[摘要] 在持续的宏观调控政策下,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。
在持续的宏观调控政策下,房地产企业的资金链越来越紧,市场上的存货越来越多,已披露年报的98家上市房企债务总额达1.01万亿元,多数资产负债率在70%以上。同时,业绩增长明显下滑,“万保招金”四大龙头今年中报净利润平均增幅不到15%。
资金紧张,业绩下滑,但让人不可思议的是降价似乎总是遥遥无期。在开发商看来,全新楼盘售价低于吹风价,或者是原楼盘新项目售价不上涨已经是做了极大的让步。
为什么开发商宁愿勒紧裤带也不愿降价?记者试图寻求答案。
开发商的悖论
降价风声紧 实质性降价仍是未来时
温州出现了抛货潮,富力地产董事长李思廉也在中报发布会上表示,富力公司在价格上已下调10%,预计下半年还将作出调整。但实质性的降价仍是未来时。
7月份70个大中城市房价报告显示, 70个城市中有39个城市新建商品住宅环比价格上涨。而同比价格下降的城市只有1个。
来自分析显示,与2010年全年相比,7月份一线、二线、三线城市均上涨4%以上。而且实际上,市民实际承受的房价上涨幅度更高:广州上月一手房网上签约均价高达13218元/平方米,同比上升17.8%。“预计9月份前后房价将首次出现环比负增长。”预言能否成真?
开发商的资金
资金链紧 业绩下滑
开发商自筹资金比重已和2008年持平
不降价,并不是说开发商的日子很好过。实际上,开发商的资金链已经越绷越紧。
来自CREIS和国家统计局的数据显示:2011年1~5月,开发企业的自筹资金比重再次上升到39%,达到历史,已经和2008年金融危机时持平。一季度开发贷款额度仅为0.17万亿元,同比降48%。
股权融资同样受挫。德意志银行亚洲区投资银行部主席蔡洪平表示,今年上半年没有一家房地产公司在香港上市,实属罕见。从渠道里获悉,将近有14~18家公司准备上市,但没有一家成行,相反有一家公司,复地还退市了。
另外,中指研究院的报告显示,外资所占比重一直不高,近年来稳定在1%左右。
万亿债务或使
房企投资降速
截至目前,沪深两市已有98家上市房企发布中报,累计实现净利润193亿元,平均增幅也只有23%,其中33家公司业绩有不同程度的下降。
“万保招金”这四大龙头业绩增幅也多数表现不佳。除保利地产业绩增长71.74%外,万科今年中报净利润仅增长5.88%,而金地集团更是下滑了61.05%。如果平均估算,这四家龙头的整体净利润为77.14亿元,同比仅增14.99%。
债务增幅高于业绩增幅
而上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日,这些公司的债务总额达10102.7亿元,同比增长43%,远高于业绩增幅。其中被称为A股地产四大金刚的“万保招金”负债,合计达到4541.15亿元,而去年同期的负债仅为2779.45亿元。这也意味着,四大龙头房企今年中期的负债总额增幅达63.38%。
同时,98家公司的平均资产负债率为62%,有60家资产负债率有不同程度的上升,负债率超过70%的也达到40家。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位,其中保利地产达到81.09%,万科为77.85%。
分析称,虽然上市房企为避免短期偿债压力过高,债务结构有了调整,短期借款和一年内到期流动负债增长幅度相对较小。但宏观政策不放松将增加上市房企的财务成本,业绩增长受到冲击,房价和投资调整或是必然选择。
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7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市，要继续严格执行相关政策；房价上涨过快的二三线城市，也要采取必要的限购措施。据消息称住建部已启动草拟二三线城市“限购”名单，名单在8月份出炉。今年上半年，广州、深圳、佛山三市率先限购，而江门、珠海、中山、东莞、惠州等二三线城市虽然一度传出限购传闻，但最终并没有限购。哪个城市将是广东限购“第四城”？我们拭目以待。更多详情请关注搜房网>>>
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