有形之手继续干预 房价失真房企转攻为守

——房天下年中大型策划“繁荣与暗涌”之一——奋进启示录

房天下  作者：陈绮雯  2013-06-18 00:00

[摘要] 广州楼市的“限售时代”开启于2012年国庆假期前夕，而在2013年“国五条”广州版的补充条款中，“限售”政策进一步升级，从高价盘扩散至全市在售楼盘，并且已完全打通预售和销售两个重要环节。自此，开发商也改变了销售策略，放缓推货脚步，转变销售方式转攻为守。

房企转攻为守 逐步放缓推货节奏

4月执行“指导价”措施后，5月预售证发放创下年内新低。据房天下数据监控中心统计，5月（5月1日—5月31日）广州十区二市共派出32张住宅预售证，其中住宅预售证23张，预售住宅4198套，环比上月（8411套）大跌5成，同比去年5月（3696套）涨11.9%。整个5月份上旬的供货表现得较为疲软，尤其是 5月份首周(4月29日—5月5日)，受到五一小长假的影响预售证吃了“鸭蛋”。不过到了5月中下旬，供货渐渐回暖，共增应3000余套。但即使如此，整个5月份的预售住宅数量依然处于低位，不仅环比上月大跌5成，也创下年内月度预售房源新低。

近一年广州十区二市预售证、网签情况

来源：房天下数据监控中心 统计整理：房天下资讯中心

5月份新货量大大减少，可谓受“指导价”措施影响深远，更加大了6月楼市的不可预知性。据了解，金沙洲有几个楼盘受限价政策影响领不到预售证，而相同的情况在南沙、萝岗、增城也有出现，都因开发商所报的预售价格和“指导价”差距较大，楼盘预售报价达不到指导价标准，开发商不愿意按指导价销售，也就不愿意拿预售证了。

就算是拿了预售证也并不是一劳永逸，部分打算推新的楼盘临时“爽约”端午假期，另外有项目低调推货，与去年成交火爆的情况形成鲜明的对比。据阳光家缘网站公示，6月份实际新增预售证中的一项目，位于花都的某楼盘即使拿到预售证也未按期开盘。而该楼盘则对外宣称，“端午假期是最后认筹三天，具体开盘时间预计在6月下旬。”颇有拉长蓄客时间的意图。

目前来看，开发商已经开始逐步放缓推货的力度，他们的心思已经不在销售，而更多的在于跟进买家的网签脚步。广州市已经在去年国庆前夕开始对高价盘执行“限售限签”政策，并于今年4月对“限售限签”再次升级。因此，就算是畅销的楼盘，开发商也就网签问题“愁眉不展”。据了解，天河区，某楼盘在端午节前一周卖出了11套单位，但每个月只有月初和月尾可以进行网签，一个月网签不到10套，现在还有过百套单位排队等候网签，更有楼盘表示，按照这个速度，排队网签的客户需要等到明年了。

持续的行政干预 专家称数据已失真

据房天下数据监控中心统计，在实行高价盘“限售限签”后，2012年10月广州十区两市网签量还有一定涨幅，但成交价稍有回落。紧接着11月网签量回落至低位，但价格却开始上扬。直至年末最后一个月，网签量突然拉高并创了年内的新高，此时，成交价已经站稳。2013年上半年，成交价稳步走高，并且在3月份时又突然拉升，但成交量却在低位徘徊，仅有1月和3月维持在去年的水平。尤其在“国五条”新政出台后，相比于去年年末，市场呈现量价齐跌局面。

而根据广州市国土房管局官方数据显示，今年以来，广州房价一直领涨。今年一季度广州市十区房价同比上涨22.55%。4月份，即便广州采取了限价的非常手段，一手住宅房价依然同比大涨17.3%。5月份涨幅稍有回落，但也同比上涨12.5%。无论是监控中心的数据，还是官方的统计数据，都显示市场目前出现“量价齐跌”的情况。对此，也有业内人士称，该“量价齐跌”的局面，仅仅是显示房管局“指导价的成果”，目前的市场受到太多行政干预的影响，数据已经“失真”，无法参考。

知名房地产专家韩世同在房天下博客撰文中指出，房价明跌暗涨的原因在于：一是政府采取所谓的价格指导，对高价盘实行限售、限签和限价，人为减少高价盘的成交，造成房价结构性下降的“假象”；二是开发商上有政策下有对策，引入裸卖和双合同的形式，用“毛坯”销售来制造房价下跌的“假象”。而方圆地产首席分析师邓浩志也在其博文中指出，楼市当前的窘境——“出货与新货倒挂，限价或使广州无房可卖”。

一面是市场欣欣向荣的繁华，另外一面则是孜孜不倦的行政干预。即便是数据失真，更多的“日光盘”现象依然还在诉说着楼市明跌暗涨的价格伎俩。

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