大话地产直播:&quot;金九银十&quot;重现 是否购房好时机

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：我们先有请邓总发表一下看法。

邓浩志：我认为金九银十来还是会有的，今年上半年楼市比较火爆，主要原因是“保八”的政策，从现在的情况看，经济保八的目标已经完成了，在这样的情况下，下半年房价上升的可能性不是很大，另外一方面，毕竟现在政策还没有大的转向，所以跌的可能性也不大，应该还是平稳的局面。从成交量来看，因为7、8月份的供应量不是太充足，9、10月份广州市新增2万多套，加上原来的3万套应该有5万套，是比较充足的，所以说9月、10月比7、8月份成交量增加是没问题的，但是跟去年相比，我个人认为还不是太乐观，今年房地产价升量涨的势头是比较明显的。总体来说应该是价格保持平稳，成交量有所增大，但是不会有太大惊喜。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：城建作为房地产龙头之一，请伍总谈一下。

伍岳峰：我个人认为房价涨是正常的事，这是一种心理，但是心理和市场可能有一定背离。目前我们分析市场是否是一个比较合理的价格水平，应该要以区域市场作为分析和判断标准。房地产虽然是受宏观经济的影响，但是分析一个市场，比如说广州区经济情况，就会分析市场。第二，国在家宏观政策总体没变的情况下，房地产的调整会存在一个周期。

这个周期一般来说是和经济周期的走势吻合的，我们国家以前的经济周期是五年左右。因为我们国家为了刺激消费、拉动消费采取了一系列措施，对房地产的调控措施使之调整时间缩短，时间缩短之后我们判断市场供货量以及投资者、消费者对产品的需求，这两个矛盾是否可以对得上，如果两个矛盾刚好相等，可能楼市是平稳的，如果供大于求则往往价格往下走。

第三，我们要考虑目前广州市场的供货量到底怎样，2008年的时候由于受经济的宏观影响，很多发展开发量减缓。从我们公司来看，因为我们抓的时间比较准，调整期比较短，我们的货量还是比较充足的，因为判断时机以及对市场的判断是比较准确的。

另外，我这里有一个数据跟刚才邓先生所讲的不太一样，据我了解，下半年全广州供货量6.1万套左右。但是在7-8月份有很大一部分发展商是断货了，没有货价格就上涨，但是量降下来了，6月份广州市成交量达到110万平方米，是五年来成交量新高，6月份成交量新高之后7、8月份断货，于是发展商加紧速度推货的话就不具备条件，从供求关系判断，下半年房价肯定不会往下走，而是平稳上涨的。第二个，投资者要考虑持有的货币资产是否保值增值的问题，特别是很多是公务员的公积金，公积金在银行帐户里面，资产是不能保值的，所以他们也会通过公积金购买房产的方式使资产保值。

考虑目前国家宏观政策，8月份有些观点说经济负增长，但是经济负增长的判断是以一年为周期的，而不能以一个月的周期来判断信贷增大还是减小小。应该是一年的平均水平来判断市场规模是大还是小，任何一个市不可能从头到尾都保持信贷规模的增长，货币流动性过剩就不太好判断。按照目前现有的货币供应量，应该是要做一个大的调整。根据这些观点判断，我个人认为总体房价是会继续往上走，是否是在10月份达到高峰呢，这个暂时不判断。作为一个投资者来说，能把握这个机会购房的话，是一个适合的时机，但是不能说是的时机。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：刚才伍总有一个观点说我们的房价会往上走，平稳上涨，另外有一个判断就是在10月份不一定能到达高峰。潘总刚才您也听到了伍总的看法和观点，您回应一下现在网友不看好金九银十的来临，您是怎么看的？

潘仲宇：我和开发商探讨过这个话题，当时有一些开发商原准备10月份推新货的，我问过他们的看法，他们普遍是比较有信心。他们的信心来源于两个原因，是大势所趋，大势就是还是楼市处于上升阶段，一下子回头往下走未必可能，因为大家说我不买可能房价会升。另外，现在的买家，从我们这个月的成交个案来说自住型买家是偏多的，上半年还是投资者为主，可能有六成甚至是七成。但是上个月开始，自住型，尤其是改善为目的的买家占了大部分比例，对于他们来说，他们始终是要买房的，而且他们觉得现在不买可能以后会更加贵。现在鸡蛋也贵了什么都贵了，他们也觉得通胀一定会来临，这是他们入市的一个主要原因。

发展商另外一个观点，就是涉及到政策的问题。他们也了解到，包括中央等相关一些政府也发出了信息，中央也觉得房价前几个月确实是涨得太快了，我估计下一年某一些政策可能会做一些调整，可能会有一些更加严厉的政策。这些政策我估计主要还是来源于银行方面的，比如说房贷之类的，所以迫使一大部分买家这一两个月要买了，下一年可能由于银行政策变化未必有这么多优惠，就迫使他在10月份买了。而且很多楼盘都推新货，尤其是集中在10月份，可能这段时间项目推出的优惠措施会比较多，要满足年度销售计划，所以发展商就对金九银十是有信心的。

从买家的心态来说，他们也会觉得下半年入市是一个比较好的时机，当然不知道是不是，反正是一个比较合适的时机。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：潘总刚才有两个观点，一个是发展商非常有信心，另外就是买家可能也是认为是一个适宜的时机。下面我们想请勤天赵总，作为开发商而言，您是否认同他这个观点？

赵振发：房价会不会跌关键在于资金链，就是说开发商是否缺钱。目前从资金链来看，应该说开发商是没有资金压力的，至少目前是这样，就我们目前所看到的数据，或者大家都知道很多大开发商、大集团上半年已经完全了全年销售额，所以说他们的回笼资金是相当充裕的。第二，在政策环境上，国家也采取放松的货币政策，这个政策一直没有改变是为了保八，房贷巨额贷款，我们知道这些流入房地产和股市，开发商从政府、银行层面得到了支持，从消费者方面资金也得到了回笼，所以他们的资金是很充裕的。2008年，在金融危机之下，大家是收缩的，基本上没有巨额开发，所以说2008年遗留的资金压力是不大的。在不缺钱的状态下，你会降价吗？这是一个很简单的道理。

我们回头再看消费者，过去6、7、8月是产品供应的真空期，所以可以说想买房子的人有钱但是找不到房子买，这就是以前我们常说的挤压消费力，这些可能会集中在9、10月大量货推出的时候消化掉。

中原地产潘总也提到，很多市民购买房子是为了应对通货膨胀而采取的保值措施，我们现在来看通货膨胀应该是越来越强烈，在这样的通胀环境下最能保值的投资肯定是不动产投资，其次才是房地产投资。第三方面我们要为实体经济中小企业的资金寻找出路，过去中央发放了巨量贷款，但是到了中小实体经济手上的并不多，并且央行下半年房贷力度也已经有所减缓，在这样的情况下实体经济说要有很明显的回转是不现实的，还是存在大量的实体经济要为自己的资金寻找出路。我们知道很多企业经营不下去的时候，还是要自己寻找出路，到底往哪儿投，房地产可以说是一个很好的吸收民间资本的渠道。我认为9、10月份黄金周是值得期待的，但是是否会持续往上涨，这个要看货币政策的取向。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：谢谢赵总，你的意思就是说发展商不差钱，下面我们请徐吴小姐谈一下。

吴岩：我们来看广州楼市今年的销售情况，我们做了一个上半年或者是主要城市面积同期增长比较，广州是增长了30%，在一线城市中是的，是杭州180%，还有很多城市是80-100%的增长，整体来说，无论是投资泡沫还是刚性需求的释放，整个上半年广州楼市还不是太过，或者是比起以往情况还是一个比较合理或者谨慎的增加。另外，我们看一北京、上海、深圳中心区的房价一直稳定在3-4万，但是在广州，两万的楼盘已经不是很多。第三点，我们看广州号称今年上半年房价增长可以排到前三，估计深圳也是在前三甲之列，广州房价为什么今年增这么高，因为去年跌了。广州本身房价跟深圳经历了一次寒冬，今年是小范围的上涨。

另外，今年无论是成交价格还是成交量上涨，其实趋势都还在一个稳健的范围内，这也是广州房价控制得好。我们也希望房价是一个更平稳的发展，这无论是对过去已经购房的人或者是即将买房、开发商来说都是比较好的，让大家都可以得到更好的好处，今年下半年我们也是这样的看法。

主持人郭海燕：吴小姐评论说今年可能也是保持这样继续平稳的增长趋势。

吴岩：对，因为上半年无论是量还是价升得都不是很过。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

徐世明：金九银十，销售一直是比较旺的，但是从年初来看，上半年本来我们都认为是小阳春，后来价量齐涨变成了大阳春，7、8月份说没什么货，大家都在积攒等着金九银十来消化，我觉得金九银十还是会微升。

主持人郭海燕：我听了这么多，除了邓总这边认为之前是透支了购买的，其他一些嘉宾都是认为积压了一部分需求，7、8月份没有买到房的，会在9、10月份买房。下面请萧总说一下吧。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

萧冠辉：广州市房地产还是比较理性的，包括政府、开发商、消费者。但是这段时间，就二手市场来说承接力是不够的，好象现在要买房子，两房一加上装修十万、八万，可能出租很低的价格，作为出租，正常的回报还是比较偏低的，二手租赁回报时间太长了，只有两点、三点，甚至更低。整体来说，我感觉经过几年价格的上上下下几个周期过来，我觉得政府的引导政策是比较关键的，我们看现在的房可能最终还要看政府，政府希望你涨还是跌，还是用特殊方式来控制价格走势，我觉得这方面我们还是要看政府政策的走向。

主持人郭海燕：谢谢萧总的精彩发言，刚才我们也提到大家对今年的金九银十还是非常有信心的，刚才说我们伍总说我们的货量还是很充足的，为了迎接金九银十，我们准备了怎样的策略来推货呢？

伍岳峰：刚才我们讲的只是对大体房价的判断，还要细分一下市场。我们普通所讲的房价是住宅部分，住宅部分是可以保证市场比较好的时机，能够有充足的产品供应市场，我们的产品品种也是比较齐全的，从户型到区位，都是比较全的。目前已经推出市场的产品，很多是一两天就没了，是这样的速度。另外一个是商铺市场，我们也在推，目前广州市商铺特别是裙楼商铺是非常缺，商铺会选一些裙楼作为重点，对裙楼商铺有很大的需求，我们在推市场的时候，也在找这些商铺产品。写字楼我们讲的是甲级大型的，我们一般是出租不出售，但是也有写字楼产品在产品调整过程中也推出市场，所以我们整个市场的产品应是各种类型比较齐全，区域分布也比较均衡，特别是市区的产品，海珠区有两个，江南新苑那里很火爆，我们的1000套房子3000多人登记。登记需要购买的人比我们的产批要多几倍，我们岭南新苑也是很好产品，目前掌握的情况是登记购买的大概是我们推出货量的三倍，从这样的情况判断下半年的楼市怎么会往下走？

怎么判定市场价格呢？我们基本是根据广州市场区域的增长情况，就是平稳增长，总体来说还是供不应求，这是我们对下半年市场的判断。另外，外资进入中国这是一个值得注意的信息，特别是在香港，很多外资进入香港，再通过香港进入我们的房地产市场，会持有我们的商用物业以及写字楼物业，下一步增长应该是写字楼和商铺比住宅更快。特别是广州市亚运会之前会对周边商圈进行升级改造，会对广州市传统商业产生影响，布点如果跟着政策走的话，当然是支持区域比较好的效果。

主持人郭海燕：刚才谈到说上半年是供不应求，还是就是看好商业地产的发展。

伍岳峰：对。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：这是我们近三年国情假期广州住宅签约情况对比表，我们看到数据是2008年看起来比2007、2006年都要好，但是真实情况可受限于真实的成交情况，去年是不太理想的，下面这个是我们搜集到的2008年8月份到2009年7月份，到最后2009年8月份一个成交量数据。伍总也发表了自己的看法，邓总这边刚才提出是透支的观点，这期嘉宾有些不太相同的看法，邓总您来补充一下。

邓浩志：我的基本判断可能跟其他嘉宾差不多，成交量方面可能比7、8月份月份会有一个上涨，但是没有太大惊喜。大家都是开发商，我个人建议还是出一部分货套现一下，因为很多项目在捂盘，说不卖，想等涨一些再卖，所以我想还是要推出一部分货回笼资金，因为毕竟党的方向决定市场大走向。另外今年下半年宏观政策微调，一个是部分产能过剩，第二个是资产价格变化，所谓资产价格可能是针对房地产。我们也看到针对房地产出现了一些政策，我们感觉到今年可能金九银十，可能说11、12月份都是比较平稳的。金九银十既然是一个好的形势，我觉得大家抓紧套现也是一个不错的选择。

主持人郭海燕：今天的讨论，大家如果有自己的观点就可以讲，我们希望大家畅所欲言，其他嘉宾有没有需要补充的？

伍岳峰：刚刚说是有美女参加，其实房地产市场就是一个美女，金九银十在黄金年龄段是要嫁出去的。金九银十在销售旺季，会了解整个市场的情况，到心甘情愿嫁的时候就是成交的时候，为什么愿意嫁呢，首先是自己认可买房很抵，开发商跟消费者也是一个博弈的过程，你说涨我说跌，最后结果怎样呢，就是这样一个过程，时机准的时候自然就会成交。

潘仲宇：我个人认为，开发商是否推货，从我们公司的角度来看，应该是趁金九银十的好时机尽量推货，不要捂货不推。毕竟下一年的世道、政策怎样，谁都说不准，还要看今年下半年的情况。总的来说，我估计应该政策方面会有一些收紧，起码比2009年收紧一些。对于发展商来说，我建议还是推货，至于价格方面，我们现在做的一些建议，基本还是维持现在的水平，就是以现在7、8月份的价位推出市场，我估计是没有问题的。我盘算了一下，其实在金九银十的阶段，我们代理推出的一些新盘主要还是在市中心、中心区，尤其中心区的销售现在来说还是不成问题，我们建议还是在情况的形势下，现在的价位推出去就了。

主持人郭海燕：我们还有一个小议题，可能萧总您说可能货已经卖完了，另外我们针对金九银十将会推货的，我们将会推出什么样的产品，这个有什么样的看法。

主持人林豫江：其实也就是信心的问题，因为今年年初以来小阳春，后来小阳夏、现在都小阳秋了，刚才大家也都说了自己的实力，不差钱，最近有地王，我们很多发展商朋友，尤其是中小发展商，后期的地从哪里来。如果跟当年一样缺乏资金，到哪里去找地，现在到了下一步怎么样，这个我们回头再看金九银十，我们既然在这个时间有这样的信心和实力，我们能给广大网友能带来什么样的好产品，刚才说了各种类型、很好的配套、区域，您可以回答一下网友对产品未来发展情况的提问。其实对于消费者来说，就是家里有多少人要多大的房子，是否环保，他们更关心的是生活的事儿，当然也有一些投资的。那么就有请伍总说一下。

伍岳峰：首先我们的产品是很好的，有洋房、、写字楼、商铺、别墅，洋房产品在市区按照今年6月份的情况，市区均价在12500元/平方米，我们的产品基本是超过这个价格，就证明我们的定位是高端产品，上我们也做的非常好，珠江新城有一个盘，开盘是2万，后来是3万，这个市场很明白往上走的时候，它是追涨心理，股市、房市、美女都是这样。第二是郊区的一些别墅，价格也是会上升的，特别是郊区别墅，郊区洋房相对来说是增长得平稳一些，别墅的增长，特别是高端别墅的增长幅度还是比较大的。

我们的产品量丰富，我们做起来只能说从每一个环节判断我们的产品都是受市场欢迎的，从我个人角度说每天都是金九银十。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人林豫江：说到地段，我觉得赵总在天河有一个项目，萧总的项目是在中心区的。

赵振发：对于房地产来说，我个人认为一个与众不同的空间主要是稀缺性，所谓的稀缺性有两点，目前我们看到市区，目前广州市中心是很缺货的，基本推住一栋就卖一栋的，这是地段稀缺性。还有一种是资源稀缺性，对于我们就是资源稀缺性，主要是自然的地理位置，位于山水度假区里面，这是其他很多产品所不具备的。人工的特色可能会被未来更新的特色代替，但是独特的地理天然特色是不可取代的。

另外，我们这里有一个楼盘跟其他楼盘有一个不同的地方，就是距离花都区政府特别近，这个距离对于很多住在花都区当时是当地的人们是非常容易接受的一个距离。我们的售价应该是在20000万块钱左右，包括了非毛坯、床上用品等等，很齐全，开发商有一年免费酒店式服务，这是我们未来10月份的计划。

主持人郭海燕：现在网友在讨论是否是购房好时机，有的网友说如果是自住需求的，可能认为还是应该买了。如果是投资的话，现在是否应该入市呢，吴小姐，你这边是怎么看的？

吴岩：我认为可能要分两个区域看，一个是自住型产品，一个是投资型产品。我们新推一期的投资产品主要是商业产权。我们对市中心的物业无论是投资还是需求都是很看重的，这个售价是25000元/平方米带3000元非毛坯，很简单，在市中心的地区土地是非常稀缺的，包括环市东、天河北、珠江新城这些地方，大量人口涌入，迅速发展，稀缺性还是很好的。除了一些城中心的项目，还有一些郊区，比如说亚运会项目周边的保利公馆2010项目，已经售謦，我们会有新一期加推。广州的很多投资客都非常看好这个，因为这个是位于番禺十楼，如果是亚运会可能不会注意这个。此外，我们在罗岗新城还有一个新项目，我们认为这个是自然资源和地理资源都非常丰富的，这一期会推动最后一期。

主持人郭海燕：我刚刚说金九银十，其实大家知道是2009年9月9日寓意长长久久，会迎来一波结婚潮，各位能不能为这批消费者推荐一下。

潘仲宇：其实有很多产品适合这些刚刚结婚、建立小家庭的朋友，首先在市中心的一些项目，我估算了一下基本是以中小户型为主，特别是80-90平方米的单位为主，这些也是蛮适合这些小家庭的，即使以后生了孩子一家三口也是绰绰有余的。当然他们可能认为房价贵，起码都13000-15000元/平方米，确实市中心的房子现在推出基本是在这个价位的，有的甚至更高，珠江新城更不用说了。他们的选择，其实可以看一下二手房，因为二手房很多还是蛮不错的项目，比如说楼龄都是5-10年，小区也是不错的，价格也不会那么高，这些也是蛮适合新婚家庭的。

另外，郊外盘也是值得大家考虑的，上周我也去过保利公馆2010，这个项目上周公开发售，我是上周五过去，我去的时候已有200—300多套下定金了。其实那个楼盘的环境是很好的，当然我不是为保利卖广告，只是说一下我的想法。

之前人家说郊外房子不好，可能会导致生活成本的增加，不过由于路网、轨道交通的逐步完善，也缩小了差距，郊区也是一个可以考虑的地方。而且这些项目价格还是比较低的，新婚家庭可以考虑一下。配套方面，因为买房也不是看重这一两年事情，可能是一辈子的事情，要看得更加长远。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高

主持人郭海燕：有些网友说准备结婚了，潘总给介绍了一下，大家有没有手上可以介绍的盘。

伍岳峰：翠成花园全部是大入户花园的，90平方米左右，这个产品很不错的，整个对这个的评价是地铁之善、亲情相随，我们的产品是非常受市场欢迎的，就在地铁上面，年轻人上班还没有开车，坐地铁就非常方便。

主持人郭海燕：很适合首次置业的人群。

徐世明：我们这边最近推出的都是120-140平方米的大户型。三四个省一级的小学、中学，市场再怎么跌荡保值能力还是很强的，市场盛能力也是很大的。

主持人郭海燕：还有部分项目医疗、学校等方面配套比较好。

徐世明：我们那边是望麓湖，我们现在推出大概均价是14000元/平方米，起价是12000元/平方米，因为我们当时拿地的时候成本比较低，医院的话我们那里旁边有两三家医院，商店大概十就走到了，还有商贸等等，全部是步行的距离。上班、上学，到人活动都很方便一家老小都很不错的，而且我们的楼盘周围有小区的楼盘不多，但是我们是其中之一。

伍岳峰：我们去年曾经推过一个产品，就是适合一家和老人居住，一户有两套房，那个产品很受市场欢迎，推出一天就没了，那个叫“亲情1+1”，一个大门进去之后是两套房子，一套一房一厅，一套两房一厅，那个产品一推出他们都叫好，我们也是做了市场调查的，就是说广州人也很喜欢跟父母住在一起，但是住在一起又互不干扰。

主持人郭海燕：很多网友反映，尤其是两边是独生子女的，肯定希望跟父母一起居住，很多人成家之后小两口住，买大户型，现在也有人提问说是买大户型还是小户型。

伍岳峰：我们当时做市场调查的时候，他们说好想一家人住在一起，但是又不喜欢干扰太大，爱好不相同会存在不同意见，这个时候我们推出亲情1+1，非常受欢迎。

徐世明：是多少平方的？

伍岳峰：两套加起来是160左右，老人家住的面积也不能太小了，太小了他们也不高兴，无对老人家要好，一房一厅的70多平方米的，加上90平方米的两房一厅，这样比较好。这些一出来，市场上还没有，消费者一看到说我就要这一套了。

主持人：刚才你提到有两个需求人群，一个是要结婚、首期置业，还有几代同堂一起住的，另外还有一些出来很久了，对健康需求蛮高的，或者是舒适型方面要求必须高的，我们有没有针对绿色、环保方面的需求做的产品？

伍岳峰：原生态住宅肯定是的，但是要在市中心找相对是比较困难，目前广州市有几个区域，花都区、从化、番禺这样自然资源比较好。

徐世明：原生态项目来说，从这几个月的成交来说，很多人去买。原生态现在买家来说，应该是开始比较重视了，可能之前的禽流感太厉害了，人都怕了，所以人要有条件都会往山清水秀、没有大污染、人口居住密度不是很高的地方去。

主持人：人们对居住的要求可能越来越高，不仅仅是满足住，而且对健康方面考虑更多。我们房天下在做一个网络调查，秋季网上房展，我们针对幸福婚房、绿色家园、同堂房，给网友查阅置业信息做一些依据，也对意想客户进行多渠道易引导，可以为大家展示一下我们婚房网络调整，这边是绿色环保房调查，也是在户型、配套、园林、节能方面做一些调查，让网友选择，我们这个调查刚推出没多久。网络数据出来之后，可能还会邀请各位共同探讨或者是了解。

主持人林豫江：我们从这个调查延伸到其他，在金九银十阶段，消费者关注的焦点是什么，什么样的产品更能满足他们的需求，这都是我们在市场上要做的一些事情。

相关新闻：

广州楼市金九银十开幕楼盘新货勇探历史新高