但他们每月背的房贷可能数倍于我。”买或租，哪种选择更值得？与其说是一种理性的理财计算，不如说是一种生活方式的感性选择。 （李凤荷）
年轻人住房何不租买并举？
小白评弹
在六七年前，首付还不需很多，月供也不过比租房多一点。所以那时候流行建议年轻人不如自己买套房。时至今日，虽然房子租金也涨了不少，可月供和当年相比，差距可就得以几倍来论。但对于广大中国年轻人来说，不买房意味着可能无法落户，无地儿结婚，无地儿养孩子。难道租房或者买房一定是非此即彼的选择么？未必。
在记者看来，现在轨道交通的发展日新月异，也许两三年后，从现在看起来很遥远的郊区搭地铁到广州市中心上班，也不过半到1的事。年轻人不妨先在边远地带买套单价不超过8000元/m2的小三房，同时在市区交通比较便利的地方租套楼梯房。等到地铁开通，小区发展起来后，再从市区搬到郊区。这样边租房边供楼的压力比供一套市区房要小很多，而等到轨道交通和配套成熟起来以后，当年买的房子也会增值。趁现在增城、南沙、花都还有7000~8000元/m2的楼盘，有一定实力的年轻买家不要再犹豫不决啦。（陈白帆）
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保持房价稳定才有理性消费
珏姐评弹
在楼价高昂的今天，租房的成本肯定要比买房低很多。但租房者永远只是个交租的。买房则不然，只要你交了首期，就算苦熬三十年，最终是会得到属于自己的房屋产权。这是一个本质性的差别。
而且，作为传统的中国人，只有买了房之后，才能算是安居了，这样才能从此不用再忍受被房东或者中介追着涨价、催缴房租、克扣押金之苦。
因此，个人认为，在有条件的前提下，只要你能凑够首期，且有能力供楼的话，买房才是解决居住的根本之道。当然，虽然个人认为买房比租房更符合中国人的消费习惯，但并不等于就是说年轻人一定就要买房子，甚至是买大房子。在没凑够首期楼款，或者是没有稳定的收入可供楼之前，那显然是租房子要更符合实际一些。因此，不求一步到位，实施先租后买，或者是先买小房子，再换大房子，这才是更理性的消费行为。
目前不少年轻购房者入市不仅为解决居住问题，更多是源于对楼价上涨的担心，根本的解决之道就只有让房价保持相对的稳定，才能减少恐慌以及超前消费者的入市。否则，任何的调控措施恐怕都难阻挡消费者的入市决心，极力去鼓吹租房要比买房好也只能是白费工夫。 （王荔珏）
能长期租到好房就不用买房
小龙评弹
记者的一位朋友租到了一套相当不错的房子：靠近江南西地铁站，屋内家私齐全，正对小区花园，非常惬意。而最难能可贵的是，这套房子的租价只需要2800元/月！这一带的在售楼盘，价格已高达25000元/m2以上，二手价也在18000~20000元/m2甚至更高。按照这个比例来算，平均租价为35元/m2，售价按便宜的18000/m2来计算，其房价租售比约为514！任何一个有正常思维的人，当然会选择租房了，买房还不见得有这个好呢！
但是，租到好房子是一件可遇不可求的事，通常也要付出比较高昂的代价。那套江南西地铁盘两房的市场价，价格恐怕也在3500~4000元/月左右。如果房东未来提价，租客就会考虑房租成本和月供成本之间的差值，是否还会继续租住恐怕是一个问题。
如果是自己买的房子，这些困扰就都不存在了。如果能长期租到物美价廉的房子，当然不用去买房。可现实是往往不能，在自身经济条件允许下，买房自然成为大多数人的首要选择，因为租到好房也不比买到好房容易多少。要大家不买房去租房，就要先让租房的市场更有诱惑力才行！ （龙蕾）
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