上半年楼市节节走高 “维稳与限购”博弈深化

————被隐藏的价格规律之“下半年的战场”篇

房天下  2012-07-09 14:21

[摘要] 2012年上半年，广州楼市在各种给力的降价让利带动下，成交节节走高，五月份成交甚至超9千套，打破限购以来的记录，同时也打破了购房者的看跌心态，传统的淡季六月依旧畅销8千多套。而上半年种种利好的货币政策出台的同时，“限购”政策依旧丝毫不动摇的执行着，地方政府试图“冲限”的举措一再被叫停...

编者按：围绕着光怪陆离的价格，广州楼市缓缓走完上半年绝大部分历程。与往年相比，今年与楼市相关的一切价格似乎都不符合预期，越来越高的楼盘规格，越来越低的均价，让人无从知晓楼市的价格走向。

这个行业还是持续发展，而市场的变化已经如蔓延的旱地一样，对这个行业的影响有难以估计的影响。在这样久逢甘霖的旱地里，我们似乎难找楼市的价格规律。表面上楼市均价平稳，风平浪静，可却有人在算着第二部账本。第二部账本，才真正是主导着行业前进，记录行业现状的规律。隐藏在账本里面的，是房企为了制约政府、维护业主、保全自身的各种交易的精细计算。而这本账本的规律，除了保持利益化，更核心的，是维稳与平衡。

楼市半年，房天下新闻中心年中大型策划，为您揭开楼市的第二部账本，为你揭晓——被隐藏的价格规律。

2012年上半年，广州楼市在各种给力的降价让利带动下，成交节节走高，五月份成交甚至超9千套，打破限购以来的记录，同时也打破了购房者的看跌心态，传统的淡季六月反常地畅销8千多套，房价面临着“量升价涨”的压力。而上半年种种利好的货币政策出台的同时，“限购”政策依旧丝毫不动摇的执行着，地方政府试图“冲限”的举措一再被叫停，下半年楼市“维稳与限购”博弈将进一步深化。

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房天下数据监控中心统计，2012年上半年广州十区二县市新建商品房住宅共成交37962套，成交面积434.9万㎡，平均每套签约面积114.6平方米。对比2011年上半年全市成交37421套，共438.9万㎡，今天上半年成交套数增加541套，增长1.4%。价格方面，2012年上半年广州均价11777元/㎡，比去年上半年（11258元/㎡）增加519元/㎡，涨4.6%。

数据来源：中指研究院 阳光家缘 房天下数据监控中心

下半年新盘预告：广州141个新盘预计下半年上市 番禺花都成供货大区

上半年实际开盘：121个楼盘推新房约23000套 超7成售价低于20000元/平

上半年月度成交：一月二月三月四月五月六月

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优惠让利不断加大 网签量节节上升

2012年开年在楼市寒冬笼罩加上春节假期淡季的影响下，成交量创下2010年以来的新低。而春节后大型开发商积极调整营销策略，开始新一轮促销行动，越秀全线88折，恒大10亿元购房优惠，招商全线降价，保利喜春行动等等，此外部分开发商甚至推出了一成首付等，刺激购房者的神经。三月初南沙楼市出现了全线降价的现象，区域多个项目裸买降价引起抢购，在三月大卖800多套的同时，均价下降到7344元/㎡，区域房价一下子回到了09年。而全市来说，新建商品住宅的网签量初现回暖势头，三月全市成交6912套，同比大涨44.6%。五月份广州31盘推新放量推新，6408套新房放量入市再度刺激市场，成就了今年的“红五月”。

上半年一系列货币政策利好推动 购房者积极入市

上半年一系列货币政策利好推动，成交量节节上升。今年的2月份和5月份央行两次下调存款准备金率，银行流动性得以改善，个人住房按揭贷款的发放周期缩短，7折房贷利率折扣重出江湖。而房地产政策方面，公积金首付两成等政策也促进了成交量的回暖。

虽然目前房地产调控的“限购”政策未有丝毫放松，但是种种政策利好下，购房者的楼市预期好转，更多购房者选择遇到适合的房源则入市。央行发布的二季度储户问卷调查报告显示：对于三季度房价，预期上涨的居民比例为20.4%，较上季提高2.8个百分点，未来3个月内准备出手购房的居民占比达15.7%，较上季提高1.6个百分点，创两年来的新高。

数据来源：中指研究院 阳光家缘 房天下数据监控中心

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“贵价盘”成交回暖 上半年结构性涨价为主

房天下数据监控中心统计，今年上半年广州十区二县市新建商品房住宅均价11777元/平，比去年上半年（11258元/㎡）增加519元/㎡，涨4.6%。成交量的持续增长拉动下，上半年广州楼价出现四连涨，6月份广州房价更是出现了“限购”以来的新高位。

上半年不少中高端项目表现突出，时代外滩3月份以19000元/平的低价豪装入市，目前售出二百多套，紧接着珊瑚天峰以13000元/平的低价出货拉开豪宅降价序幕，而雅居乐剑桥郡、保利西海岸、锦绣香江、保利天悦、金域蓝湾、罗马家园等项目成交情况也相当不错。但是目前来说，价格上升还是由于中高端产品以及市中心区的成交回暖拉动。而据房天下数据监控中心统计，1月和6月同期在售的257个楼盘中，94个盘报价下跌，占37%，上半年楼市还是以降价优惠促销为主，而热销项目也不外乎低价开售以及降价优惠。

数据来源：中指研究院 阳光家缘 房天下数据监控中心

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楼市价量齐涨下半年“维稳与限购”博弈深化

今年上半年广州楼市一路走高，价量齐涨，给开发商不少的信心，刚刚过去的端午节，广州不少楼盘优惠收窄，部分主打刚需的楼盘甚至开始提价。而端午节后一周网签2931套，均价12199元/㎡，创下限购以来周网签量的新记录。

今年上半年，各级地方政府充分发挥创造力，密集出台了各种楼市微调政策，希望拉动房地产市场成交量来促进经济增长。广州增城多盘欲“冲限”，6月份个别别墅项目本案价格高达万元/㎡，而部分洋房项目网签均价也一度冲破9千元/平，但是这股“冲限”风也迅速叫停，6月份增城7257元/㎡，依然在限价水平之内。

中央调控的“限购”政策依旧丝毫不动摇，但是随着地方经济压力加大，地方政府将在稳定房价，遏制投资投机性需求的同时，鼓励和支持首套和改善性住房消费，确保刚性需求，稳定经济增长，下半年“维稳与限购”博弈进一步深化。

楼市竞争仍然激烈 购房者慎防恐慌性入市

市场的畅销加上政策松动的预期，给购房者不少压力。据房天下数据监控中心不完全统计，下半年将有141盘推新入市，其中全新盘58个，而目前广州新房库存还处于高位，阳光家缘显示，截止到7月3日，全市可售未受房源51558套，未售房源106168套，库存高位下楼市竞争还是相当激烈，而部分专家认为，下半年入市机会还是相当多，购房者慎防恐慌入市。

数据来源：中指研究院 房天下数据监控中心

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2012年上半年销售排行榜

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