[摘要] 广州楼市限购两周年来，成交量大幅度萎缩后回升，楼价却稳中微涨。
回顾：广州限购两周年记
数据
量跌后回升价稳中微涨
广州楼市限购两周年来，成交量大幅度萎缩后回升，楼价却稳中微涨。
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合富辉煌首席市场分析师黎文江表示，限购政策对成交量的影响较大。2007年广州一手房成交量达800万平方米，2008年由于金融风暴下降到550万平方米，2009年由于救市政策又上升到970万平方米，2010年推行限购政策，一手房成交量重新下滑到650万平方米，2011年下降到570万平方米。今年，楼市成交回暖，前三个季度成交量已有520万平方米，估计全年成交量约有700万平方米，这样的成交量尽管是限购以来的点，不过仍不太可能超过未限购前的2007年，也不可能超过点的2009年。在限购的影响下，楼市的回暖也是受到一定限制的。
黎文江同时预测，在成交量还不错的情况下，今年第四季度，房价虽有上升冲动，仍可能控制在1.4万元/平方米左右的水平，限购对楼价同样也有一定的震慑效应。但相对成交量而言，限购对楼价的影响较小。不少普通市民认为，广州楼价并没有下降，在近期一次调查中，近六成网友认为“楼价是上涨的”。但不可否定的是，限购确实限制了部分人的购房需求，一方面，由于失去购房资格，部分多次置业者无法入市；另一方面，近八成投机者没有进入住宅市场，同时，部分买家由于预期不明确而持币观望。
市场
刚需盘威武贵价盘低迷
由于限购令明显保护刚性需求，针对刚性需求的楼盘收获的蛋糕。
数据分析，广州十区两市超过60%的产品售价在1万元/平方米以下，销售情况的项目集中在增城、番禺、花都、南沙等外围区域，广州住宅郊区化已成为现实，指标性刚需大盘的售价基本保持稳定。阳光家缘监控数据显示，增城的碧桂园凤凰城(小区网论坛)，2010年1月-9月份的网签均价为7653元/平方米；2011年同时段为9304元/平方米；2012年同时段回落到8590元/平方米。花都的富力金港城，2010年1月-9月份的均价为6270元/平方米；2011年同时段为7036元/平方米；2012年同时段回落到6720元/平方米。
而在刚需型楼盘之外，贵价产品入市规模明显萎缩，两年来，贵价盘市场陷入集体低迷。尽管在今年5月份后，大户型产品供应量明显增加，但市场并没有出现明显的成交结构倾斜，收获蛋糕的仍是刚需市场，源源不断的刚性需求入市，成为支撑市场活跃度的因素。
后市
经济仍下行逼宫限购令
“限购令”作为非常时期的调控手段，肯定有结束的一天。
国家统计局10月15日发布的数据显示，9月份，居民消费价格总水平（CPI）同比上涨1.9%，涨幅比上月回落0.1个百分点。工业生产者出厂价格（PPI）同比下降3.6%，环比下降0.1%，跌幅超出市场预期，创出36个月来的新低。业内人士认为，这表明国内经济形势依然严峻，实体经济经营状况尚未得到好转。第四季度，政府为了刺激经济稳定增长，更可能选择更宽松的货币政策，近期也的确存在降息或降低存款准备金率的可能性。楼市“限购令”作为非常之策，还能保持多久的独立性而存在？这是中国房地产业“放松-不放松”两难压力的一场较量。（詹青）
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广州楼市限购两周年 限购魔咒的四大预言
预言1
限购明年不会取消，但会松绑
随着楼市成交量回升，限购取消的可能性有所降低。北京师范大学房地产研究中心主任董藩表示，在今年前几个月，限购令几近取消边缘，但随着4月份后，连续四个月交易量较大，从现在来看，取消限购令的条件又不具备了。
有不愿透露姓名的房地产行业分析师认为，从现在的市场情况来看，限购令明年应该不会被取消，但执行的力度会放松，“这有点类似房地产的‘70/90’政策，从没公开说取消，但执行力度很弱”。
限购取消的条件已消失
限购本身已引起较多争议。著名经济学家茅于轼曾直白地表示，限购的方向不对，房价由供给和需求决定，供给增加或需求减少都能压低房价，限购能减少需求，但限购不是一个好政策，没有解决房价高的根本原因。部分城市出台限购政策时，加上一个执行期限，也加深了限购是暂时性措施的印象。去年年底，住建部部长姜伟新在人大常委会会议上表示，楼市限购是行政办法，是不得已而采取的办法。正因如此，限购何时会取消的猜测从来就没有中断过。
去年年底，楼市进入寒冬，一手商品住宅销售惨淡，库存量越来越大，开发商资金链紧张的消息不绝于耳，当其时，人们将成交的惨况归结于严厉的限购政策而不是过高的房价，且市场上的主流观点认为，如果限购政策不取消，单靠开发商自己，根本不可能让市场好转。
也正是在去年年底，姜伟新表态：“目前住建部正在建设城镇个人住房信息系统，完善之后将取消限购。”今年年初，姜伟新表示，今年6月底前实现包括北京在内的40个主要城市的个人住房信息系统联网。让市场对限购取消的期望达到了顶点。
可是，到了今年6月底，个人住房信息系统联网没了下文，限购取消同样没了下文。更重要的是，今年3月份以来，房贷的松绑、房贷利率优惠的再度出现，让众多刚需买家结束观望，纷纷入市，且一直持续到9月份，楼市成交都没有出现萎缩迹象。正是在这种情况下，董藩说“取消限购令的条件又不具备了”。
松绑的可能远大于取消
此前，业内人士认为，限购要取消，一是要有新的调控措施可以替代限购，让市场继续稳定发展，让调控继续见效；二是要建立起房地产市场健康运行的长效机制，住房制度改革大步跟上。不少业内人士甚至认为，房产税出台之日，就是限购政策取消之时。财政部财政科学研究所所长贾康去年接受媒体采访时表示，房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。
市场的另一种声音认为，房产税不应该是限购的替代品，“房产税被重提，缘于用房产税替代限购政策的设想。实际上，这两者有关联但不应该是替代关系。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
但在上述房地产行业分析师看来，取消限购只是一种空想。“如果说限购政策出台有不妥之处，那么几年时间就取消限购更加不妥，这样会造成房地产市场预期的变化过大，对房地产行业本身就是伤害。”因此，有分析师认为，即使限购取消的条件已经具备，也不应该直接宣布取消，而是应该在执行过程中，执行力度逐渐放松。“因为执行力度放松，一旦房价再度出现反弹，只要在执行力度上再度从严即可。如果直接宣布取消限购，房价出现反弹，那怎么办？再次宣布限购？两相比较，前者的操作空间无疑要大得多。房地产市场中并不缺乏这样的例子，例如‘70/90’政策，从来没有宣布取消，但执行力度不大。”
目前商品住宅市场的投资、投机行为远低于限购前；且在成交量回暖的情况下，房价仍保持了较平稳的态势。这是市场各方最愿意看到的局面，也是限购执行力度放松的前提条件。“虽然楼市成交维持了较长一段时间，但单靠刚需的推动，楼市在明年还是会遭遇成交困局，那个时候就是限购执行力度可以松一松的时候。”该分析师表示，在限购执行力度有所放松的同时，对控制房价目标不力的地方政府的问责不能松，这样既给了楼市更多的空间，又防止了房价的大幅反弹。（张秀钦）
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预言2
限购松绑，房价涨幅也不会超5%
如果限购力度在明年有所放松，广州房价也只会保持稳定或小幅上涨，一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为，如果加强对房价控制目标的问责，房价上涨幅度不会超过10%，如果有足够的决心，甚至不会超过5%。
有业内人士表示，现在政府已经限售了，如果房价再涨，可以直接禁售。在这种情况下，房价要想涨起来难度很大。
如果限购力度在明年有所放松，广州房价也只会保持稳定或小幅上涨，一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为，如果加强对房价控制目标的问责，房价上涨幅度不会超过10%，如果有足够的决心，甚至不会超过5%。
有业内人士表示，现在政府已经限售了，如果房价再涨，可以直接禁售。在这种情况下，房价要想涨起来难度很大。
房价高位盘整难再大幅飙升
从2002年至2011年这10年间，广州房价从4143元/平方米上升至13401元/平方米，涨幅高达223%。回看这10年，除了2003年房价出现下滑外，其余年份都处于增长之中。其中，涨幅最为惊人的，反而是不断调控的几年。2007年，广州房价比2006年增长了35.37%；2010年，广州楼市成交量表现平平，房价却比2009年增长了39.77%。
经过2010年的房价飙涨后，楼市调控越收越紧，成交量越来越低，开发商资金链越来越紧张，2011年房价终于保持较为稳定的态势。不过，这种稳定是高位盘整，2011年和2010年一样，房价都在1.3万元/平方米的水平线上；从2010年8月份至今，广州房价都在1.2万-1.4万多元/平方米的区间震荡。相比2011年，今年房价多在1.3万-1.4万元/平方米的幅度，全年房价可能略微上涨。
和广州一样，众多大城市的房价目前也基本保持高位稳定的态势。即使如此，市场对房价上涨的预期仍然强烈。日前，华远地产董事长任志强再次强调：“现在看来，支持我的预测（明年3月房价将暴涨）的人越来越多而不是越来越少。”任志强坚持的理由是，现有的库存量大概在明年3月份以前已经可以消化得差不多了，而新的供应没有看到，所以明年3月份以后可能会出现暴涨。
虽然对房价上涨预期强烈，但从供求关系来看房价的涨跌，并不是很靠谱的事情，特别像广州这样的大城市。2008年、2010年、2011年广州一手商品住宅的吸纳率（成交量与批准预售量之比）都不到1，分别为0.7、0.86和0.81，也就是说，这几年都是供过于求。按照供求影响房价的观点，这几年广州房价应该下跌才对，但事实上，2010年广州房价出现大幅增长。再说，从目前广州一手商品住宅的增加速度来看，到明年3月份，一手商品住宅仍可能保持有五六百万平方米，供应依然充足。更何况，广州房价现已处于较高的位置，要想再出现2010年那种近四成的增长幅度，难度非常大。有房企副总裁告诉记者，现在广州还有限卖、限签等措施的限制，房价在数据的反映上更不会大幅增长。
政府对房价上涨容忍度有限
广发证券一份报告分析认为，一直以来，政府对房价上涨的容忍度非常有限，稍有上涨苗头就出台调控措施进行打压，只有在去年年底到今年6月份，房地产投资快速下滑引致经济增速迅速下降的背景下，容忍度才有所提高。但即使这样，政府对一些触及限购的松绑措施依然予以纠正。此外，在今年成交量连续回升后，政府即派出督查组对楼市进行调查，可见对房价上涨非常敏感。如今，房地产投资已经见底，政府对房价上涨的容忍度不会扩大。
有投行的相关负责人认为，在2013年，政府对房价上涨的容忍度也不会更高。如果不是取消限购而是放松限购的执行力度，那么既有了不容忍房价上涨飙升的态度，也有了遏制房价飙升的武器。一旦成交量出现下滑，放松执行力度可促进楼市回暖；一旦房价出现明显的上涨势头，又可以加大限购的执行力度，以遏制房价走向泡沫。（张秀钦）
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预言3
限购松绑，月均成交仍难超60万平方米
如果限购力度在明年有所放松，广州房价也只会保持稳定或小幅上涨，一位不愿透露姓名的房地产行业分析师认为，如果加强对房价控制目标的问责，房价上涨幅度不会超过10%，如果有足够的决心，甚至不会超过5%。
有业内人士表示，现在政府已经限售了，如果房价再涨，可以直接禁售。在这种情况下，房价要想涨起来难度很大。
刚需购买力已释放
广州限购两年来，被压抑的购买力，已在今年得到了释放。今年1-9月份，广州一手商品住宅成交量超过70万平方米的月份共有4个，特别是第三季度，每个月的成交量都超过了70万平方米。1-9月份，广州一手商品住宅成交量已有519.61万平方米，是去年全年的93.23%，今年的“丰收”基本已成定局。
广州并不是特例，成交量维持高位，在楼市中是普遍现象。其中，最有说服力的就是标杆房企的成交情况。截至本月14日，已有20家标杆房企（包括万科、保利、恒大、佳兆业、富力、龙湖、中海、雅居乐等）公布了9月销售业绩，多家房企提前完成或接近去年既定销售目标，其中有15家房企销售环比增长。前9个月，这些房企累计销售业绩达5284.5亿元，较去年同期的4889亿元上涨了8.1%，大部分企业业绩均出现明显的同比上涨。
成交量的上升，得益于房贷松绑、房贷优惠利率等政策的微调，让压抑已久的刚需购买力得到释放。在今年5月份广州楼市成交出现大幅上升时，业内人士吴定金已经分析，随着楼市调控政策的微调，市场预期有所改变，刚需出手意欲增强。
高端购买力难接棒
在今年三四月份楼市刚开始出现回暖苗头时，市场仍保持谨慎的乐观，因为释放的主要是刚性需求，一旦这部分购买力释放得差不多，成交量就会再度回落。
从三四月份至今，差不多两个季度过去，市场成交量非但没有回落，反而一直维持高位。广州第三季度的成交，是近几年来少见的高水平。成交量一直维持较高水平，除了刚需持续出手外，部分改善型及高端项目买家的入市是很重要的因素。例如在户型面积大、单价高的珠江新城，住宅项目在整个第三季度都有较高的网签量。
由此可以预见，即使限购有所松绑，也不会出现今年这样明显的成交量反弹。毕竟，现在一些改善型及高端项目买家的购买力已经逐步释放，真正被限购挡在门外的那部分购买力，已不足以支撑楼市成交量的井喷。
合富辉煌首席市场分析师黎文江曾多次表示，现在广州楼市每月有六七十万平方米的成交量已经算很不错了。确实，在成交量较好的月份保持六七十万平方米，全年成交量保持在七八百万平方米，在当下的广州楼市已经算得上是“丰收”了。广发证券则从供应的角度出发，说明现在整体楼市成交难以放量的原因：长期看来，由于受制于土地供给有限（指标有限），尽管每月土地购置都有较大波动，但以年来衡量房地产市场的成交量，数据基本持续稳定在3.5亿-4亿平方米之间，在逐步消耗掉存量土地后，市场的成交量已经难以持续放大。市场如此，房地产开发时间最长、市场最成熟的广州更是如此。从2007年至2011年，虽然期间有过2009年的疯狂，5年的月均成交量也不过是58.97万平方米。
假如明年“限购令”有所松绑，而不是取消，广州月均成交量要想突破60万平方米几无可能。当然，这是从年度同比来说，假如是限购松绑前后几个月的环比，成交量井喷的可能性倒是比较大。（张秀钦）
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预言4
南沙最有可能撕开“差别化限购”口子
“限购令”从楼市“发烧”时推出，至今已有两年。持续时间较长，仍改变不了限购是行政手段而非市场手段的属性。从历史经验来看，这一“特殊手段”最终要取消是毫无疑问的。问题在于，何时取消，以什么方式取消。多位业界人士在接受羊城晚报记者采访时指出，限购一下子全面取消的可能性不大，比较可行的一种方式是，先在某个局部地区，选择在合适的时机，进行“差别化”放松的先行先试，看一看市场反应，再作下一步的安排。
在广州，哪个区域可能会在“限购”方面取得突破？市场人士一致认为，刚刚获批新区的南沙新区，最有可能率先“破冰”。不仅专家学者、开发商代表不约而同地寄予了南沙“差别化限购”的希望。其实在主管部门层面，也曾在非公开场合提出过在南沙区试行“差别化限购”的想法。如今，南沙新区规划获批，广州市社科院教授谈锦钊等学者建议将南沙区的“差别化限购”重新提上议程。
如果一定要为南沙区率先在限购方面开一扇窗户找一个理由，那么新南沙规划中的“粤港澳合作示范区”的定位，或许是强有力的支撑。广晟地产南沙营销副总经理李继东认为，南沙作为粤港澳的“桥头堡”，要吸引港澳人士到南沙区买房子，限购政策先行一步向他们“定向放宽”，对广州楼市的影响较小，推行起来也比较容易。
《广州南沙新区发展规划》中明确指出，对外籍高层次人才给予居留便利，制定放宽免税居留期限、往来便利化等优惠政策。合富辉煌首席分析师黎文江指出，这些条款为南沙区试行放松限购提供了依据。南沙对港澳人士取消限购有什么好处？黎文江指出，这是广州在与深圳前海竞争、也是在与珠海横琴竞争，因为上述两地都是打“港澳牌”的。其实对比深圳，南沙楼市的优势非常明显，深圳前海的楼价已高达3万-4万元/平方米，南沙才是8000元/平方米的水平；政府对港澳合作的相关支持政策也不如南沙多，力度不如南沙大，如果港澳人士到南沙后却不能买房居住，这实际上是与规划精神相矛盾的。
南沙需要取消限购的最本质原因，在于本地人口严重不足，户籍人口只有十多万人，常住人口只有30多万人，广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，不同于广州其他地区面临土地供应不足、房地产产品不够的问题，南沙楼盘入住率低，限购政策在这里明显不适用，因此应该制定相关政策吸引外来人口，例如“购房入户”等，鼓励他们在南沙定居。
当然，同样因为南沙人口少，对南沙取消限购，也有一些反对的声音。反对的声音认为，一旦限购取消，南沙或许会变成“鬼城”，不利于发展。另外，限购取消，房价高了，但南沙的交通、配套等尚未完善，也反倒会影响南沙楼市的发展。（赵亚洲）
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和2008年境遇相似，2011年，在史上最严调控环境下，楼市传统旺季成交量同比大跌，“金九银十”褪色为“铜九铁十”。 2012年，又即将迎来又一个非常时期的金九银十。今年三月份开始，楼市强势回暖，成交量连续5个月稳居高位，个别城市成交量、价甚至刷新历史新高，然而随着市场的回暖，调控加码的声音此起彼伏。在面对强大的市场需求以及新一轮新政或将出台的舆论压力下，今年的传统楼市旺季将如何演变？能否在2011年“爽约”后顺利回归成为业界关注的焦点。广州搜房网上线大型策划，直击“金九银十”广州楼市，将从购房心态、新盘新货、折扣优惠、产品特点、土地市场、房企策略、区域成交等多角度为您传递市场资讯，深度剖析市场态势。同时，还将为作为购房者的您提供旺季导购信息，48大盘点、区域置业分析、房企市场对垒、跑赢100万的抉择、500万的抉择等，更多详情敬请关注广州搜房网
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