“11万入住”：广州楼市已向“买方市场”倾斜

日前，购房款的“零首付”、“低首付”方式再成市场关注焦点。一方面是全国人大代表提出的“对经济适用房等保障性住房试行零首付”，另一方面，是广州某楼盘的“11万入住”。 【延伸阅读：刘明康：中国不可能零首付 不会有次贷危机】

“零首付”还只是建议。“11万入住”则是事实。

当然，“11万入住”只是噱头，是某一套低价单位所能达到的最低额度。楼盘真正实行的是“低首付”：无论二次置业者还是多次置业者，都可以首付二成，其余的一成或以上在一定期限内实行免息分期付款。

去年二次房贷政策出台后，就有楼盘推出了“如果买家需要四成首付、开发商代付一成”的手法。不过，当时的政策刚出台，对市场有多大的影响未能估计，开发商更多是凭直觉推出“代付一成”，有明显应对首付增加一成的性质，希望被提高首付影响的买家不会因此而撤离市场。

如果说，“代付一成”是开发商预测市场后的做法，那么“11万入住”事件则是市场真实的反映。去年12月份，广州一手住宅成交面积创下近六年新低，今年1月份，成交面积进一步下探。成交面积大幅度下降，说明现在撤离一手住宅市场的，不仅仅是受首付要提高影响的那部分买家，还包括其他各种买家。正基于此，开发商才会推出面向所有买家的“11万入住”。 【延伸阅读：零首付”或再现广州楼市 11万入住中心楼盘】

是否实行面向所有买家的“轻松首付”措施，历来是偏向买方市场还是卖方市场的分界线。所以，“11万入住”事件，实质是广州房地产已向“买方市场”倾斜的最鲜明标志。

“11万入住”比“代付一成”程度加深，但与2003年及之前实行“零首付”（实际是1万元入住）的完全买方市场相比，仍有距离。开发商还未使出“零首付”，主要原因是开发商的资金实力有所增强。2003年，广州市一手商品住宅成交登记金额为444亿元，2007年则为689亿元；此外，开发商融资渠道比2003年增多，对销售回款的依赖降低。充足的资金实力，使卖方可且战且退，不用一步到位向买方“缴械投降”。但如果一直没有重大利好的刺激，成交低迷的情况短期内难以扭转，市场进一步向买方靠拢。为扭转颓势，开发商极可能再祭出“零首付”。

从历史经验来看，“零首付”、“低首付”的轻松首付措施有三大特色：一是动态变化的，二是总会伴随着较低房价一齐出现，三是一个楼盘里只会出现一种首付方式。自住买家也好,投资者也好，今年应密切关注楼盘的动态，当出现“零首付”、“低首付”时，都应该视为入市的较好时机。

更低楼价、更低首付，2008年市民更轻松置业的愿望可期。

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