[摘要] 年内最大的土地拍卖盛宴在理性氛围中落幕，但地块幕后仍有故事。广州旧城改造三大试点项目之一的南华西危改项目（一期）可以说是本周三拍卖地块中关注度最高的一块。原因是这块地是旧城改造的试点项目、地头好，但又附带让众多开发商望而却步的苛刻出让条件。
年内的土地拍卖盛宴在理性氛围中落幕但地块幕后仍有故事
南华西地块
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南华西地段生活氛围浓厚
位于南华西路以北、滨江西路以南、鳌洲大街以东、漱珠涌以西的地段，由君华地产以2.15亿元夺得，楼面地价4652元/m2
可售楼面地价或高达8800元/m2
最终，该地块由君华地产以2.15亿元夺得，楼面地价4652元/m2。“4”字头的价格一出，给人的感觉是“挺便宜的”，接下来便是“怎么会这么便宜呢？”的疑问。
4652元/m2楼面地价算法不科学
记者从房管局官方网站的南华西地块出让合同中得知，该地块位于南华西路以北、滨江西路以南、鳌洲大街以东、漱珠涌以西的地段，占地总面积18487 平方米，建筑总面积不大于46218平方米。记者了解到，竞拍结束后，房管局对于该地块的楼面地价一直未有权威说法，而4652元/m2的楼面地价，则是众多媒体以2.15亿元除以建筑总面积46218平方米得出的结果。
不过，记者仔细分析出让合同发现，以此来计算楼面地价并不科学，因为46218平方米并非所有可售建筑面积。根据合同，地块红线范围内的骑楼街（总建筑面积约4020平方米）和一栋八层的住宅楼（总建筑面积约3440平方米）须现状保留（房屋产权仍属于原产权人），不属于交地范围。而受让人还须将约0.55万平方米的回迁房直接无偿移交给被拆迁人。此外，受让人须将约0.80万平方米的回购房按7500元/m2出售给该地块申请回购的被拆迁人，被拆迁人认购的回购房面积原则上不超过被拆迁房屋合法产权面积10平方米，如回购房面积大于原被拆迁产权面积不超过10平方米的，仍按7500元/m2购买，再超出部分按市场价购买。还有，受让人须将约0.013万平方米的对外公厕直接无偿移交给被拆迁人。
假设不存在回购房面积大于原被拆迁产权面积不超过10平方米的情况，不交地部分、回迁房及复建房等总面积21090平方米，该地块实际可售建筑面积只有25128平方米。如果单纯以总成交价2.15亿元来计算，该地块楼面地价将达8556元/m2！
有意思的是，记者通过采访了解到，不同算法得出的楼面地价有好多个版本。有某参与竞拍但最后因为价格太高而不得不放弃的开发商表示，如果以他们的算法，其楼面地价为8800元/m2以上，未来售价至少要17000元/m2才可能有10%的利润空间。记者还从某中介得到另一计算结果是该地块楼面地价5548元/m2。不过，虽然对该地块价格几许众说纷纭，但可以肯定的是，该地块的实际楼面地价将远远高于4652元/m2。
将建成一线江景中型住宅小区
拿下该地的是已开发过白云区君华又一城和豪宅江南世家的君华地产。该公司相关人士表示，目前公司在广州的储备已不多，拿地主要是从公司的战略发展需求考虑。
记者也了解到，该地块拥有一线江景，是近来罕有出让的一线江景地块。而且，用地面积相对较大，可建成中型住宅小区，住宅小区属于中心城区稀缺的物业。该路段周边的房地产项目主要有同福路的兰亭御园，以及宝岗大道的富力金禧花园，目前已基本售罄，尾货销售价格14000～16000元/m2。
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