[摘要] 从2000年到2009年的十年间,全国住宅销售均价从2017元/平方米上涨到4474元/平方米,北京、上海等一线城市中心地段上涨5倍以上。
房价背后的货币推手
从长期来看,我国的广义货币供应量(M2)增速始终保持在高位运行。
有数据显示,2009年7月份,我国M2已经超过美国,成为全球货币大国。如果把视线放得更远,就不难发现我国的货币发行量一直保持在10%以上的增速。
据Wind数据统计,在1990年至今的20年里,我国M2的同比均保持在两位数的增长幅度,复合增长率达到21.37%;近十年内,M2增速稳定在17%左右。在资产价格大幅上涨的2007年,M2的增速为16.72%。相比之下,2009年M2的增速高达27.68%,已经远远偏离平均水平。
M2不仅反映了社会的现实购买力,还反映出了潜在的购买力水平。房地产在国民经济中的比重越来越大,超额供应的货币过量进入房地产领域。开发商从银行获得贷款的可能性增加,刺激了房地产市场的发展;居民通过银行信贷将对住房的潜在需求转变为有效需求。快速增长的货币供给在加剧市场流动性泛滥的同时,也成为高房价的背后推手。
专家表示,理论上M2的增速应该等于GDP增速加上CPI。不过在通常情况下,M2增速高于GDP增速5-8个百分点都属于正常水平。然而据测算,我国自1990年开始的20年间,二者的差值平均达到11.68%,超出了正常水平。尤其是在2009年,这一差值达到18.98%。
在M2中,我国一直保持着较高的储蓄率,20年间储蓄存款基本保持两位数的增速,近10年内储蓄存款年平均增长16%,2009年末储蓄存款已经达到26.08万亿元。在通胀预期下,人们需要通过各种途径为手中的资金进行保值增值,而这部分潜在的购买力主要的投资渠道就是股市和楼市。
中指研究院数据显示,2001-2009年期间,货币投放对房地产市场的影响十分明显,M2、房地产各类贷款与销售面积和价格的走势大致趋同。据测算,在其他因素不变的前提下,2009年M2快速增长导致商品房价格上涨9.7%,商品房销售面积增加18.8%。
尽管央行将2010年M2增速目标定在17%左右,同时也加大了对货币投放的控制力度,但是由于我国的经济增长主要依靠投资拉动,因此从长期来看,大量的货币投放仍不可避免,这就使得资产价格在长期内处于上涨区间。难怪有专家这样认为,我国货币供应的速度是世界主要经济体的2倍左右。如果广义货币供应量的增幅不降到与GDP的增幅相接近,房价可能还有上涨压力。
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