[摘要] 今年以来，“新国八条”使得限贷限购进一步升级，市场需求空前萎缩，给房企的销售带来非常大的阻力，而货币政策的收紧、上市房企IPO和再融资难度加大、信托监管趋严则使得房企的融资渠道严重受阻，多重夹迫下房企的资金面正受到空前的威胁。面对如此严厉的房地产调控，今年房企的表现也呈现了以下几个特征：
| 房企 | 销售金额 | 同比（%） | 销售面积 | 同比（%） |
| （亿元） | （万㎡） | |||
| 万科 | 1157 | 16% | 1015 | 23% |
| 恒大地产 | 791 | 66% | 1202 | 59% |
| 保利地产 | 676 | 18% | 598 | -4% |
| 中国海外 | 664 | 39% | 522 | 11% |
| 碧桂园 | 394 | 29% | 627 | 12% |
| 龙湖地产 | 356 | 29% | -- | -- |
| 绿城 | 307 | -34% | 131 | -46% |
| 中建国际 | 303 | 21% | -- | -- |
| 华润置地 | 301 | 51% | 254 | 29% |
| 世茂房地产 | 285 | 5% | 222 | 0% |
| 雅居乐 | 280 | 10% | 272 | 20% |
| 富力地产 | 263 | -6% | 202 | -7% |
| 金地集团 | 262 | 8% | 193 | -5% |
| 远洋地产 | 239 | 31% | 186.3 | -- |
| 融创中国 | 176 | 144% | 114 | 73% |
| 保利香港 | 143 | 42% | 188 | 44% |
| 佳兆业 | 135 | 58% | 203 | 165% |
| 恒盛地产 | 128 | 28% | 151 | 72% |
| 合景泰富 | 109 | -- | -- | -- |
| 首创置业 | 101 | -3% | 108 | 9% |
业绩方面，据统计，今年1-11月，20家上榜房企销售超百亿元，其中，16家销售额呈同比上涨趋势，涨幅超过50%的达4家，仅3家房企现下滑。销售面积方面，同比上涨的有11家，涨幅超过50%的亦达4家，而4家销售面积有所下滑。虽然今年的宏观调控空前严厉，但大部分的房企业绩依然较为理想，同比现明显上涨，从实际市场来看，商用物业销售的火爆、二三线城市成交相对较好在很大程度上支撑了房企的销售业绩，此外，因市场的持续低迷，大部分上市房企在下半年开始大打降价牌，低价快跑成为了多数上市房企的主要策略，部分一线城市项目短期内降价明显更是引发了业主打砸售楼部，但却带动了项目的销售。
然而从单月来看，8月开始大部分房企的销售额已开始现下滑，以万科为例，其11月销售金额82.9亿元，环比下降20%，同比下降36%，销售面积73.8万平方米，环比下降27%，同比下降24%，而其销售额自8月至10月分别同比下滑了12.6%、12%和33%，销售面积在9月至10月分别同比萎缩4.9%和23%。一线城市的低迷已开始蔓延至二三线城市，进而导致整体市场的冷清，而11月更是明显。
此外，值得注意的是，在其他企业业绩飘红的情况下，绿城集团和富力地产却出现“双降”的局面。其中，富力地产主要是因为项目多集中在一线城市，并多位于市中心区域，价格相对较高，在当前市场背景下销售速度放缓，因此业绩冲击较大。但相比富力，一直耕耘于豪宅市场的绿城集团明显受冲击更大。
今年9月以来，多个关于资金链断裂的传言一直困扰绿城，包括“海航出价30亿求购绿城”、“银监会要求信托公司调查绿城有关信托”、“绿城或从港股退市”等等，虽之后绿城集团董事长宋卫平出面澄清“绿城离破产还有很远的距离”，但却间接反映出绿城目前资金链之紧张。根据绿城中报，今年上半年，绿城的净资产负债率从去年年底的132%，已攀升至163.2%，负债率远高于其他房企。而在08年，绿城也面临着同样的资金困境。两次危机均对绿城资金链造成如此大的冲击，除了与绿城专注于豪宅的打造，定价较高外，不断融资、不断拿地这种快速扩张的模式也在很大程度上对企业的资金链提出了严峻的考验。据统计，绿城2009年在土地市场上拿地总额约455亿元，而2009年杭州总价地王中的前十位中，有4个出自绿城之手，疯狂拿地使得绿城债务高筑，而限购限贷环境下的成交放缓又在很大程度影响了资金的变现能力。面对这样的困局，宋卫平表示“绿城正在努力抓销售，此外，还有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题”，虽然绿城积极的采取策略，但是否能够再一次走出困境重获新生，则需静待其变。
而同为上市房企的中国，近期也传出“欠薪门”、“可用资金不超10亿”，从其业绩来看，今年的前11个月，中国销售业绩同比下滑了54.62%。扩张快速和销售放缓亦是制约其资金链的重大因素。
行业洗牌将加剧，发展策略将决定房企出路
目前，房地产调控的影响正在持续深化，短期放松的可能性不大，因此明年的市场或将持续低迷，这对所有房企无疑将是一个非常大的考验。如何加快销售资金的回笼、保证资金链不断裂将是房企需要进行的战略抉择。
一方面，越来越多的房企将采取少拿地、缓开发、多销售的策略，以保障资金链的相对宽裕，度过楼市的“冬天”；另一方面，行业洗牌将加剧，部分资金链断裂的中小房企或被重组、并购或倒闭，之前因看到房地产暴利而中途介入的企业也将通过股权转让等方式加速剥离房地产业务，而具有雄厚资金实力、品牌知名度较高、以中低需求产品为主并采取快建快销策略的发展商将在这场行业整合大潮中占据明显的优势，且市场份额有望进一步加大；此外，让房价回落到合理价位将是本次调控的最终目标，以往的暴利时代将终结，买方市场的逐步形成以及行业竞争的加剧将使得发展商更注重产品和服务的打造，以建立自身的竞争优势，即使是龙头老大万科，也在不断的优化自己的竞争力，目前万科已开始着手小户型的试验和研究，并进行“工业化住宅”的试点，力求从市场需求和成本压缩方面考虑以应对未来的市场变化。
因此，在此轮调控的“冬天”里，发展商只有审时、度势、加强自身竞争力、适时转型求变，才能再度迎来楼市的“春天”
（供稿：经纬研究中心许婉婷）
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