[摘要] 从2000年到2009年的十年间,全国住宅销售均价从2017元/平方米上涨到4474元/平方米,北京、上海等一线城市中心地段上涨5倍以上。
十年间,代表供给的房屋竣工面积从2.3亿平方米增长到7.02亿平方米,复合增长率达到13.20%;而代表购买力的M2的复合增长率达到了17.84%、储蓄存款的复合增长率达到16.83%。
自2005年之后,无论总量还是增速,房屋销售量均超过竣工量,库存告急。
房价仍由供求关系决定,供需缺口的存在无疑成为房价上涨的主要原因,供应力与购买力的不均衡增长共同加大了楼市虚火。此次调控加大供给、控制过量货币进楼市,可以说是对症下药。
供销缺口不断加大
从2000年起,新增商品房供应总体保持较高水平,但依然赶不上居高不下的购房热情,这是导致房价出现明显上涨的重要原因之一。
Wind数据显示,2000年至今的十年间,代表新增供应的房地产年度新开工面积和商品房竣工面积呈逐年递增趋势。同样地,代表实际需求的商品房销售面积也在逐年增长,并且自2005年之后,无论总量还是增速,销售均超过竣工。
根据统计,十年内(截至2010年3月),房地产新开工面积累计达到70.6亿平方米,商品房竣工面积累计达46.46亿平方米;而销售方面,商品房销售面积累计达49.7亿平方米。销售面积超出竣工面积约3.3亿平方米。同时,十年间,除去2008年之外,其余年份销售面积增幅均大于竣工面积增速,供给的增速远远低于需求。
从数据中不难发现,供需缺口的存在是推动房价上涨的症结之一,这一趋势自2005年起表现得更为明显,也正是从2005年起,房地产价格开始了一波明显上涨。
2004年之前的5年时间,商品房年度销售面积均小于年度竣工面积,5年供给比需求多出3.16亿平方米。
但是,自2005年起,年度销售面积开始大于年度竣工面积,5年时间,需求比供给多出6.4亿平方米。供需缺口也在逐年拉大,该缺口在2007年和2009年表现得尤为明显,销售增速几乎达到同期竣工增速的2倍多,这两年房价出现大幅上涨。
2009年,商品房竣工面积7.02亿平方米,同比增长20%,销售面积则达到9.37亿平方米,同比增长51%;2007年,商品房竣工面积为5.82亿平方米,同比增长9.84%,但销售面积则达到7.62亿平方米,同比增长25.64%。
2008年受全球金融危机及国内经济放缓等诸多因素影响,商品房销售面积同比下降18.51%至6.21亿平方米,竣工面积则同比上涨0.46%至5.85亿平方米。这其中,上年新增供给的加大也成为“助跌”因素,2007年的新开工面积同比增幅达到自2004年以来的新高21%。
有专家认为,新开工面积的下降直接导致未来供应减少,2009年部分大城市房价涨幅较大源于2008年部分项目停缓工,导致供应量偏少,无法满足突然涌出的自住需求和投资投机需求。数据显示,2008年房地产新开工面积为9.76亿平方米,同比仅略增3.15%,为十年以来的增速。
2010年前3个月,商品房累计竣工面积达到1.11亿平方米,同比增长12.04%;商品房销售面积达到1.54亿平方米,同比增长35.83%。这或许可以解释今年一季度房价大幅上涨的主要原因。
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