[摘要] 二套房贷收紧的声音不绝于耳，那么一套房贷又将何去何从呢？是紧随二套房贷的步伐继续收紧？还是维持现状或进一步放宽来刺激首次置业者购房？
一、背景介绍：
二套房贷收紧的声音不绝于耳，那么一套房贷又将何去何从呢？是紧随二套房贷的步伐继续收紧？还是维持现状或进一步放宽来刺激首次置业者购房？
本周五（11月6日）下午，我们将邀请广州市业内资深人士到搜房直播间，共同探讨该话题
二、嘉宾对话日程：
时间：11月6日（本周星期五）下午2：30——4：30
地点：广州市天河区黄埔大道西33号三新大厦26层AB 搜房直播间
三、议题：
1.二套房贷停止了，一套房贷还会远吗？
2.如果一套房贷停止，将对广州楼市产生怎样的影响？
3.结合广州前十个月的成交量，讨论广州未来楼市走势。
四、嘉宾
黄穗诚 广州市房协专家委委员
黎文江 合富辉煌集团首席分析师
陈靖 满堂红集团企业发展部经理
韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理
邓浩志 地产经济研究专家
申格联 房地产高级经济师
等......
直播现场
大话地产直播现场
主持人：各位老师下午好！非常感谢各位老师来到搜访直播间，我们今天的话题是：二套房贷优惠已收紧，一套房贷还会远吗？今天来到搜访直播间的嘉宾有：
广州市房协专家委委员黄穗诚先生
满堂红集团企业发展部经理陈靖先生
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生
地产经济研究专家邓浩志先生
房地产高级经济师、广东工业大学教授申格联先生
合富辉煌集团首席分析师黎文江先生
二套房贷对楼市成交的影响
欢迎各位老师，今天这个话题是从其它银行打电话过去问和按揭公司告诉我，他们说内部已经停了，但是还没有收到银监会发下来的通知，我们北京的同事通过其它途径问到了，意见已经初定了，但是没有公布，在各个部门征求大家的意见，现在处于这个过程之中。今天我们是一个开放性的话题，二套房贷对房价会造成什么样的影响，是涨还是跌，刚才黄老师问了我，我觉得一定会影响，但是涨和跌并不取决这么小的政策，应该还有更多，而且现在这个阶段一方面和供求有关，另一方面黄老师也提到了如果已 越了购买收入跟房价比例，供求关系就失去了作用。
黄穗诚 广州市房协专家委委员
黄穗诚：供求关系一般面比较大，现在入市往往是投机投资客比较多，自住客比较少，在这种情况下，二次房贷收紧可以预想到影响不是很大。
主持人：至于有什么样的影响，二此房贷优惠是不是紧接着而来，各位老师或者说陈总在二手房涉及比较多，黎总涉及到一手房比较多，可以给我们提供一些市场回馈的信息，首先请陈先生谈一下。
陈靖 满堂红集团企业发展部经理
陈靖：二套房贷收紧肯定对成交有影响，但是10月份之后无论一手还是二手单从广州可以看到，从四大城市北京、上海、深圳、广州一二手成交曲线来看，到10月份一手房成交量下降过程当中明显上升，这是一手的趋势。二手在下降曲线中同样也有相对企稳的迹象，房管局数据不能直接反映真实的交易情况，从广州现在情况来看，建行和中行额度已经趋紧，在这种情况下收紧，不会给第二套7折的利率，通常倾向于要么执行1.1倍，要么不给任何优惠。还有一些额度没有这么紧张的银行，比如说工行，他们也不会贸然对一个客户给出这样的优惠，他们是经过很严格审批流程才会决定，这个客户还要是非常信赖才会给的优惠。
10月份二手房成交特别是四大一线城市里面体现实际成交比较活跃，另外年度二套房优惠政策不在延续，或者是以另外一种方式延续，也会引发小小交易潮，在年底交易会节省很多成本，毕竟业主的成本是转嫁到买主费用上面，所以很多有需求的合乎，或者说一些投资性、自住性的客户，都想在年底优惠政策之前进行交易，所以引发一个购房小高潮来对冲收紧的反映。10月份特别是广州中介业绩是明显上升的，据我们观察三大中间行业绩都有不同程度上升，证明实际上他们成交是非常活跃的。但是毕竟信贷的收紧确实会抑制一部分成交，再看回07年的状况，利率一直在加，但是楼市还是一直非常火爆，价量齐升，我们现在讨论是否有影响，有很多因素组成，现阶段可能因为收紧会造成一点影响，实际上再加上其他因素，包括通胀预期，或者未来中国房地产还是继续上涨趋势和预期，现在不管是收紧也好，或者利率上调，相对现在的利率也不算很高。
所以现在这种情况还是蛮特别的，在现在阶段可能在年底成交力量暂时大于收紧影响成交，也会推动广州房地产市场小幅度上升。
韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理
韩世同：10月份有一定的成交回升，在广州来看我觉得回升是在月初就决定了，尤其是926有一个楼盘推盘的时候就决定，只是网上交易量往后移植了，我也在思考为什么10月份相对7、8、9月份比较好，相反我认为二套房贷还没有收紧，导致了有些人还是希望热钱，星河湾、玖珑湖有一批别墅都卖的不错，这部分人显然不是同等买家，这波行情还是蛮有效的，至少在我观察里面是真实的，不是虚构的，网上签约反映是比较滞后，差不多滞后20、30天才可以完成。整体来看广州10月份情况网签要比7、8、9月份好，但是在交易登记方面，有可能高也不一定，因为刚好反过来，交易登记少了三分之一工作时间，光20天是否大家都是踊跃去办交易登记不是太清楚。加上我们对一些数据，尤其是国土房管局交易登记数据，我觉得8、9月还有一定的误导，造成人们对市场的误判，网签反映的数据不太准确，我最近也跟国土房管局一些官员做过一些沟通，他们给的答复交易登记数大于网签数，范围更宽，不仅仅指网上签约的部分，言外之意包括大量，历史遗留显示，但是不加以说明。就会造成我们对市场上的误判，这个情况我也不太清楚，可能以后永远也不会太清楚，就会变成“历史悬案”。10月份会不会也是一个令人意外的数据，至少我们看到网签是不错的，我经常核对，不太相信光是通过那几天就可以得到一个准确的判断，整个月看下来还是不错的。
倒过来说，二套房贷说收紧已经有半年了，至少是明紧暗松，或者正门收紧了，旁门左道还是开着的，或者四大行收紧了，小行还是开着，基本上没有对二套以上购房造成任何的影响，如果有影响我相信这个影响是很快会得到抱怨的，但是我没有听说这方面的抱怨，所以我相信大家都有渠道取得比较优惠的贷款。我一直在观察央行什么时候对二套房贷做一个比例，但是一直没有看到。
主持人：银监会说了，央行没有说。
韩世同：银监会不等于央行，是完全不同的机构，银监会是央行其中一个部门而已，在制定二套房政策是央行，10月27号放开这个政策也是央行放开的，银监会当时已经明确表示要严格执行二套房贷政策，到底谁说的话算术肯定是央行，所以我观察这么久时间，银监会基本上的话是没有什么作用的，或者是起不到任何作用。反而央行讲的，基本上都是板上钉钉的，他说要放开就放开，他说要实行就实行，他说要怎么样实行就是怎么样实行。所以这个政策如果见不到央行的文件，见不到央行公开发布其实是不算数的，完全不算数。
我最近写了一篇二套房贷传闻“狼来了”，我也感觉是这样，但是到现在我们看到的情况还是传闻。现在又要传一套房贷了，传来传去每一波好像赶鸭子上架，入笼子的感觉，每次效应都在缩减，或者是本身这些人就少了，要搭二套房贷末班车越来越杀。到底政策怎么样？我觉得这个政策威力是相当大的，只不过我们没有看到真实收紧，2007年我们看到过真实收紧状况，影响是否大？房价很高本身就造成成交低迷的状况，有效购买本身就不多，只有投资类和改善类人士，剩下一套房贷基本上是个别的，又有能力，又很想买，如果一出这个政策，投资性很小会受益。剩下二次置业以上也开始受影响，关键对他影响会有多大，市场肯定会集聚减少，成交额会集聚下降，尤其在高房价情况下，因为首次置业的人基本上出具了。所以我认为二套房贷政策并没有收紧。
二套房贷政策是否收没有什么意义，就像黄老师讲的，他们都不是市场主流，对未来影响很大，但是对目前房价没有什么意义，他们没有资格享受这个待遇，不是说是否首次置业，而是不具备买房的能力，所以就没有划到能够享受优惠政策的阶段。我倒是觉得，现在真的要很慎重来对待这样的政策，尤其是在房价高的情况下，本来这样的政策是应该在房价成交回升，但房价还没有起，有起势头的时候开始执行调节比较好一点，时得房价不要涨起来，现在涨起来再去打压，肯定一打一个准，本身已经上涨乏力了，成交出现萎缩的迹象，再逞英雄去打一下，会立竿见影，但是会背上打压房价的黑锅，实际上不需要任何政策也会出现反转，只是需要一些其它因素来引发。现在这些政策我比较主张从宽松转入中性，不要从宽松转到很严格，如果一恢复到原态的话，是从宽松到严格，从极宽松到极严格。
比如说二套房贷应该分成楼梯式，一套是一套，二套是二套，三套是三套，四套是四套，一套基本上不动，二套减到八五折或者九折，三套一个政策，四套一个政策。
广州要保亚运，二套房贷只会微调
主持人：我觉得现在有一个问题，一套二套查不到？
韩世同：国土房管局全部可以查到。
黄穗诚：现在全部都联网，有个方位首先姓名、身份证，一输进去就可以查到，优惠是以家庭为单位的。
韩世同：最近主要是银行根本就放开了，所以不需要太严格去查。
黄穗诚：必须要查，不然的话优惠就错了。
主持人：个税问题也涉及到一套二套。
记者：这个作为银行审批最重要的步骤。
韩世同：这是一个方面，还有营业税现在从两年内按差额计征，一下子又恢复到五年内征营业税。
主持人：还有个税？
韩世同：个税影响不是太大，是0.5，1.5优惠到1。
主持人：个税是卖方必须交的。
韩世同：以前是可以选择的，个税本身就是两个可以选择，一个是选择按差额来交。
陈靖：现在不是这样。
韩世同：现在一房三价二手根据不是太大问题，税都是微乎其微了。
陈靖：不见得，就是看怎么看待税的问题，现在说年底优惠政策会引起所谓的交易小高潮，因为税的差别还是蛮大的，比如说5.5三到五年房子全征，或者差额征还是蛮厉害的，如果赶在这个之前还有促成交易的动力在里面，特别是3—5年，5年以上没有什么影响，房产证都是5年以上，或者想买的房子出证已经过了五年没有什么影响，两年以上也没有什么影响，两年以上五年以下这一波房子就是在年底赶紧成交这一块。
韩世同：两年以内也存在全额和差额。
陈靖：我们现在不知道取消或者延续，是全额还是差额都不肯定。政策有很多种变化方法，起码有一个大原则就是鼓励居民消费这种优惠政策是不会取消的，是肯定延续的，具体表现在汽车或者说家电下乡，或者以旧换新，但是房地产肯定要换，怎么样换？到时候再说。
黄穗诚：我补充一下，我经常听到有些说法鼓励居民购房，其实广东省说法就不一样，港澳同胞12月31号之前可以买，但是我们在2007年有一个限外，所以现在买家究竟是谁？这个是确定一二套房贷优惠是否收紧，宏观来看，看这个事情必须要从宏观调控角度来看，而不能够看到哪一点就说哪一点，这样就不大准确。首先二套房贷为什么要收紧，要搞清楚，房价的涨跌必须有理由，宏观调控收紧与放松必须要有理由，如果没有理由的话，这个是不符合逻辑的，荒谬的，因为不符合人的动机。
二套房贷优惠有没有取消首先看宏观调控是否达到目标，我觉得现在正处于十字路口，现在判断这次经济形势究竟走出了经济危机还是没有走出？中央各部委最近的舆论是我们GDP就靠房子来拉动，现在究竟买的人是谁？他们一觉得买的人有问题，房价那么高，整个各地呼声非常高，好多人反思，我们究竟是促进居民消费商品房，还是境外人士消费，还是投资投机客来消费。而我们的长远的目标，房地产发展最终目标是为了改善促进居民居住水平，现在这个目标是否达到，长远根本没有达到。
第二个宏观调控目标全部优惠政策出台了，房地产确实火了一把，开发商也松了一口气其，但是负面影响非常大。现在房价涨的这么高，记得林树生曾经说过房价高有很大的问题，就是城市的竞争力受到因为的威胁，对以后城市改造也不利，因为土地拆迁费用非常高，这个不利于城市正常发展，各地政策研究专家都考虑，现在我们宏观调控是否过火呢？是否有问题呢？二套房贷优惠等一系列政策拉动经济都可以松一口气，据说广州可以达到10，其它地方都可以达到8。搜房提出二套房贷优惠收紧这个话题，是很有意义的，现在跟中央保持高度一致的，二套房贷已经有房了，还想再套，现在房价那么高情况下，谁买？肯定是投资和投机，境外，在这种情况下跟总目标相差很大，既然我们宏观调控目标GDP初步达到，已经达到8和10了，但是又有一个声音引起我关注，1929年经济危机到现在70、80年才一次，有没有这么快过去，大家还在思考这个问题，我又听到一个声音中国的经济是世界是完全不一致的，中国的经济是计划与市场相结合的初级阶段，还是有中国特色的，而世界经济是往市场方向走，所以他们都纷纷提出只有中国才可以救世界。问题就出在我们是计划经济底子，在这种情况下一出台什么政策很快就可以实施。
根据这个判断，可能二套房贷确实有必要稍微收紧一下，但是这个结果不一定是说的很猛。看一下国务院优惠政策，看一下广东省优惠政策，大部分还没有消失，在这种情况下政策叠加效果是非常缓和的，一定程度上中央宏观调控也采取非常好的举措，不一刀切，根据各地的情况各自来搞，所以外地收紧了，其它地方还没有开始，银监会是监督机构，中国人民银行相当于部委，在这种情况下提示你有风险，根据各地的情况非常适宜，广州市如果房价这么高，可能真的要收紧了，说不定要收紧，可能目标已经达到10%，但是我可以很负责讲一句话，也不可能。我记得奥运的时候，国家是保奥运到结束，广东省有没有保亚运的问题呢？
我今天看到一个消息，为了保亚运我们已经口头通知开发企业在新开工项目半年不能开工，两个月不能施工，所有得围绕亚运来做，如果买房少的人，资金从哪里来？我们考虑问题要从全局来考虑，而不能局部，从消费者角度来讲，从整个宏观形势来讲必须要收紧优惠政策，但是广东非常特别，要求要保亚运，所以我觉得应该是微调，慢慢来搞，我跟韩博士说法一样。如果一下子全部停掉的话，现在买房的人主要是境外的，投机和投资的，如果一停下来购房者大幅度下降。所以我觉得收紧有可能，也不可能，广东省可以这么做，广州市要看着来做，不然的话跟已有历史经验情况不一致。所以那个叫做政府贴保，大家去投资，奥运会的时候房价涨的很厉害，保住了。
主持人：现在也没有跌。
黄穗诚：现在也没有跌是出现了一个问题，我觉得二套房贷政策2007年报纸宣传主要是这个，我解读不是这个，宣传是抑制投资和投机，但是开发商觉得叫苦连天是不能借钱买地，外地资金不能调入，商业封顶才可以销售，住房也是一样，所有的东西卡死资金，房地产滚动开发资金不是，在这种情况下问题就大了，房地产增值税、自有资金还有其它，这次广东省15条就是延缓交增值税。对二套房贷作用必须要看清楚对整个楼市影响不是很大，因为2007年导致楼市很高，是因为政府全线抓紧开发商资金导致的，二套房贷只是抑制投机投资那一部分，对于广州市可能影响比较大，对二三线城市影响不是很大，因为预售不是很多，比广州少一点。广州市现在尤其房价比较高的时候，多少会有影响，可能占50%是投资和境外客，政府要慎重考虑这个事情，广州是否要施行。
从2007年政策到现在政策，回顾一下，如果这个已经成为房价涨跌主题的话，必须要慎重考虑。2007年的政策其实不仅仅是二套房贷，从资金上，从开发商资金上，站在消费者角度来说，这个是很小一部分，关键就是开发商资金卡住他的喉咙。个有可能，第二个广州市政府要慎重考虑，要保亚运。一套房贷还会远吗？这个不用说，如果一套房贷也要搞的话，谁还敢购房呢？
主持人：一套房贷也有优惠。
黄穗诚：现在普罗大众买不起房连优惠都没有，可能对楼市影响非常大。
陈靖：一套房贷也是政治需要，取消是没有意义的。
黄穗诚：随着形势发展，我坚信一点，任何的商品只要是完全的市场经济，必然结果是价廉物美，所以我们改革开放，广东省走在前面得出一个结论，要坚定不移走市场化道路。记得在改革开放前，政府哪有那么多房分给你，我们一口三代住在10多平方米房子，在这种情况下只有商品房，住房建设走向市场，政府保障体系房子居然在媒体宣传好几年，五羊新城保障体系房子是6000多元/平方米，当时在五羊新城二手房是4000、5000元/平方米。只要我们不要被表面现象蒙蔽双眼，未来的发展前景房子是价廉物美的，这个是市场资源配置的结果，也不会很远。
如果二套房贷不调整，国内会出现美国式的次贷危机？
记者：我补充一下，我们今天的主题一套房贷在2008年12月31号调了一次，调到下浮30%，之前是打5折，我们现在只是想讨论一下7折会调回去吗？
申格联 房地产高级经济师
申格联：我的观点是这样的，认为2010年前后假如不收紧二套房贷，或者银行信贷政策如果不收紧的话，八年内国内银行肯定会出现像美国次贷危机。为什么现在不断传出要收紧二套房贷，不但是二套房贷，包括中央银监会说了很多话，但是央行还没有最后作出政策性文件。我估计2010年肯定会有政策出台，现在市场出现了通胀现象，中央整个经济工作2010年重点是防通胀，最近温家宝总理在经济工作会议上讲话里面透露出这样的信息，要把加强通胀管理作为2010年后主要的经济工作重点，层决策者考虑的因素比较多。
在2008、2009年这段时间主要的政策是偏向信贷，政策上在房贷很松，“铁工基”国家投入也是很松的，包括国有企业私人贷款也是比较松的，都是任务，银行必须要贷出多少，为什么会把地价升起来，也就是因为你有这些信贷任务要完成，的办法节是买土地，在这种经济形势不明朗的时候，土地还是比较保值的产品。包括事业单位，我们在那段时间像住房公积金都提了，但是不给说，应该不是说明一个单位，很多全省各个事业单位或者国有企业，都在以另外的形式给大家提高收入，为了刺激市场为了保8，现在保8任务已经稳坐钓鱼台了。但是从CPI整个走势来看，通胀还是从房价开始，房价表现是高房价，不但是市民有效肥能力，首先表现房价为什么高，通胀是房价表现出来，房价高了，但是量没有起来。作为政府救经济主要是量，而不是价，量促进下游产业的发展，下游产业从目前来看房价再高主要还是销售现有的开发商，或者说已经拥有投机性住房的人消掉。对下游产业带动，可以从新的开工量，来看是不大的，因为开发商都很聪明，特别是私企不可能在形势很微妙情况下加大投入，国企不断买地，可能国企在这方面想起一点作用，这是作为中央整个宏观调控一个想法。
到底国企能不能担当救市的责任，因为整个大势决定并不是这样一个因素，还有中小企业，中小企业信贷没有像国企这么好。整个经济形势看国内主要还是地产贡献保到了8，当然还有电器等等，国家通过各方面政策带动起来。国外的情况，最近美国8家中小银行倒闭，中小银行跟大银行不同，中小银行面对主要是中小企业，可金融危机表现就是银行到底能不能在危机中保持这种流通很重要，从这种形势来判断，假如通胀真正发生，全球整个天量信贷是很大的，这种危机大家现在看不到。刚刚黄老师也讲到，1929—1933年的危机导致二次世界大战，现在危机可能看很平淡，现在信息社会信息通了，而且调控手段慢慢把它化解了，即便是化解必须要有这种意识，所以必须要提前。
国外特别是西方很早就已经收紧二套房贷，加息了，我们的步伐慢一点，跟国内经济形势有关。全球来讲只有中国整个经济形势是的，所以我们可以慢一点，慢一点不可能不收紧，到这个时候应该收紧了，因为我们的救市政策起到了作用，最明显就是保八直接带来是高房价，但是高房价救市迫害了救市的结果，高房价不建立在量上带动下游厂商，只是开发商自己得到好处。还有一批投资者，贷款已经还款能力在十年内会不会出现就业问题没有解决，收入没有解决，对信贷会不会拖欠房款，以至于引起银行的危机，在于这个时候也不要盲目乐观，这时候就是应该居安思危。
讲到二次房贷收紧讲了好多次，我就在想为什么光打雷不下雨，这是因为开发商，因为开发商有很多精英，他想通过上层来赶一批最后的人去买房，每次在什么时候房子销不出去的时候，就会有一个观点，是否收紧房贷等等，假如是这样的话，要把最后一批羊赶进羊圈的话，这种情况真的是不太好，如果中央银行还没有真正收紧，如果再的不收紧信贷，八年内肯定中国会出问题。为什么至今没有出问题，中央银行原来是在1998年出现了很多放贷，但是中国四大资产管理公司，大概有1000多亿坏账清理，所以现在银行为什么到现在还支撑住，因为现在银行经过四大银行的清理，把坏账呆帐清理，才使我们这次应对这次经济危机能够这么有信心。这点是跟中国四大资产公司对坏账、呆帐清理有很大关系，所以在这种情况下可以支撑几年，制成八年、十年还是五年，如果再不收紧二套房贷，或者对开发商信贷，对国企的信贷，有可能自己就会把很不容易得来的成果机会丧失掉。
现在人民币不断，这个好事，我们看到汇率的变化，人民币不短，在帮着我们经济形势不断好转。
黄穗诚：中国没有次贷危机的可能性，因为本质上美国就把买不起房的人证券化了，中国没有，所以就不会产生那追东西。而现在买房的人都是有钱人，所以是根本两码事，我跟银行经过多次沟通，搞错了，中国不会次贷危机，美国是因为证券化，把泡泡吹大了，就爆了，追究没有吹大，证券化就是吹大，所以次贷危机在中国目前还不可能。
第二个众所 CPI没有房价的问题，房子属于固定资产投资其中一个组成部分，是长线的，开发商建了房子包括政府建了什么时候才可以拿到钱是非常长的阶段，这种属于投资行为。
邓浩志：把租房的也算进去了。
黄穗诚：所以CPI没有房价的部分，房价属于固定资产投资，因为是长线产品，是经过几个周期施工，钱发给人家，然后才有购房里，不是完全那么回事。
第三个出现地王，我们必须要关注今年5月份把1996年资本金下降了20%，原来涨到35%，下降到20%，我是商人就要考虑一个项目来讲，原来没有降的时候是30%，现在20%就可以运作，甚至还可以借钱，在这种情况下我非常同意现在网上说的，房地产大佬吃着发霉的馒头很痛苦，一分钱哪怕投到那个房地产项目里面，积累的成本翻多少倍。如果按自有资金300%都不只，自有资金国家规定原来是35%，现在是20%，也就是说只要我们有资金，自有资金是很高的。所以成本和利润，就看资金的运作。所以在这种情况下下降20%，导致了买地积极性当场就上去了，另外年底是广东开发，利润要急速处理，所以这个是非常重要，我们资金要急速处理，还会出现地王，个土地出让金由35%下降到20%，第二个滚动开发处理的资金盈利了。所以地王在今年下半年乃至12月还会出现更多。还有第三个政府的需要，因为政府需要沉淀资金，超常规发展，改革开放以来，当时深圳特区要建设，任深圳领导说，我们没有钱怎么建？政府给政策，后来香港人告诉他，你没有钱，你脚下就是钱，在这种情况下通过脚下终于诞生一个新兴的城市，通过脚下城市包括上海、北京、广州超常规发展。所以现在有人痛哭流涕，为什么把我们古董都拆了，民生是总重要的，在这种情况下这是一个矛盾，因为是民生问题，一个就是老古董要看的问题，究竟是好看好，还是人吃饱好，所以我觉得需要监控力量要平衡这个关系。政府也希望房价会高，因为收的钱会多，比如说亚运资金现在还可能有一个缺口，房价不高能行吗？地价不高能行吗？
但是房价高耗尽了消费者购买力，人民的购买力，我全部买房，人生活幸福感是包括多方面，旅游、出国、高科技产品，只购个房子把购买力耗尽了，从经济学季度来讲，是经济紧缩，所以我对经济通胀有不同的看法，由于境外金融危机、次贷危机导致了东莞多少万企业没有了，购买力就没有了，失业率上涨，就会产生经济紧缩。为了对抗经济紧缩，从宏观调控研究来讲，就必须用通胀的手法来拉动购买力，把经济紧缩打破。所以研究宏观调控政策，必须要从根本方面去考虑，希望通过房地产业能够拉动上下游企业发点工资，让他们有购买力，原来经济紧缩，失业率高，没钱给买东西，在这种情况下，现在通过房地产来对抗。西方经济学讲到一个笑话，密钱花了，怎么办？政府送找一个地方挖一个洞，发钱就可以了，所以在今年3月份浙商大会上美国蒙代尔政府给每个人发3000元消费券，他是收主义，比不上中国人高明，好比家电下乡，房贷优惠政策比他高明多了，我们想的更远一点。通胀虽然出现了，但是并不严重，到目前为止按照经济预期来讲，通胀预期现在有苗头，但是从整个宏观经济数据来看还比较稳定，不要紧张。
二套房贷一直都没有说收紧，没有说放松过
邓浩志 地产经济研究专家
邓浩志：关于二套房贷的问题，现在又提是中央又发出一个信号，已经感觉到当前楼价上涨速度比较快，另外一个是防控可能会出现金融风险，不一定像美国一样的次贷，太高房价所造成的泡沫如果破裂的话，也会对金融业造成影响。
现在高房价我们和07年做个对比，2007年房价是比较高，但是和现在的经济情况不同，股票是6100多点，现在只有3000多点，CPI涨幅是6%，现在基本上是负数，现在属于复苏阶段，不是高涨阶段，但是楼价已经到了高涨阶段。如果经济回到07年的时候，楼价还会涨多少，按照这个推测的话，经济继续增长楼价可能还会比07年继续涨更多，有比较大幅度上涨。基于这个中央观察到这个问题，释放出一个信号，我们可能会对楼市进行干预。
这个干预有两方面，一个是供应方面，一个是需求方面，供应方面今年下半年有很多城市土地供应量增大了，刚才几位老师也说到了，今年地王多，有几个原因，一个是政府供应量大了，下半年经过上半年楼价快速上涨，现在也是卖地比较好的时机，因为现在卖低价格也不错，多卖一些土地对土地供应需求，楼市调节有一定的作用。另外一个原因国企资金还是比较充裕的，几乎每个新奇都有地王出来在各地，国资背景企业获得土地比例是远比民企要高。
另外是需求方面，想通过压缩需求来控制楼价，需求方面要考虑到，政府数据统计不同，或者有各种原因影响，通过我们身边的观察发现，最近一段时间广州楼市成交，譬如说10月份比较活跃，而且一些高档住宅特别活跃。譬如说花都山前大道板块项目都卖的不错，比如说美林湖、玖珑湖，其实这些都是投资客，不是真正刚性需求，这些钱要不来自于国外融资，现在最近有个说法，据统计已经有2910万美元热钱涌入到中国，这只是能统计到，还有很多没有统计到的数量会更加庞大。基于人民币预期，还有国家宽松货币政策，10万亿信贷肯定也有部分流进股市和楼市，所以导致购房投资或者投机需求比较旺盛，现在发出这个信号也是对市场一个提示。
我觉得这个政策是一个提示也好，或者真正出台以后，对市场影响大还是心理上，影响还是比较有限的。
另外一个再说说一套房贷是否收紧可能性不大，因为这个是刚性需求，政府希望看到拉动实际需求，实际需求比较实一点，不会催生泡沫。投资需求是一些热钱搞起来，来的快去的也快，刚性需求比较广一点。
黎文江 合富辉煌集团首席分析师
黎文江：我跟大家有不同的看法，二套房贷一直都没有说收紧，没有说放松过，银监会从来都没有说放松过，为什么大家说广州会要收紧呢？我感觉可能是因为央行包括温家宝总理都是主张适度宽松货币政策，由于有适度宽松货币政策，使到二次房贷暗中放松了。有那么宽松货币政策，所以对于二套房贷不能放松政策就只能够阳奉阴违说，央行和银监会必定有不同的意见，银行既然有钱了，就放松吧，并不是因为二次房贷放松，银监会一直说要收紧，一直说没有放松。
现在8万亿了，今年能贷到10、12万亿没有可能，到年底肯定要收，8万亿已经很厉害了，在这种情况下收是肯定的，并不是因为二次房贷收紧，而是因为信贷太大了，过量了。政策本来是没有变的。
我从这个观点出发来讲，收是肯定要收的。明年也许就会放松，明年有钱了，年底没有钱了，明年又重新开始了，又来8万亿的时候又松了，二次房贷从来就没有改变。所以不是因为二次房贷07年9月27号政策有什么改变，而是因为适度宽松货币政策导致的，也许明年不收紧，也许明年还是这样。
第二个看法首次置业者70%是否收紧都没有意义的，实际上现在首次置业者要买房子比例很少，在这种情况下无所谓，还是维持从形象上，从政府关心首次置业者角度来说，就保持，反正也没有多少人买，买的话把父母的钱都要拿过来，有这种顾虑。首次置业者政府应该更关心他，限价房就为首次置业者提供的，经济适用房等等，应该由政府更好解决，而不是由房贷宽松是否来解决，这个只是杯水车薪。
下面还有几个问题一起说，有什么影响，收紧是会不会导致次贷危机的出现，刚才黄老师说的很好，国情不同，美国人是先用未来的钱，中国人不是，先存好一半养老、看病的，剩下才来买房，所以不是把所有钱都拿去消费，更不会说先用了，还要考虑孩子要上学，医疗、养老都要准备钱，在这种情况下不会跟美国人全部用光，还要支付未来的。所以中国是否会出现次贷危机是因为国情不同，而收紧信贷政策不是主要的因素。
今年的成交我估计会跟06年成交量持平，或者超过，06年是900多万平方米，07年是801万平方米，08年已 过了，9月份770万平方米，07年全年才801万平方米，还有30万平方米就超过07年，这三个季度成交量差不多接近07年全年，所以不担忧成交量，虽然这么高房价，9000元/平方米以下均价，但是仍然有很高的成交量，这个成交量可能会跟06年持平，而06年房价是6300元/平方米，在这种情况下带动其它行业，作为开发商来说，销售总金额是他们所关心的，但是对于相关其它行业，其它上下游行业是关心成交量，因为成交量带动他们投资，为什么要发展GDP投资，房地产成交就拉动其它行业，也拉动了就业。今年不仅仅看房价不仅仅看成交金额，更主要看成交量已经达到跟06年相同的水平。接下来三个月只要每个月超过50万平方米，就可以达到06年的水平。
主持人：10月份已 了50万平方米。
黎文江：成交量那么多确实对GDP带来很大的贡献。刚才也有一位老师谈到，高端物业很多，因为开发商首次置业量减少了，投资需求也会减少，因为价格高了，投资利润空间就减少了，这两种需求肯定少了，下来的需求应该是改善型的需求占主流，就需要高端物业来改善，所以开发商现在主打都是这种高端物业。
改善型需求属于二次房贷，但是我觉得改善型对二次房贷并不是那么在意，主要是因为他们关心首先是改善需求，改善等于首先次能不能够满足居住的要求是，第二是物业管理是否是好的，因为为了改善不仅仅是住房环境改善，还有物业管理的改善，因为买房是价值决定的，但是这种服务是需要70年，面对70年物业管理和环境，所以第三位在是价格和承受能力。接下来来主要成交都是改善型需求比较多，开发商目标是开发中高档式的物业。明年刚才也有老师说，亚运会之前两个月全部停止施工，亚运会之前半年停工审批不准开工，意味着明年供应减少了，起码6个月没产品，这个是很严重的事情，尤其是在老城区番禺，因为番禺是亚运村，包括大学城去参观，亚运村要经过市桥、华南板块的主干道，番禺肯定半年内不能动工，全部都要停，番禺本来供应就少，现在再加上这样房价肯定会高。相比其它区域都会受到影响，所以明年成交量随着供应量减少而减少，这样的话房地产市场是比较严峻的，一个动工少了，成交少了，今年赚了钱就拿明年来对冲吧。
申格联：我说一下，刚刚我讲银行类似美国次贷危机，这种危机是银行系统危机，并不是说因为买房人造成了危机，这条链条大家不要理解错是因为买房，有可能这是一个因素。你们的观点总是认为我们在社会主义国家不会发生银行倒闭，1998年银行体制是国有的，现在的银行经过股份制改制之后，现叫股份制银行，市场化程度越来越高，虽然没有证件之类东西。亚洲金融危机给中国银行造成坏账和呆帐，中央四大银行怎么化解？是通过剥离来化解，那时候是国有银行，有上万亿呆帐和坏账，如果在美国，在西方这个银行早就该破产了，但是在国内不同。那时候有政策因素是国有制银行，但是现在已经改制了叫股份制银行，现在中国银行正在改制，其它银行全部都改成股份制银行，股份制银行机制跟国有制银行完全不同。
记者：还有国有控股。
申格联：我们怎么样剥离这些资产，其实就是把坏账和呆帐通过剥离，这个就是损失，这个损失可能不会波及到每个存款人，但是对国家整个经济造成影响是很大的，我所说的类似美国次贷危机是银行链条出现了问题，基于这个观点，1993年也是房地产热，所有银行的钱都集中在房地产单一领域，中央财进行调控，那时候出现房地产暴跌，现在这个形势也是一样，现在我们所有的天量信贷也是集中在房地产领域，这是很相似的。如果不收紧的话，中央肯定会收紧，现在吹风到底目的何在，我们不知道。从整个经济形势来判断，从放贷量来看，刚刚黎主任讲，明年整个房地产形势严峻，确实是这样，一个是成交量是否上去，大家是否还有这个消费能力，政府是否还支持高房价，政策到底是否支持天量信贷。我想中国的经济不可能独立于整个世界经济，独善其身，即使制度上有区别，但是整个经济包括股市是完全关联，纽约股市一跌，中国股市过几天马上跌，大家必须要相信这个，金融只是在股市上的表现直接点，但是在房地产市场或者在实体经济会慢一点，当然我相信房地产市场健康发展是所有专家都希望的，怎么样使它健康发展？是不断拉高房价，还是让房价合理回归，这个不是开发商考虑的事情，这是作为中央决策层，宏观调控考虑的问题，所以我们必须站在这个角度来来考虑问题，如果我是开发商肯定希望房价不断高，我会说经济肯定很好，大家买房肯定会保值。从整个经济形势来判断，温家宝总理说会宽松，是微调，肯定要控制的，国外现在已经加息了，我们不可能加息，或者我们通过什么手段对银行方面来微调，这个是肯定会有的。
黄穗诚：我补充一下，1993年楼市不景气跟目前是完全两码事，个2000年搞房改拉动了购买力，2000年之前原来国家是有房分。第二个无论是海南的房地产不景气，还是广西、广东惠州房地产不景气，存在外地资金调入，而这次完全把它堵住了，外地资金不能进入这个市场来投资房地产，这个是很明确。
关于次贷危机，我喜欢买书家里面总共有1万多本，次贷危机的书占了20多本，全部研究的结果把原来买不起房的人，用二级贷款，不是最优是次一级的，本来就没有人担保，现在给人担保，证券化，把买不起房的人扩大了比例，我同意申总的意见，如果政府再搞多的优惠政策，中央一出优惠政策，我就考虑次贷危机其中一个因素买不起房子，第二个才是吹泡泡，证券和就是吹泡泡。当然很多专家都有分析，由于我们没有吹泡泡，就没有证券化，所以相对是安全的，他们还搞出一个数据，我们还没有到两位数，房子出现供不起，在银行里面房贷坏账还没有到两位数，是非常优良贷款项目。而你刚才讲银行出现问题，是国企出现问题，是两码事，所以要正确判断房地产大好形势。
房地产重新回到类似堰塞湖的高危状况
陈靖：我觉得还是要回归到主题，一套房贷收紧会不会远？理论上我这样认为，美国发生次贷危机的原因黄老师也说了，但是将次级按揭贷款证券化导致美国次贷危机，这是产生银行危机或者说贷款危机其中一种方式，不代表没有其它方式会产生所谓的银行危机，包括中国现在这种情况。为什么说现在出现政策微调，温家宝总理和胡锦涛总书记，虽然可能中国不会出现美国式次贷危机，但是中国有可能出现中国式银行危机。
申格联：所有危机就是泡沫，这个泡沫在哪个领域，郁金香泡沫是因为郁金香不断涨价，原来是几元的东西，后来变成几十万，房地产泡沫是不是有泡沫？我说的就是房地产。
陈靖：这个问题不需要展开，包括以后中国银行体制，有些东西是很难预料，未来甚至以后十年会不会证券化，政府正视到这个问题，恐怕以后会出现这种情况，无论经济形势也好，房地产整个本身内在发展也好，游子身发展规律。消费者这种优惠政策肯定还要持续下去，如果09年把增长崩这么大，如果明年突然收起来就会出现很惨的现象，像过山车似的，所以必须要在某些地方维持充分的投资，或者对刺激居民消费政策，包括电器也好，汽车也好，这些肯定会延续下去。但是房地产今年出现一种现象，投资或者说信贷资金、特别强调改善型力量，把房价推很高，成交量也拉起来了，这种现象已经持续了起码7个月，如果从3月份开始算的话，如果算整个09年就是10个月，这种现象不可能一直维持下去。通过非主流或者非自住需求把楼市一直支撑下去升，资产泡沫会越来越大，所以我们说楼市必须要进行微调，这种微调也是为了以后楼市向健康方向发展，因为必须进行调整，先抑制所谓投资力量，或者投资信贷资金力量，这种趋势要抑制起来。
所以二套房贷政策收紧，刚才黎老师讲是银根的收紧，这两个加起来，会把这一部分力量，本身已经衰竭，如果从7月份是高峰的话，一手楼到4、5月份高峰，二手楼是7月份，投资热情推动起来楼市已经出现衰竭现象，但不是完全消失，在这种情况下必须加把劲，在这个时候根据政治需要，对房地产以后健康发展需要，必须把这部分力量先抑制起来，抑制的目的是现在要表个态，政府比较支持普通居民改善住房条件需求，是否买得起是另外一个问题，表态之后让楼市进行调整。看回去以前楼市波动，没有这种调整，楼市不可能持续上涨上去，在资金已经衰竭情况下，因为房价已经差过了普通人民承受能力，自住需求没有办法承接住这一部分投资，信贷资金力量，所以现在必须做一个调整，起码让他们能够感受到政府是有作为的，让房价有所调节，事实上未必可以达到效果。因此二次房贷政策收紧是一个信号，这个信号必须要对楼市进行调整，至于是微调，中调，我倾向萎凋和中调之间，2010年像黎老师讲房地产确实有点严峻，2010年有一个缓冲期，2011年就又上来了，所以房地产不能保持45度角上升趋势，把持这种上升趋势，肯定够完蛋了，要是曲线曲折的上升，才符合中国利益，包括多方面利益。
至于一套房黎老师已经解释很清楚了，一套房根本不需要去限制，因为必须要让所有中国人民知道，政府是支持首次置业者改善拥有住房的行为，就算进行调整，也不会怎么调，85折和75折区别不是很大。
黄穗诚：我觉得出台宏观调控政策里面，广州市限价房非常好，哪里建限价房哪里房价就会跌下去，人多的地方就设定里搞，在这种情况下最有效。我当时跟省建设厅领导一说起来，这个非常有效。所以行政的命令不是办法，只是权宜之计，关键是坚定不移走市场化道路，不要伪市场是完全市场，这样会好一点。
韩世同：广州市建四个限价房的地方有4个，龙洞、萝岗、增城、番禺。上一次影响信贷收紧要比二次房贷政策对开发商影响更严重，我一直观察现在除非是国务院综合性来调整，否则的话各个部门都是趋于自己部门来考虑问题，所以银行出台信贷收紧也好，二套房贷政策也好，不是关心房地产行业，其实是出于滚新本行业有没有存在金融风险和金融危机，次贷风波对他们影响个反映就是收缩信贷，收缩房地产信贷。但是去年由于要保8，到今天不太清楚为什么会出现一个季度就把一年贷款额差不多贷完的情况，未来谁要为这个资金付责任，可能会在未来恶性通胀表现出来。现在是用更大的风险把眼前的风险推迟了，延缓了，阻挡了眼前的经济灾难发生，但实际上我觉得所有的救市是应该的，包括适当放贷也是很应该的，适度宽松经济到最后变成极度宽松甚至疯狂状况，这种状况到下半年才开始有所调整。
为了保8，付出代价可能会更大，我认为是处在很两难的状况，从07年到08年转折的时候经历过，未来又不得不再折腾一次，从高处整个下来，上去容易，下来该怎么下？是坐快速升降机下来，还是走楼梯慢慢一点点下来，不太容易了。银行现在随便的政策就有可能会引发信心或者等等方面危机，我们现在购买的动机实际上都明白，是通胀预期，还有资产泡沫预期，必然会引起资产泡沫，通胀也必然会引起通胀。通胀在什么时候发生？眼前是否就已经发生，如果光资产泡沫已经发生了，如果是指恶性通胀，就是人民收入以后也数倍增长，房价也是数倍增长，这种情况是否会出现，1993、1994年人民的收入在一年之内可以涨数倍，从几百元涨到几千元，这个是大幅度货币贬值，当时那个时候是因为市场化程度低一些。
在这种情况下很容易面临要么是经济危机，要么是金融危机，我比较同意申老师的观点，现在政策应该是综合性来考量，应该平衡，我认为现在房地产是蛮高危，重新回到类似堰塞湖的状况，水位很高，房价相当于水位，必然结果就是成交萎缩，不光是黎老师讲供应量减少的问题，还有购买力的问题。银行不管那么多，他考虑到危险的时候，就会采取一些自保的政策，自保政策往往就会打击到房地产，实际上也会破坏银行安危，因为现在所有信贷全部都是要用项目、不动产抵押，最近有一些小额是可以无抵押借贷的，整个房地产价格走势急剧变化，我觉得这种情况可能会使我们再次面临这种情况，只是时间还不确定。
以前网签数据不断缩小，现在甚至网签也增加了，看到交易登记数据要好过正常月份，信贷政策会怎么调整，现在看不到。这些贷款放出来，就像打开潘多拉盒子不太容易收回去，因为已经想出来了，不像二套房贷政策说修改就修改，但是这个政策就是明年收窄了，原来放出来那些，始终还是会影响到整个货币量。所以我觉得信贷政策关注度要高于对二套房或者一套房关注，这个政策对房地产来讲，要么让你起死回生，也可以令你立刻致命。去年开发贷是只收不贷，不管你是否有没有指标，反正就是死，收回来不再贷，我认为短期之内不会出现这样的政策。所有投放最终回笼渠道是市场，自有资金也好，银行资金也好，IPO融资也好，最后都投到项目里面，项目回笼必须是销售，哪怕是整体销售，回笼渠道就是到市场，哪怕市场受到一部分的影响，开发商平常囤不住钱，有钱要去买地，给你一个受信额拿回来要付利息，不到花的时候还不想用，等到没有的时候要想再用渠道已经很少了，3、5个月大多数开发商都已经受不了了。市场一变化就可以看到所有的渠道都不能融资，银行业融不到资，IPO、私募都融不到资，所以我觉得这个方面还要更加思考和担心。
今天的话题就是警示我们政策再不能搞权宜之计
大话地产嘉宾合影
主持人：一次置业刚才跟黎老师说的问题我比较认同。
申格联：从今天1月份开始二手房成交量在广州差距还是很小的，但是1月份之后增量很总量已经大大超越一手房成交，09年已经是二手房在主导广州楼市，之前我们讨论这么多因素，今年年底跟明年广州楼市也是二手房成交在主导整个楼市发展，二手房房价比较复杂，虽然是成交主导整个楼市，但是楼价反而又受到一手房缺少因素，又导致可能跟一手慢慢靠拢价格。
黎文江：我补充一下，明年如果取消的话，二手有没有问题？
申格联：有几个可能性，个确实取消了，而且没有任何政策补充，但是因为取消之后，无论从利息，就算上浮1.1，相对07年利息还是很低的，所以不阻碍楼市本身的向前因素，还是要买房，没有房子卖的时候，只能靠二手房，买哪个划算也要考虑，所以二手房主导楼市结论没有变，至于黎老师提到，如果取消这个政策，会不会对二手房有影响，肯定有影响，有影响不代表不能主导楼市。另外只是有可能取消而已，也有可能通过另外一种方式去延续，但是我这里也不是政府，不想做太多预测。确实有可能通过另外一种方式来延续这种政策，可能改变一些条款，不是完全按照以前方式去做。第三种可能性比较小，完全按照这个延续。总的来说争得趋势是很难改变的。
邓浩志：在政策出来之前和出来之后有一个心理影响，过了之后交易正本市场不会太关注，还是关注楼价。
黄穗诚：今天的话题就是警示我们再不能搞权宜之计，优惠了，会导致美国次贷危机，本来买不起房，等一下又收了，既然是世界性金融危机，我们的置业存在着不确定状况，要搞短期优惠政策完全就是次贷危机的做法，应该以后少出糖果，关键是降房价，要多做限价房、经济适用房，保证夹心阶层，真正永远买不起房子的人，这种才是老到实处。至于说宏观调控，我同意韩博士的观点，也很同意申老师的意见，政策很难说的，我原来预期是买得起房子，现在1万元收入，谁知道明年如果变成1000元怎么办呢？
我们的政策好像气侯3月天，不知道随时发生什么变化。
（美国金融危机讨论）
黎文江：美国不是最后银行，银行又证券化卖给别人。
黄穗诚：又出现危机，购房者买不起楼，在这种情况下导致泡沫，就慢慢放大，全世界受影响。
陈靖：捆在一起，再用杠杆放大100倍，不知道到底哪个环节出现问题。
黄穗诚：银行专家都说，中国必须走证券化道路。
黎文江：减少风险。
黄穗诚：分担风险。
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