[摘要] 二套房贷收紧的声音不绝于耳，那么一套房贷又将何去何从呢？是紧随二套房贷的步伐继续收紧？还是维持现状或进一步放宽来刺激首次置业者购房？
如果二套房贷不调整，国内会出现美国式的次贷危机？
记者：我补充一下，我们今天的主题一套房贷在2008年12月31号调了一次，调到下浮30%，之前是打5折，我们现在只是想讨论一下7折会调回去吗？
申格联 房地产高级经济师
申格联：我的观点是这样的，认为2010年前后假如不收紧二套房贷，或者银行信贷政策如果不收紧的话，八年内国内银行肯定会出现像美国次贷危机。为什么现在不断传出要收紧二套房贷，不但是二套房贷，包括中央银监会说了很多话，但是央行还没有最后作出政策性文件。我估计2010年肯定会有政策出台，现在市场出现了通胀现象，中央整个经济工作2010年重点是防通胀，最近温家宝总理在经济工作会议上讲话里面透露出这样的信息，要把加强通胀管理作为2010年后主要的经济工作重点，层决策者考虑的因素比较多。
在2008、2009年这段时间主要的政策是偏向信贷，政策上在房贷很松，“铁工基”国家投入也是很松的，包括国有企业私人贷款也是比较松的，都是任务，银行必须要贷出多少，为什么会把地价升起来，也就是因为你有这些信贷任务要完成，的办法节是买土地，在这种经济形势不明朗的时候，土地还是比较保值的产品。包括事业单位，我们在那段时间像住房公积金都提了，但是不给说，应该不是说明一个单位，很多全省各个事业单位或者国有企业，都在以另外的形式给大家提高收入，为了刺激市场为了保8，现在保8任务已经稳坐钓鱼台了。但是从CPI整个走势来看，通胀还是从房价开始，房价表现是高房价，不但是市民有效肥能力，首先表现房价为什么高，通胀是房价表现出来，房价高了，但是量没有起来。作为政府救经济主要是量，而不是价，量促进下游产业的发展，下游产业从目前来看房价再高主要还是销售现有的开发商，或者说已经拥有投机性住房的人消掉。对下游产业带动，可以从新的开工量，来看是不大的，因为开发商都很聪明，特别是私企不可能在形势很微妙情况下加大投入，国企不断买地，可能国企在这方面想起一点作用，这是作为中央整个宏观调控一个想法。
到底国企能不能担当救市的责任，因为整个大势决定并不是这样一个因素，还有中小企业，中小企业信贷没有像国企这么好。整个经济形势看国内主要还是地产贡献保到了8，当然还有电器等等，国家通过各方面政策带动起来。国外的情况，最近美国8家中小银行倒闭，中小银行跟大银行不同，中小银行面对主要是中小企业，可金融危机表现就是银行到底能不能在危机中保持这种流通很重要，从这种形势来判断，假如通胀真正发生，全球整个天量信贷是很大的，这种危机大家现在看不到。刚刚黄老师也讲到，1929—1933年的危机导致二次世界大战，现在危机可能看很平淡，现在信息社会信息通了，而且调控手段慢慢把它化解了，即便是化解必须要有这种意识，所以必须要提前。
国外特别是西方很早就已经收紧二套房贷，加息了，我们的步伐慢一点，跟国内经济形势有关。全球来讲只有中国整个经济形势是的，所以我们可以慢一点，慢一点不可能不收紧，到这个时候应该收紧了，因为我们的救市政策起到了作用，最明显就是保八直接带来是高房价，但是高房价救市迫害了救市的结果，高房价不建立在量上带动下游厂商，只是开发商自己得到好处。还有一批投资者，贷款已经还款能力在十年内会不会出现就业问题没有解决，收入没有解决，对信贷会不会拖欠房款，以至于引起银行的危机，在于这个时候也不要盲目乐观，这时候就是应该居安思危。
讲到二次房贷收紧讲了好多次，我就在想为什么光打雷不下雨，这是因为开发商，因为开发商有很多精英，他想通过上层来赶一批最后的人去买房，每次在什么时候房子销不出去的时候，就会有一个观点，是否收紧房贷等等，假如是这样的话，要把最后一批羊赶进羊圈的话，这种情况真的是不太好，如果中央银行还没有真正收紧，如果再的不收紧信贷，八年内肯定中国会出问题。为什么至今没有出问题，中央银行原来是在1998年出现了很多放贷，但是中国四大资产管理公司，大概有1000多亿坏账清理，所以现在银行为什么到现在还支撑住，因为现在银行经过四大银行的清理，把坏账呆帐清理，才使我们这次应对这次经济危机能够这么有信心。这点是跟中国四大资产公司对坏账、呆帐清理有很大关系，所以在这种情况下可以支撑几年，制成八年、十年还是五年，如果再不收紧二套房贷，或者对开发商信贷，对国企的信贷，有可能自己就会把很不容易得来的成果机会丧失掉。
现在人民币不断，这个好事，我们看到汇率的变化，人民币不短，在帮着我们经济形势不断好转。
黄穗诚：中国没有次贷危机的可能性，因为本质上美国就把买不起房的人证券化了，中国没有，所以就不会产生那追东西。而现在买房的人都是有钱人，所以是根本两码事，我跟银行经过多次沟通，搞错了，中国不会次贷危机，美国是因为证券化，把泡泡吹大了，就爆了，追究没有吹大，证券化就是吹大，所以次贷危机在中国目前还不可能。
第二个众所 CPI没有房价的问题，房子属于固定资产投资其中一个组成部分，是长线的，开发商建了房子包括政府建了什么时候才可以拿到钱是非常长的阶段，这种属于投资行为。
邓浩志：把租房的也算进去了。
黄穗诚：所以CPI没有房价的部分，房价属于固定资产投资，因为是长线产品，是经过几个周期施工，钱发给人家，然后才有购房里，不是完全那么回事。
第三个出现地王，我们必须要关注今年5月份把1996年资本金下降了20%，原来涨到35%，下降到20%，我是商人就要考虑一个项目来讲，原来没有降的时候是30%，现在20%就可以运作，甚至还可以借钱，在这种情况下我非常同意现在网上说的，房地产大佬吃着发霉的馒头很痛苦，一分钱哪怕投到那个房地产项目里面，积累的成本翻多少倍。如果按自有资金300%都不只，自有资金国家规定原来是35%，现在是20%，也就是说只要我们有资金，自有资金是很高的。所以成本和利润，就看资金的运作。所以在这种情况下下降20%，导致了买地积极性当场就上去了，另外年底是广东开发，利润要急速处理，所以这个是非常重要，我们资金要急速处理，还会出现地王，个土地出让金由35%下降到20%，第二个滚动开发处理的资金盈利了。所以地王在今年下半年乃至12月还会出现更多。还有第三个政府的需要，因为政府需要沉淀资金，超常规发展，改革开放以来，当时深圳特区要建设，任深圳领导说，我们没有钱怎么建？政府给政策，后来香港人告诉他，你没有钱，你脚下就是钱，在这种情况下通过脚下终于诞生一个新兴的城市，通过脚下城市包括上海、北京、广州超常规发展。所以现在有人痛哭流涕，为什么把我们古董都拆了，民生是总重要的，在这种情况下这是一个矛盾，因为是民生问题，一个就是老古董要看的问题，究竟是好看好，还是人吃饱好，所以我觉得需要监控力量要平衡这个关系。政府也希望房价会高，因为收的钱会多，比如说亚运资金现在还可能有一个缺口，房价不高能行吗？地价不高能行吗？
但是房价高耗尽了消费者购买力，人民的购买力，我全部买房，人生活幸福感是包括多方面，旅游、出国、高科技产品，只购个房子把购买力耗尽了，从经济学季度来讲，是经济紧缩，所以我对经济通胀有不同的看法，由于境外金融危机、次贷危机导致了东莞多少万企业没有了，购买力就没有了，失业率上涨，就会产生经济紧缩。为了对抗经济紧缩，从宏观调控研究来讲，就必须用通胀的手法来拉动购买力，把经济紧缩打破。所以研究宏观调控政策，必须要从根本方面去考虑，希望通过房地产业能够拉动上下游企业发点工资，让他们有购买力，原来经济紧缩，失业率高，没钱给买东西，在这种情况下，现在通过房地产来对抗。西方经济学讲到一个笑话，密钱花了，怎么办？政府送找一个地方挖一个洞，发钱就可以了，所以在今年3月份浙商大会上美国蒙代尔政府给每个人发3000元消费券，他是收主义，比不上中国人高明，好比家电下乡，房贷优惠政策比他高明多了，我们想的更远一点。通胀虽然出现了，但是并不严重，到目前为止按照经济预期来讲，通胀预期现在有苗头，但是从整个宏观经济数据来看还比较稳定，不要紧张。
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