有形之手继续干预 房价失真房企转攻为守

——房天下年中大型策划“繁荣与暗涌”之一——奋进启示录

房天下  作者：陈绮雯  2013-06-18 00:00

[摘要] 广州楼市的“限售时代”开启于2012年国庆假期前夕，而在2013年“国五条”广州版的补充条款中，“限售”政策进一步升级，从高价盘扩散至全市在售楼盘，并且已完全打通预售和销售两个重要环节。自此，开发商也改变了销售策略，放缓推货脚步，转变销售方式转攻为守。

》》》房天下年中大型策划“繁荣与暗涌”之起始文章——一场或浮于表面或藏于暗里的对抗

房天下讯 广州楼市的“限售时代”开启于2012年国庆假期前夕，而在2013年“国五条”广州版的补充条款中，“限售”政策进一步升级，从高价盘扩散至全市在售楼盘，并且已完全打通预售和销售两个重要环节。自此，开发商也改变了销售策略，放缓推货脚步，转变销售方式转攻为守。而在行政干预这双有形的手之下，楼市正在上演明跌暗涨的价格伎俩。

广州楼市的“限售时代”源于2012年国庆假期前夕，市场突然传出“限售”高价盘的消息。而官方则将该“限售”高价盘的政策定性为临时措施。直至2012年9月24日晚上，在半推半掩之间，广州市国土房管局终于在微博上就广州珠江新城“被限卖”的传闻给予了回应，微博称：“对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的！”而广州楼市的“限售时代”便由此开启。

除了“限售”之外，房管局还对已经销售的高价房源签约进行了一定限制。也就是说，如果有些楼盘卖三四万一平方米，一开盘销售了几十套，如果来集中签约，房管局就会对开发商进行“劝阻”，要他们将这些房源分散签约，例如每天网签一两套，以避免集中在同一时段签约，导致楼价异常偏高。而此时，广州小规模的“限签”措施，将为接下来2013年的楼市“指导价”埋下重要的线索。

在经历了半年的“小规模限售”之后，并没有得到明显的效果，在国五条的笼罩下“限售”政策进一步升级。2013年4月24日，广州市正式实施对楼盘定价实行政府指导的措施。该措施被称为“穗五条”的补充条款，源于广州市一季度房价同比上涨22.55%，不单止领涨，而且严重背离广州2013年全年的房控目标8%。广州楼盘限价的范围已经从“高价盘”迅速扩大至“在售盘”。有业内人士更大胆直言，“指导价”就是政府直接定价。而更加耐人寻味的是，该“指导价”并没有公开更加详尽的标准。

以花都为例 楼盘申报预售价不得超出去年该区域的成交均价

从限制高价盘销售，到限制房企因卖高价盘而无法获得下一批预售证，国五条广州版当中的“指导价”已经完全打通了预售和销售两个重要环节，但指导价的具体标准却依然“犹抱琵琶半遮面”。根据市场及房企爆料的消息，所谓的“指导价”并没有具体的标准，在大家猜测以及犹豫之际，在5月28日的花都土地推介会上，指导价的具体标准首次曝光。在花都土地推介会上的提问环节，有房企对近期广州实施的商品房预售指导价政策提出疑问。房管局的相关工作人员回答称，广州实施的商品房住宅预（销）售价格网上申报制中提到的指导价，就是楼盘申报的价格不得超过2012年该楼盘所在区域的成交均价，而该局提及的“标准”也仅指花都行政区域。

新“国五条”广州版落地细则提出，将强化市场监管，要求对商品住宅的预售申报价格实行指导，不接受国土房管部门指导的，不核发预售许可证；超过申报价格销售的，不得网上签订商品房买卖合同。4月中下旬，广州市国土房管局近日向各房地产开发企业、房地产中介服务机构下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策 加强房地产市场监管的通知》。《通知》要求，从4月24日起，广州市全面执行商品房住宅预（销）售价格网上申报制度，开发企业预（销）售商品住宅前，须办理预（销）售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

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房企转攻为守 逐步放缓推货节奏

4月执行“指导价”措施后，5月预售证发放创下年内新低。据房天下数据监控中心统计，5月（5月1日—5月31日）广州十区二市共派出32张住宅预售证，其中住宅预售证23张，预售住宅4198套，环比上月（8411套）大跌5成，同比去年5月（3696套）涨11.9%。整个5月份上旬的供货表现得较为疲软，尤其是 5月份首周(4月29日—5月5日)，受到五一小长假的影响预售证吃了“鸭蛋”。不过到了5月中下旬，供货渐渐回暖，共增应3000余套。但即使如此，整个5月份的预售住宅数量依然处于低位，不仅环比上月大跌5成，也创下年内月度预售房源新低。

近一年广州十区二市预售证、网签情况

来源：房天下数据监控中心 统计整理：房天下资讯中心

5月份新货量大大减少，可谓受“指导价”措施影响深远，更加大了6月楼市的不可预知性。据了解，金沙洲有几个楼盘受限价政策影响领不到预售证，而相同的情况在南沙、萝岗、增城也有出现，都因开发商所报的预售价格和“指导价”差距较大，楼盘预售报价达不到指导价标准，开发商不愿意按指导价销售，也就不愿意拿预售证了。

就算是拿了预售证也并不是一劳永逸，部分打算推新的楼盘临时“爽约”端午假期，另外有项目低调推货，与去年成交火爆的情况形成鲜明的对比。据阳光家缘网站公示，6月份实际新增预售证中的一项目，位于花都的某楼盘即使拿到预售证也未按期开盘。而该楼盘则对外宣称，“端午假期是最后认筹三天，具体开盘时间预计在6月下旬。”颇有拉长蓄客时间的意图。

目前来看，开发商已经开始逐步放缓推货的力度，他们的心思已经不在销售，而更多的在于跟进买家的网签脚步。广州市已经在去年国庆前夕开始对高价盘执行“限售限签”政策，并于今年4月对“限售限签”再次升级。因此，就算是畅销的楼盘，开发商也就网签问题“愁眉不展”。据了解，天河区，某楼盘在端午节前一周卖出了11套单位，但每个月只有月初和月尾可以进行网签，一个月网签不到10套，现在还有过百套单位排队等候网签，更有楼盘表示，按照这个速度，排队网签的客户需要等到明年了。

持续的行政干预 专家称数据已失真

据房天下数据监控中心统计，在实行高价盘“限售限签”后，2012年10月广州十区两市网签量还有一定涨幅，但成交价稍有回落。紧接着11月网签量回落至低位，但价格却开始上扬。直至年末最后一个月，网签量突然拉高并创了年内的新高，此时，成交价已经站稳。2013年上半年，成交价稳步走高，并且在3月份时又突然拉升，但成交量却在低位徘徊，仅有1月和3月维持在去年的水平。尤其在“国五条”新政出台后，相比于去年年末，市场呈现量价齐跌局面。

而根据广州市国土房管局官方数据显示，今年以来，广州房价一直领涨。今年一季度广州市十区房价同比上涨22.55%。4月份，即便广州采取了限价的非常手段，一手住宅房价依然同比大涨17.3%。5月份涨幅稍有回落，但也同比上涨12.5%。无论是监控中心的数据，还是官方的统计数据，都显示市场目前出现“量价齐跌”的情况。对此，也有业内人士称，该“量价齐跌”的局面，仅仅是显示房管局“指导价的成果”，目前的市场受到太多行政干预的影响，数据已经“失真”，无法参考。

知名房地产专家韩世同在房天下博客撰文中指出，房价明跌暗涨的原因在于：一是政府采取所谓的价格指导，对高价盘实行限售、限签和限价，人为减少高价盘的成交，造成房价结构性下降的“假象”；二是开发商上有政策下有对策，引入裸卖和双合同的形式，用“毛坯”销售来制造房价下跌的“假象”。而方圆地产首席分析师邓浩志也在其博文中指出，楼市当前的窘境——“出货与新货倒挂，限价或使广州无房可卖”。

一面是市场欣欣向荣的繁华，另外一面则是孜孜不倦的行政干预。即便是数据失真，更多的“日光盘”现象依然还在诉说着楼市明跌暗涨的价格伎俩。

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