[摘要] 二套房贷收紧的声音不绝于耳，那么一套房贷又将何去何从呢？是紧随二套房贷的步伐继续收紧？还是维持现状或进一步放宽来刺激首次置业者购房？
直播现场
大话地产直播现场
主持人：各位老师下午好！非常感谢各位老师来到搜访直播间，我们今天的话题是：二套房贷优惠已收紧，一套房贷还会远吗？今天来到搜访直播间的嘉宾有：
广州市房协专家委委员黄穗诚先生
满堂红集团企业发展部经理陈靖先生
寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同先生
地产经济研究专家邓浩志先生
房地产高级经济师、广东工业大学教授申格联先生
合富辉煌集团首席分析师黎文江先生
二套房贷对楼市成交的影响
欢迎各位老师，今天这个话题是从其它银行打电话过去问和按揭公司告诉我，他们说内部已经停了，但是还没有收到银监会发下来的通知，我们北京的同事通过其它途径问到了，意见已经初定了，但是没有公布，在各个部门征求大家的意见，现在处于这个过程之中。今天我们是一个开放性的话题，二套房贷对房价会造成什么样的影响，是涨还是跌，刚才黄老师问了我，我觉得一定会影响，但是涨和跌并不取决这么小的政策，应该还有更多，而且现在这个阶段一方面和供求有关，另一方面黄老师也提到了如果已 越了购买收入跟房价比例，供求关系就失去了作用。
黄穗诚 广州市房协专家委委员
黄穗诚：供求关系一般面比较大，现在入市往往是投机投资客比较多，自住客比较少，在这种情况下，二次房贷收紧可以预想到影响不是很大。
主持人：至于有什么样的影响，二此房贷优惠是不是紧接着而来，各位老师或者说陈总在二手房涉及比较多，黎总涉及到一手房比较多，可以给我们提供一些市场回馈的信息，首先请陈先生谈一下。
陈靖 满堂红集团企业发展部经理
陈靖：二套房贷收紧肯定对成交有影响，但是10月份之后无论一手还是二手单从广州可以看到，从四大城市北京、上海、深圳、广州一二手成交曲线来看，到10月份一手房成交量下降过程当中明显上升，这是一手的趋势。二手在下降曲线中同样也有相对企稳的迹象，房管局数据不能直接反映真实的交易情况，从广州现在情况来看，建行和中行额度已经趋紧，在这种情况下收紧，不会给第二套7折的利率，通常倾向于要么执行1.1倍，要么不给任何优惠。还有一些额度没有这么紧张的银行，比如说工行，他们也不会贸然对一个客户给出这样的优惠，他们是经过很严格审批流程才会决定，这个客户还要是非常信赖才会给的优惠。
10月份二手房成交特别是四大一线城市里面体现实际成交比较活跃，另外年度二套房优惠政策不在延续，或者是以另外一种方式延续，也会引发小小交易潮，在年底交易会节省很多成本，毕竟业主的成本是转嫁到买主费用上面，所以很多有需求的合乎，或者说一些投资性、自住性的客户，都想在年底优惠政策之前进行交易，所以引发一个购房小高潮来对冲收紧的反映。10月份特别是广州中介业绩是明显上升的，据我们观察三大中间行业绩都有不同程度上升，证明实际上他们成交是非常活跃的。但是毕竟信贷的收紧确实会抑制一部分成交，再看回07年的状况，利率一直在加，但是楼市还是一直非常火爆，价量齐升，我们现在讨论是否有影响，有很多因素组成，现阶段可能因为收紧会造成一点影响，实际上再加上其他因素，包括通胀预期，或者未来中国房地产还是继续上涨趋势和预期，现在不管是收紧也好，或者利率上调，相对现在的利率也不算很高。
所以现在这种情况还是蛮特别的，在现在阶段可能在年底成交力量暂时大于收紧影响成交，也会推动广州房地产市场小幅度上升。
韩世同 寒桐投资顾问有限公司总经理
韩世同：10月份有一定的成交回升，在广州来看我觉得回升是在月初就决定了，尤其是926有一个楼盘推盘的时候就决定，只是网上交易量往后移植了，我也在思考为什么10月份相对7、8、9月份比较好，相反我认为二套房贷还没有收紧，导致了有些人还是希望热钱，星河湾、玖珑湖有一批别墅都卖的不错，这部分人显然不是同等买家，这波行情还是蛮有效的，至少在我观察里面是真实的，不是虚构的，网上签约反映是比较滞后，差不多滞后20、30天才可以完成。整体来看广州10月份情况网签要比7、8、9月份好，但是在交易登记方面，有可能高也不一定，因为刚好反过来，交易登记少了三分之一工作时间，光20天是否大家都是踊跃去办交易登记不是太清楚。加上我们对一些数据，尤其是国土房管局交易登记数据，我觉得8、9月还有一定的误导，造成人们对市场的误判，网签反映的数据不太准确，我最近也跟国土房管局一些官员做过一些沟通，他们给的答复交易登记数大于网签数，范围更宽，不仅仅指网上签约的部分，言外之意包括大量，历史遗留显示，但是不加以说明。就会造成我们对市场上的误判，这个情况我也不太清楚，可能以后永远也不会太清楚，就会变成“历史悬案”。10月份会不会也是一个令人意外的数据，至少我们看到网签是不错的，我经常核对，不太相信光是通过那几天就可以得到一个准确的判断，整个月看下来还是不错的。
倒过来说，二套房贷说收紧已经有半年了，至少是明紧暗松，或者正门收紧了，旁门左道还是开着的，或者四大行收紧了，小行还是开着，基本上没有对二套以上购房造成任何的影响，如果有影响我相信这个影响是很快会得到抱怨的，但是我没有听说这方面的抱怨，所以我相信大家都有渠道取得比较优惠的贷款。我一直在观察央行什么时候对二套房贷做一个比例，但是一直没有看到。
主持人：银监会说了，央行没有说。
韩世同：银监会不等于央行，是完全不同的机构，银监会是央行其中一个部门而已，在制定二套房政策是央行，10月27号放开这个政策也是央行放开的，银监会当时已经明确表示要严格执行二套房贷政策，到底谁说的话算术肯定是央行，所以我观察这么久时间，银监会基本上的话是没有什么作用的，或者是起不到任何作用。反而央行讲的，基本上都是板上钉钉的，他说要放开就放开，他说要实行就实行，他说要怎么样实行就是怎么样实行。所以这个政策如果见不到央行的文件，见不到央行公开发布其实是不算数的，完全不算数。
我最近写了一篇二套房贷传闻“狼来了”，我也感觉是这样，但是到现在我们看到的情况还是传闻。现在又要传一套房贷了，传来传去每一波好像赶鸭子上架，入笼子的感觉，每次效应都在缩减，或者是本身这些人就少了，要搭二套房贷末班车越来越杀。到底政策怎么样？我觉得这个政策威力是相当大的，只不过我们没有看到真实收紧，2007年我们看到过真实收紧状况，影响是否大？房价很高本身就造成成交低迷的状况，有效购买本身就不多，只有投资类和改善类人士，剩下一套房贷基本上是个别的，又有能力，又很想买，如果一出这个政策，投资性很小会受益。剩下二次置业以上也开始受影响，关键对他影响会有多大，市场肯定会集聚减少，成交额会集聚下降，尤其在高房价情况下，因为首次置业的人基本上出具了。所以我认为二套房贷政策并没有收紧。
二套房贷政策是否收没有什么意义，就像黄老师讲的，他们都不是市场主流，对未来影响很大，但是对目前房价没有什么意义，他们没有资格享受这个待遇，不是说是否首次置业，而是不具备买房的能力，所以就没有划到能够享受优惠政策的阶段。我倒是觉得，现在真的要很慎重来对待这样的政策，尤其是在房价高的情况下，本来这样的政策是应该在房价成交回升，但房价还没有起，有起势头的时候开始执行调节比较好一点，时得房价不要涨起来，现在涨起来再去打压，肯定一打一个准，本身已经上涨乏力了，成交出现萎缩的迹象，再逞英雄去打一下，会立竿见影，但是会背上打压房价的黑锅，实际上不需要任何政策也会出现反转，只是需要一些其它因素来引发。现在这些政策我比较主张从宽松转入中性，不要从宽松转到很严格，如果一恢复到原态的话，是从宽松到严格，从极宽松到极严格。
比如说二套房贷应该分成楼梯式，一套是一套，二套是二套，三套是三套，四套是四套，一套基本上不动，二套减到八五折或者九折，三套一个政策，四套一个政策。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
