[摘要] 二套房贷收紧的声音不绝于耳，那么一套房贷又将何去何从呢？是紧随二套房贷的步伐继续收紧？还是维持现状或进一步放宽来刺激首次置业者购房？
二套房贷一直都没有说收紧，没有说放松过
邓浩志 地产经济研究专家
邓浩志：关于二套房贷的问题，现在又提是中央又发出一个信号，已经感觉到当前楼价上涨速度比较快，另外一个是防控可能会出现金融风险，不一定像美国一样的次贷，太高房价所造成的泡沫如果破裂的话，也会对金融业造成影响。
现在高房价我们和07年做个对比，2007年房价是比较高，但是和现在的经济情况不同，股票是6100多点，现在只有3000多点，CPI涨幅是6%，现在基本上是负数，现在属于复苏阶段，不是高涨阶段，但是楼价已经到了高涨阶段。如果经济回到07年的时候，楼价还会涨多少，按照这个推测的话，经济继续增长楼价可能还会比07年继续涨更多，有比较大幅度上涨。基于这个中央观察到这个问题，释放出一个信号，我们可能会对楼市进行干预。
这个干预有两方面，一个是供应方面，一个是需求方面，供应方面今年下半年有很多城市土地供应量增大了，刚才几位老师也说到了，今年地王多，有几个原因，一个是政府供应量大了，下半年经过上半年楼价快速上涨，现在也是卖地比较好的时机，因为现在卖低价格也不错，多卖一些土地对土地供应需求，楼市调节有一定的作用。另外一个原因国企资金还是比较充裕的，几乎每个新奇都有地王出来在各地，国资背景企业获得土地比例是远比民企要高。
另外是需求方面，想通过压缩需求来控制楼价，需求方面要考虑到，政府数据统计不同，或者有各种原因影响，通过我们身边的观察发现，最近一段时间广州楼市成交，譬如说10月份比较活跃，而且一些高档住宅特别活跃。譬如说花都山前大道板块项目都卖的不错，比如说美林湖、玖珑湖，其实这些都是投资客，不是真正刚性需求，这些钱要不来自于国外融资，现在最近有个说法，据统计已经有2910万美元热钱涌入到中国，这只是能统计到，还有很多没有统计到的数量会更加庞大。基于人民币预期，还有国家宽松货币政策，10万亿信贷肯定也有部分流进股市和楼市，所以导致购房投资或者投机需求比较旺盛，现在发出这个信号也是对市场一个提示。
我觉得这个政策是一个提示也好，或者真正出台以后，对市场影响大还是心理上，影响还是比较有限的。
另外一个再说说一套房贷是否收紧可能性不大，因为这个是刚性需求，政府希望看到拉动实际需求，实际需求比较实一点，不会催生泡沫。投资需求是一些热钱搞起来，来的快去的也快，刚性需求比较广一点。
黎文江 合富辉煌集团首席分析师
黎文江：我跟大家有不同的看法，二套房贷一直都没有说收紧，没有说放松过，银监会从来都没有说放松过，为什么大家说广州会要收紧呢？我感觉可能是因为央行包括温家宝总理都是主张适度宽松货币政策，由于有适度宽松货币政策，使到二次房贷暗中放松了。有那么宽松货币政策，所以对于二套房贷不能放松政策就只能够阳奉阴违说，央行和银监会必定有不同的意见，银行既然有钱了，就放松吧，并不是因为二次房贷放松，银监会一直说要收紧，一直说没有放松。
现在8万亿了，今年能贷到10、12万亿没有可能，到年底肯定要收，8万亿已经很厉害了，在这种情况下收是肯定的，并不是因为二次房贷收紧，而是因为信贷太大了，过量了。政策本来是没有变的。
我从这个观点出发来讲，收是肯定要收的。明年也许就会放松，明年有钱了，年底没有钱了，明年又重新开始了，又来8万亿的时候又松了，二次房贷从来就没有改变。所以不是因为二次房贷07年9月27号政策有什么改变，而是因为适度宽松货币政策导致的，也许明年不收紧，也许明年还是这样。
第二个看法首次置业者70%是否收紧都没有意义的，实际上现在首次置业者要买房子比例很少，在这种情况下无所谓，还是维持从形象上，从政府关心首次置业者角度来说，就保持，反正也没有多少人买，买的话把父母的钱都要拿过来，有这种顾虑。首次置业者政府应该更关心他，限价房就为首次置业者提供的，经济适用房等等，应该由政府更好解决，而不是由房贷宽松是否来解决，这个只是杯水车薪。
下面还有几个问题一起说，有什么影响，收紧是会不会导致次贷危机的出现，刚才黄老师说的很好，国情不同，美国人是先用未来的钱，中国人不是，先存好一半养老、看病的，剩下才来买房，所以不是把所有钱都拿去消费，更不会说先用了，还要考虑孩子要上学，医疗、养老都要准备钱，在这种情况下不会跟美国人全部用光，还要支付未来的。所以中国是否会出现次贷危机是因为国情不同，而收紧信贷政策不是主要的因素。
今年的成交我估计会跟06年成交量持平，或者超过，06年是900多万平方米，07年是801万平方米，08年已 过了，9月份770万平方米，07年全年才801万平方米，还有30万平方米就超过07年，这三个季度成交量差不多接近07年全年，所以不担忧成交量，虽然这么高房价，9000元/平方米以下均价，但是仍然有很高的成交量，这个成交量可能会跟06年持平，而06年房价是6300元/平方米，在这种情况下带动其它行业，作为开发商来说，销售总金额是他们所关心的，但是对于相关其它行业，其它上下游行业是关心成交量，因为成交量带动他们投资，为什么要发展GDP投资，房地产成交就拉动其它行业，也拉动了就业。今年不仅仅看房价不仅仅看成交金额，更主要看成交量已经达到跟06年相同的水平。接下来三个月只要每个月超过50万平方米，就可以达到06年的水平。
主持人：10月份已 了50万平方米。
黎文江：成交量那么多确实对GDP带来很大的贡献。刚才也有一位老师谈到，高端物业很多，因为开发商首次置业量减少了，投资需求也会减少，因为价格高了，投资利润空间就减少了，这两种需求肯定少了，下来的需求应该是改善型的需求占主流，就需要高端物业来改善，所以开发商现在主打都是这种高端物业。
改善型需求属于二次房贷，但是我觉得改善型对二次房贷并不是那么在意，主要是因为他们关心首先是改善需求，改善等于首先次能不能够满足居住的要求是，第二是物业管理是否是好的，因为为了改善不仅仅是住房环境改善，还有物业管理的改善，因为买房是价值决定的，但是这种服务是需要70年，面对70年物业管理和环境，所以第三位在是价格和承受能力。接下来来主要成交都是改善型需求比较多，开发商目标是开发中高档式的物业。明年刚才也有老师说，亚运会之前两个月全部停止施工，亚运会之前半年停工审批不准开工，意味着明年供应减少了，起码6个月没产品，这个是很严重的事情，尤其是在老城区番禺，因为番禺是亚运村，包括大学城去参观，亚运村要经过市桥、华南板块的主干道，番禺肯定半年内不能动工，全部都要停，番禺本来供应就少，现在再加上这样房价肯定会高。相比其它区域都会受到影响，所以明年成交量随着供应量减少而减少，这样的话房地产市场是比较严峻的，一个动工少了，成交少了，今年赚了钱就拿明年来对冲吧。
申格联：我说一下，刚刚我讲银行类似美国次贷危机，这种危机是银行系统危机，并不是说因为买房人造成了危机，这条链条大家不要理解错是因为买房，有可能这是一个因素。你们的观点总是认为我们在社会主义国家不会发生银行倒闭，1998年银行体制是国有的，现在的银行经过股份制改制之后，现叫股份制银行，市场化程度越来越高，虽然没有证件之类东西。亚洲金融危机给中国银行造成坏账和呆帐，中央四大银行怎么化解？是通过剥离来化解，那时候是国有银行，有上万亿呆帐和坏账，如果在美国，在西方这个银行早就该破产了，但是在国内不同。那时候有政策因素是国有制银行，但是现在已经改制了叫股份制银行，现在中国银行正在改制，其它银行全部都改成股份制银行，股份制银行机制跟国有制银行完全不同。
记者：还有国有控股。
申格联：我们怎么样剥离这些资产，其实就是把坏账和呆帐通过剥离，这个就是损失，这个损失可能不会波及到每个存款人，但是对国家整个经济造成影响是很大的，我所说的类似美国次贷危机是银行链条出现了问题，基于这个观点，1993年也是房地产热，所有银行的钱都集中在房地产单一领域，中央财进行调控，那时候出现房地产暴跌，现在这个形势也是一样，现在我们所有的天量信贷也是集中在房地产领域，这是很相似的。如果不收紧的话，中央肯定会收紧，现在吹风到底目的何在，我们不知道。从整个经济形势来判断，从放贷量来看，刚刚黎主任讲，明年整个房地产形势严峻，确实是这样，一个是成交量是否上去，大家是否还有这个消费能力，政府是否还支持高房价，政策到底是否支持天量信贷。我想中国的经济不可能独立于整个世界经济，独善其身，即使制度上有区别，但是整个经济包括股市是完全关联，纽约股市一跌，中国股市过几天马上跌，大家必须要相信这个，金融只是在股市上的表现直接点，但是在房地产市场或者在实体经济会慢一点，当然我相信房地产市场健康发展是所有专家都希望的，怎么样使它健康发展？是不断拉高房价，还是让房价合理回归，这个不是开发商考虑的事情，这是作为中央决策层，宏观调控考虑的问题，所以我们必须站在这个角度来来考虑问题，如果我是开发商肯定希望房价不断高，我会说经济肯定很好，大家买房肯定会保值。从整个经济形势来判断，温家宝总理说会宽松，是微调，肯定要控制的，国外现在已经加息了，我们不可能加息，或者我们通过什么手段对银行方面来微调，这个是肯定会有的。
黄穗诚：我补充一下，1993年楼市不景气跟目前是完全两码事，个2000年搞房改拉动了购买力，2000年之前原来国家是有房分。第二个无论是海南的房地产不景气，还是广西、广东惠州房地产不景气，存在外地资金调入，而这次完全把它堵住了，外地资金不能进入这个市场来投资房地产，这个是很明确。
关于次贷危机，我喜欢买书家里面总共有1万多本，次贷危机的书占了20多本，全部研究的结果把原来买不起房的人，用二级贷款，不是最优是次一级的，本来就没有人担保，现在给人担保，证券化，把买不起房的人扩大了比例，我同意申总的意见，如果政府再搞多的优惠政策，中央一出优惠政策，我就考虑次贷危机其中一个因素买不起房子，第二个才是吹泡泡，证券和就是吹泡泡。当然很多专家都有分析，由于我们没有吹泡泡，就没有证券化，所以相对是安全的，他们还搞出一个数据，我们还没有到两位数，房子出现供不起，在银行里面房贷坏账还没有到两位数，是非常优良贷款项目。而你刚才讲银行出现问题，是国企出现问题，是两码事，所以要正确判断房地产大好形势。
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