回顾与展望
2007年广州商品住宅市场运行概况暨2008年广州楼市形势分析
一、2007年广州商品住宅市场运行情况回顾
2007年广州市住宅市场运行和发展总体情况是良好的、健康的、平稳的。主要表现在住房供求关系进一步得到改善，供应结构渐趋合理；一、二、三级住房市场发展比较均衡，具有广州特色的住房保障体系逐步形成；年末一手市场呈现观望气氛趋浓，投资性需求得到有效抑制，购房需求明显向二手市场和周边地区分流，房价和地价过快增长的态势基本止住并回稳。2007年住宅市场运行的主要特点：
（一）商品住宅用地供应规模大幅增加，土地价格先升后降，年尾开始回归理性。
去年全市十区供应居住用地5.41平方公里，是2006年的2.49倍，其中公开出让商品住宅用地4.69平方公里，是2006年的2.56倍；划拨廉租住房、经济适用房用地0.72平方公里，是2006年的1.95倍。土地价格1至9月中旬呈直线上升，9月中旬至年底明显回落至2006年的水平。【延伸阅读： 两会地产视野】
（二）一手住宅市场购销两旺，价格坚挺，年底出现回落。
2007年，全市十区一手住房全年成交均价为8599元／平方米，同比上涨36.2%。1～6月，成交均价整体呈较稳定增长态势，均价在7500元／平方米左右振荡上涨；7～10月，均价出现较快幅度增长，10月均价达到峰值（11574元／平方米），同比上涨81.3%。11月开始出现明显下降，11月均价下降114l元／平方米；2008年1月成交均价继续回落至9766元／平方米，跌破1万元／平方米整数关口，相当于回落到2007年9月份的水平。
2007年4月开始，我市一手住房价格指数涨幅明显放缓。同比涨幅从年初2月的9.6%下降12月的6.1%。环比涨幅从年初2月的1.2%左右下降到12月的2.9%，2年多来首次出现环比负增长。与之相对应，同比涨幅在70个主要城市中的排名也直线下降，从年初2月的第3位逐月下降到12月份的第59位。
2007年全市十区90平方米以下一手普通商品住房均价基本稳定在6000元／平方米左右。
（三）二手住房市场运行正常，价格比较合理。
与一手住房成交面积持续下降形成反差的是，二手住房成交面积持续增加。2007年全市十区二手住房成交面积持续增加，全市二手房交易登记面积747.34万平方米，同比增长20.6%。，值增加126.57万平方米。全市二手住房市场成交均价4028元/平方米，同比上涨18.5%。另外，住房租赁市场也很活跃，租金价格稳中有升。
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二、2008年广州楼市总体形势
平稳中有微升，将是2008年楼市的主要态势。具体来说，2008年上半年是调整期，限价房将唱主角，价格呈下降趋势，下半年开始进入平稳期，价格会有所反弹。
因为2008年房价存在下跌的基因和空间，但决定房地产需求和价格的诸因素并未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温、调整，但既有格局逆转颇难。所以上下浮动是正常的，但绝不会大起大落。随着“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理的落实推进，“双紧”政策（紧缩银根、地根）和保障政策能不折不扣地执行，2008年房地产市场在转型中调整前行或可期待：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。在动态平衡中，我们有理由看好楼市。2008年广州楼市将呈现高位、趋稳、放缓的态势。主要原因有：
一是紧缩货币政策令部分房企出现断粮
1月上旬，央行2008年工作会议强调，将实行从紧的货币政策，总量上将更严格控制信贷。这是2008年楼市金融政策面与去年的不同。中央政府要防止经济增长由偏快演变为过热，压缩固定资产投资在所难免，而收紧信贷是压缩投资的题中应有之意。
市场反映，房地产业首当其冲，银行收缩对房地产企业的贷款已成定局。四大商业银行2008年新增贷款与去年相比有减无增，而各行的个人贷款比例却都有增无减，这意味着公司贷款占比大大压缩。房地产公司的贷款额度更是大大降低，一些银行一开年季度的房地产开发贷款额即已告罄。而国内房地产是资金密集型产业，多采用“开发—周转—再开发”的模式，开发资金的直接融资比例不过两三成，间接融资的主渠道为银行。眼下银根收紧，对于部分房企而言，意味着“断炊”。毕竟，已经或即将从资本市场融资的房地产公司还为数不多，更何况房地产企业上市、再融资的门槛在明显提高。2008年，房地产企业两大资金来源——信贷和上市，都面临严峻的形势。
二是打击囤地政策给楼市带来正面影响
与银根一同紧缩的还有地根。2008年楼市宏观调控的一个重要主题是清理闲置土地，加大对开发商囤地的打击力度。
1月7日，国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》，重申打击囤积土地的精神，对于闲置两年的土地要坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，则按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措，表明土地调控措施日趋严厉。
此前，国土资源部发布第39号令（《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》），从2007年11月1日起，对未缴清全部土地出让价款的，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证。这一规定意在从源头封堵当下房地市场普遍存在的漏洞：付小钱、多占地、慢开发。某些开发商动辄圈地上百万平方米，分期缴纳土地出让金、分期取得土地使用权证、分期开发的惯常做法或将难以为继。
专家认为，打击囤地政策双管齐下，一个是在购地环节收紧增量，不得滥占，一个是在土地使用环节挤出存量，不得闲置。如执行到位，将大大缩短从土地出让到可供产品的周期，从而在加速有效供给方面给楼市带来正面影响。
三是保障型住房政策的进一步落实将改变一手住房市场的需求
不同于往年，2008年将是加快住房保障的行动年。加快廉租住房建设、改进和规范经济适用房制度，着力解决城市低收入家庭住房困难等住房保障问题，在2007年已形成政策性安排，市场与保障分开、低中高档需求分开的“二元管理”、“三分需求”取向明朗：低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房解决，中低等收入家庭可采取限价商品房和经济租用房的办法解决，高收入家庭主要通过市场解决。
专家认为，住房保障对楼市的影响不仅在于从市场中分离出一部分原本没有足够的购买力支撑、但因保障缺失而被裹挟进买方市场的被动需求，更重要的是改变市场预期：随着政府保障行动的推进，居民可望通过或配或租或买的不同渠道，各求所需，各得其所。
据有关部门数据显示，今年1月十区一手住房成交均价9766元/平方米，比去年12月下降近8%。细心的人会发现，从个限价房以6500元／平方米开始网上申购以来，“比限价房还便宜的房子”的广告不绝于耳，同在金沙洲此前均价为8000元／平方米的某楼盘将推出6500元／平方米起的商品房，由此可见，限价房对楼价理性回归起到一定推动作用。
四是经济发展势头强劲，住房刚性需求强烈
据悉，2008年宏观经济向好趋势不会改变也增加了不少业内人士的信心。中国社科院日前发布蓝皮书，预测GDP增长11%，CPI上升4%，2007年广州GDP同比增长14.5%，08年经济将继续稳定高速发展，广州预测GDP增长12%。
同时，强劲的住房刚性需求仍然巨大。有资料显示，1993～2006年，广州户籍人口数以平均每年10万的速度增加，按2006年广州人均居住面积19.44平方米计算，每年新增住宅需求面积光满足新增户籍人口就达194.4万平方米。另外广州的高速经济发展吸引了大量外来劳动力。据有关部门统计，2006年末全市外来暂住人口约为391万人；广州市家庭结构也有减小的趋势，从2004年以来，广州市户均人口的下降也带动了住房刚性需求的增长。
五是人民币对美元直接影响到资本市场和房地产市场
人民币对美元仍是影响2008年资本市场和房地产市场的关键性因素。市场普遍预期，若美国持续降息或加息速度慢于中国，则中美之间的利差会进一步缩小，人民币压力加剧。2007年，人民币对美元汇率约6.5%，超过了多数专业人士的预测。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭最近发表报告预测，人民币速度有望加快，预计2008年对美元全年10%。
在人民币预期非常强烈的情况下，土地和房产被当作是享受人民币和资产价格上涨的首要标的。这从眼下外资对我国内地产青睐有加的势头中可窥一斑，譬如，来自美国的房地产开发商铁狮门近日竞标总价逾70亿元的上海新地王。人们相信，从投资的角度看，人民币持续会为房地产资源的投资价值上涨提供支撑；从保值的角度说，住房是未来通胀风险的对冲。类似的市场预期会放大楼市需求，推动“人民币不止楼市行情不断”的自我实现。
金融专家分析道：“早期进入楼市的外资已被套，但还有更多的外来资金在潜伏着。它们都正等待着投资机会，只要广州楼市再走出一波行情，也许就重演去年的疯狂。”
六是广州居住环境改善，政策灵活，对促销楼市有积极作用
今年广州市两会期间，有位市领导曾坚定地表示：广州房价会涨但不会飙升。因为从价值的角度来说，房价应该逐步提高才对，因为城市环境好了。他进一步解释道，因为广州的城市环境不断好转，每年政府投入几百亿元改善基础设施，市民生活更方便了，环境越来越好了，长期来看，房价肯定会提高。其次是城市之间的比较，“大家环境差不多，如果我的比你的价格低，就说明我的价格还有提高的空间。现在广东的房价比其他地方的低，所以有提高的空间。”所以从价值的角度来说，广州的房价是有上升空间的。有人称这是官员在言论“暖市”，但事实上这是客观的前瞻性的。
另一方面，限价房的政策也将根据市场的情况不断作出调整，限价房政策既有别于住房保障政策，也有别于其他商品住宅政策。在市场经济条件下，广州发展限价房立足于调控而不是保障，立足于对市场出现不正常情况的弥补而不是取代。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下，将增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳、房价水平与居民收入水平基本适应的情况下，将减少或不供应限价房。因此，限价房是一项不可取代的“灵活措施”。这种思路在推出限价房政策之初就已经明确了的，表明了政府并非是无条件干预市场的，这也是一个负责任的政府应有的做法。
三、结束语
纵观近几年国家出台的一系列调控政策，以及2007年具有广州特色的保障型住房体系的建立和先后推出限价房面市等措施，使得迅速飙升的地价和楼价很快止步，并立即出现回稳的良好态势，充分体现了行政干预市场的威力和效果。展望2008年广州楼市，铺天盖地的预测、分析比比皆是，而且众说纷纭，成为业界和社会关注的焦点。这是可以理解的，因为住房关系到群众的切身利益。
总体来看，今年广州市的商品住宅市场仍然是健康有序的，一般不会出现大起大落，更不会出现所谓的雪崩。具体讲，上半年政府推出的限价房将成为市场的主旋律和风向标，购房者选择空间大了，对比度更清晰了，等待情绪加重了。这样，多数企业的在销楼盘很难出现波澜壮阔的火爆场面，取而代之的是风平浪静，海不扬波。而且这种局面肯定会持续一段时间。从下半年开始，限价房销售更加完善，随着时间的推移，企业与购房者的博弈都已身心疲惫，大家都意识到，继续僵持下去，对双方都没有好处，可能出现由双方博弈转为双方退让，使市场活跃起来，价格随之也会有一些升幅。初步预测：2008年广州市中心城区一手住宅平均价格在9000元至15000元/平方米；城乡结合部一手住宅平均价格在6000元至8500元/平方米；郊区一手住宅平均价格在 4000元至5500元/平方米；全市十区90平方米以下一手住宅均价在5500元/平方米左右；二手住宅成交均价4000元/平方米左右；租赁市场继续活跃，租金价格稳中有升。
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