[摘要] 广州楼市限购两周年来，成交量大幅度萎缩后回升，楼价却稳中微涨。
预言3
限购松绑，月均成交仍难超60万平方米
如果限购力度在明年有所放松，广州房价也只会保持稳定或小幅上涨，一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为，如果加强对房价控制目标的问责，房价上涨幅度不会超过10%，如果有足够的决心，甚至不会超过5%。
有业内人士表示，现在政府已经限售了，如果房价再涨，可以直接禁售。在这种情况下，房价要想涨起来难度很大。
刚需购买力已释放
广州限购两年来，被压抑的购买力，已在今年得到了释放。今年1-9月份，广州一手商品住宅成交量超过70万平方米的月份共有4个，特别是第三季度，每个月的成交量都超过了70万平方米。1-9月份，广州一手商品住宅成交量已有519.61万平方米，是去年全年的93.23%，今年的“丰收”基本已成定局。
广州并不是特例，成交量维持高位，在楼市中是普遍现象。其中，最有说服力的就是标杆房企的成交情况。截至本月14日，已有20家标杆房企（包括万科、保利、恒大、佳兆业、富力、龙湖、中海、雅居乐等）公布了9月销售业绩，多家房企提前完成或接近去年既定销售目标，其中有15家房企销售环比增长。前9个月，这些房企累计销售业绩达5284.5亿元，较去年同期的4889亿元上涨了8.1%，大部分企业业绩均出现明显的同比上涨。
成交量的上升，得益于房贷松绑、房贷优惠利率等政策的微调，让压抑已久的刚需购买力得到释放。在今年5月份广州楼市成交出现大幅上升时，业内人士吴定金已经分析，随着楼市调控政策的微调，市场预期有所改变，刚需出手意欲增强。
高端购买力难接棒
在今年三四月份楼市刚开始出现回暖苗头时，市场仍保持谨慎的乐观，因为释放的主要是刚性需求，一旦这部分购买力释放得差不多，成交量就会再度回落。
从三四月份至今，差不多两个季度过去，市场成交量非但没有回落，反而一直维持高位。广州第三季度的成交，是近几年来少见的高水平。成交量一直维持较高水平，除了刚需持续出手外，部分改善型及高端项目买家的入市是很重要的因素。例如在户型面积大、单价高的珠江新城，住宅项目在整个第三季度都有较高的网签量。
由此可以预见，即使限购有所松绑，也不会出现今年这样明显的成交量反弹。毕竟，现在一些改善型及高端项目买家的购买力已经逐步释放，真正被限购挡在门外的那部分购买力，已不足以支撑楼市成交量的井喷。
合富辉煌首席市场分析师黎文江曾多次表示，现在广州楼市每月有六七十万平方米的成交量已经算很不错了。确实，在成交量较好的月份保持六七十万平方米，全年成交量保持在七八百万平方米，在当下的广州楼市已经算得上是“丰收”了。广发证券则从供应的角度出发，说明现在整体楼市成交难以放量的原因：长期看来，由于受制于土地供给有限（指标有限），尽管每月土地购置都有较大波动，但以年来衡量房地产市场的成交量，数据基本持续稳定在3.5亿-4亿平方米之间，在逐步消耗掉存量土地后，市场的成交量已经难以持续放大。市场如此，房地产开发时间最长、市场最成熟的广州更是如此。从2007年至2011年，虽然期间有过2009年的疯狂，5年的月均成交量也不过是58.97万平方米。
假如明年“限购令”有所松绑，而不是取消，广州月均成交量要想突破60万平方米几无可能。当然，这是从年度同比来说，假如是限购松绑前后几个月的环比，成交量井喷的可能性倒是比较大。（张秀钦）
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