[摘要] 城镇化和房地产是息息相关的，只有房地产发展后，才可以彻底的完成这件事情。房地产的角色在城镇化的过程只是一个推动力，龙斌对此也坦言，城镇化不是房地产化，主要是因为人的问题，还有产业等等因素，产业拉动了城镇化重要的因素。房地产只是搭建了一个平台，没有政府的介入，村里是不给土地的。
编者按：中国的城镇化已走过多年，如今还将继续加快其脚步。据报告，2015年广东城镇化率达到70%。这是一个光鲜的数字，而伴随着这个数字，广东应当付出如何的代价？如今城镇化以“造城”的姿态推进，在城镇化浪潮越卷越大之时，对广州这种高度城镇化的城市有何影响？这个开春，如何配合城镇化，为地产界注入新的思考？“奋进2013”策划大型大话地产，探讨高速城镇化下广州面临的利与弊。
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合富辉煌首席分析师龙斌做客房天下大话地产时表示，“城镇化跟我们理解的城市化是不同的。现在的城镇化用术语来说应该是城乡统筹一体化，产业和城市互动，节约生态，和谐发展，应该是这一发展方向。广东的城镇化在来说是走在前面的，本身就已经比较高了，未来的发展跟经济转型有关，广东是中国最重要的城市或者是经济发展的火车头之一，因此我认为发展速度会更快一些。 广东的人口数量已 过一亿人了，如果外来人口真的变成了居民，就不是房地产的问题，而是让人民群众安居乐业，就需要政府不断的投入，大量的基础设施的建设会给房地产带来很大的需求，城镇化不是房地产化，会给经济和城市带来强劲的动力。”
合富辉煌首席分析师 龙斌
城镇化发展要均衡 税收政策等要倾斜
经济飞速发展的过程中，部分城市如鄂尔多斯出现了类似空城的现象，谈到有无办法可以解决这一现象时，龙斌指出，城镇化确实存在这样的问题，我国要引导出均衡化的城镇化，不能让大城市未来越来越发达，但是小城镇就被荒凉和破坏的，因为这些小城镇没有投资，没有资源，国家是想均衡发展，这是出于的考虑。实际的情况，应该说是市场的选择，为什么大家愿意到大城市投资，因为容易收回回报，为什么愿意到大城市找工作，因为工作的机会多，容易赚钱。其实有两种城镇化，或者是城市化，一种是实际的城市化，实际的城市化是目前市场格局形成的，城际间的大型城镇化。所谓的“鬼城”可能是几十万人口到一百万人口之间，这些小城市喜欢冒进，就会出现金融和房地产盲目投资的问题。
今年广州房地产市场是不冷静的，因为上涨的速度过快，成交的数量，龙斌认为还是应该均衡发展，这个问题是非常难以解决的。市场的力量是巨大的，政府可以做引导，比如说政策倾斜，税收等等，引导搞附加价值高的城镇化，例如将高科技引入等等。城镇化在中国，一方面是实际的城镇化，市场推动的城镇化带来不均衡的发展，强者更强者，弱者更融者。另外一方面是政府引导的，并不是不发展大城市。
如何避免“鬼城”，现在是给地方政府出主意，说明他们利用房地产业太过分了。大城市的房地产快速的发展，就有更多的机会，中城市有中等的开发商，小城市有小的开发商，要根据实际的情况进行运用。
城镇化不是房地产化 发展需要和谐
城镇化和房地产是息息相关的，只有房地产发展后，才可以彻底的完成这件事情。房地产的角色在城镇化的过程只是一个推动力，龙斌对此也坦言，城镇化不是房地产化，主要是因为人的问题，还有产业等等因素，产业拉动了城镇化重要的因素。房地产只是搭建了一个平台，没有政府的介入，村里是不给土地的。
中国的城镇化如果按照户籍人口的话，已经是很高比例的。中国的城镇化率已经达到了51%，未来15年到25年城镇化率要达到70%，意味着两亿人口需要解决住房的问题，还包括商业和消费等等问题。如果一套房屋是80平方米的话，2亿人口就是160亿平方米，李克强总理也说了，针对城镇化需要不断的投资，对城市的升级改造是非常重要的，也提供了很多的机会。龙斌认为，这几年房地产变化太大了，房价不断的上升，从2万升到4万，如果在一、二年内有这么大的变化，说明挑战的难度很大。广州作为国家的中心城市，城镇化率仍然是不会停止的，旧城改造是一方面，城市不断的往外扩，在发展的过程中，生态的要求是非常高的。根本的问题还是城镇化谁是赢家，我认为人是最重要的，还要考虑到和谐的因素。
龙斌还指出，城市化和城镇化根本上是没有区别的，而是一致的。现在进行方向性的引导，还是想解决现实中的城市化问题，就是两极分化的问题。实际的城市化和理想状态的城市化是有差距的，什么是理想状态，理想状态也不能脱离现实。乌托邦是不可能实现的，城市化和工业化是必然的进程，目前城市化的基础上，兼顾所有参与主体的利益，同时要处理好持续发展的问题，包括生态的问题，这就是理想的阶段。
最后，龙斌表示，房地产中的企业已经意识到，巨大的机遇中房地产业发挥越来越重大的作用，如居住文明，像万科的让建筑赞美生命。要让建筑发挥巨大的作用。
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