搜房网大话地产直播：下半年该买房还是卖房

孔锐、谢逸枫：下半年房价将上涨买房要及时

首先借此机会，我们把7月份和2月份的星博客的两位博主请过来了，他们都获得当期星博客的第二名，现在由请广州搜房网新房集团营销总监林豫江给两位博主颁奖。还有一个好消息就是邀请两位作为我们8月份星博客的评委，谢谢两位对搜房网博客的支持。这次代表广州，成为搜房网博客的两位代表，韩老师也是非常支持，接下来也希望韩老师能够给我们更多好的建议，还有给网友更多好的文章，谢谢韩老师。

2月份的星博客邓浩志与广州搜房网新房集团营销管理部总监林豫江

７月份的星博客孔锐与广州搜房网新房集团营销管理部总监林豫江

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孔锐、谢逸枫：下半年房价将上涨买房要及时

主持人：各位老师，各位老总，下午好！今天非常高兴邀请到各位来到搜房网的直播间进行本期搜房网大话地产，这期的主题是下半年我们该买房还是卖房。首先请允许我介绍在座的几位嘉宾。首先是华标品牌的营销总监吴仲明先生；汉维国际总经理孔锐先生；中原地产市场总监李粤湘；刀客地产机构总经理谢逸枫先生；满堂红高级研究主任肖文晓先生；知名的地产营销方面一位专家，在实操和理论方面都有相当的积累就是邓浩志先生；知名房地产营销专家韩世同先生；业内人士非常的了解，对网友和市民都有比较好的建议。谢谢各位今天来到搜房网直播间。

下面开始今天的话题，在进行这个话题之前，我想讲一个小小的故事，在上周我身边有一个朋友，晚上的时候突然跑过来找我，问我在不家，陪我去看房子，都快晚上九点钟，我就跑过去到江海大道附近，他去看了一个一室一厅的房子，当时业主为了结婚所以才卖掉该房子，她们当时2000年正式进去住，这个时候该不该买房子，下半年是会涨还是会跌，涨是否该买呢？这里的租金是多少？我能否来买，他非常注重就是已经有一套房子了，再买房子是为了出租，业主的情况为了换房子，打算生小孩了，那想放弃这套房子，再买第二套房子，当天我们经过了聊天到最后我朋友很想买，业主犹豫了，不大想买了，那么这个小故事就让我思考的一个问题，接下来这下半年几个月，我们是该买房子，有房子的人该卖还是不卖房子呢？

韩世同：其实取决于对整体的形势看，如果是V型反转，如果是向好的，又担心未来通胀的，认为房价是不断的要上涨的，这肯定就是认为买房子的，而且又可以赚钱，利用的空间就非常大；另外一类，目前整体的经济形势就是一个反弹，而且在强大中央政府的干预下形成一种反弹，目前就有通缩对经济的影响，远远严重过于通胀，认为房价有可能回落的，这种观点可能认为现在卖房子会好一点，我比较倾向于后面这种看法，我认为经济周期论，换一个角度说，2007年的周期就是人为搞下来了，现在继续回去了，也可以这样了，上周的经济周期没有完成，还继续发展，这当然也可以成立，也不是说完全不能成立，就是被人为拉下来了一年多，现在中央英明的决策又重新拉回正常向上发展的通道，我觉得这个可能性就非常低，从目前的整体形势来看，股市、楼市存在逆转的可能性，因为靠大量认为的这些政策拖下来，这种周期形成的话，就会出现这种情况，我是比较认为在这个时候应该卖房子了，有多余的房产，这个时候卖，像去年一样，不小心有可能会省了30%左右的房款，去年就可能在一个年度里面发生30%左右的变化。

主持人：现在的卖家存在一个情况，就是我只有这一套房子。

韩世同：因为租金率其实就是非常低，这么少的钱就不要干这件事情，我的一个表哥在深圳打电话给我说成了千万富翁，就卖了房子，你六千点的时候就买了很多股票，到六千点的时候就没有放，这样就会打回原形，这就是我的一个看法。

邓浩志：我从另外一个角度说一个问题，首先刚性需求必须要买房，或者是换房，这种需求还是投资需求呢？是自住需求，我个人觉得什么时候买房其实不太重要，房地产每个运行周期都是几年，买住房像炒股一样，抄底像一个适合的价格就有一定的困难，因为一个顶部和底部出现需要几年的时间才可以酝酿，如果要等几年才结婚，等几年才换房，这种可能性就不大，对于这部分的买家来说，就要看房子的本身，至于大势是否适合抄底，一方面就有判断，另外一方面就有等待几年的时间，这从自住的角度考虑。

主持人：如果朋友买了以后可以租给他觉得非常的适合，但是这个时候卖，是否在年底的时候卖就更高一点，觉得还会涨。

邓浩志：如果租房住也是不错的选择，现在楼价还是相对比较高一点，我最主要的愿意这几年楼价上涨的速度就是高于收入的增长水平，大多数人都不太愿意接受长期住房，还是希望套自己的房子，这就是中国人的情节问题，所以不能接受的话，我觉得买房最重要还是选房，看自己的经济能力，或者什么是抄底会更加好如果是投资的话，就要考虑现在是底部还是顶部，我觉得有几个信息我们要关注的就是今年下半年新增的信贷额度就会缩小，可能就是今年上半年的30%左右，今年上半年已过了70%，所以今年下半年市场的流动性还会要充裕，大家就会有一个疑问，所以出现了大幅度的下跌，其中一个原因可能有一个阴影在这里，下半年市场怎样看，就存在了一个担忧，另外一个国家宏观调控的政策反而就会微调，这就出来了1-2个星期，谈到房地产就可能是调整的对象，今年实体经济可能已经有说法说在复苏，但是楼价上涨的速度还是过快的，有部分的城市超过了2007年，所以作为一个受市场关注，这是民生集中的一个点，房地产也受政府的关注，楼市上涨过快，政府也会注意到，今年下半年政府就会一些相关的政策推出，针对房地产业，当然不希望楼价上涨过快楼价虽然上涨过快的问题存在，实际上国家希望今年保八或者市场经济复苏，仍然对房地产就有一定的依赖，就影响了上下游几十个产业，要经济复苏的话，少了房地产这块还是比较的困难一点，今年下半年可能会微调，但是总体上这种形势还是相对会保持平稳，不可能出现今年大幅度的上升，大幅度下跌也不太可能，可能会依赖于经济，投资今年下半年来说还是出现相对平稳一点，我个人认为就会平稳一点，抄底和出货都可以考虑，没有一个人说今年下半年就会出现一个拐点和逆转，这种可能性就不太大。

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吴仲明：刚刚因为两位专家都说了很多的意见，房地产购买的市场的角度来看，一个是需求的问题，一个是实力的问题，要分清楚是自住还是投资需求，每个人按照自己的情况拟定自己的一个决策，刚才已经重复了，包括经济情况，我想说的就是从营销的角度上，作为买房也好，卖房也好，一个大前提就是择盘而动，买房要买哪里的房，或者哪一个盘的房，房要卖哪里的房，要卖哪一个盘的房，从不同的区域和，不同的位置、不同的地段，供应量和需求量对微观的房地产价格产生一定的影响，市中心就有稀缺的地段和位置，供应比较少的地段位置，这种长期来说，就像股市一样就可以继续的持有，因为本身供应链以后也会很少，那么持有了以后，即使这个牛市就有相应的调整期，调整未来的价格还是由于需求的上升还是向上，至于周边的区域，还有一些大盘，如果是早期进入，有一定量的货物，这个时候只要价格合适，就可以放盘，让市场去承接，这到了一定的价位以后就可以豁免，所以我觉得择盘而动，买房就要看买那里，希望大家有一个观念，现在所说的很多价格就是从整体市场整体均价上和下的成交量是多少，如果大家去细分一下，你所选种的目标区域，你的楼盘过去的状态如何，价格供应量如何，这样就可以看到楼盘的走势和需求。

主持人：补充了非常好的，我们要选好刚才邓总所说的，按照你的需求，再深更微观了，在哪一个区域，买怎样的货吴总对一手更熟悉。肖文晓你对二手熟悉，请谈谈你的看法。

肖文晓：买房和卖房一千个人就有一千个哈姆雷特，每个人的情况就不一样，不能一概而论，我们治理只能讲大体的形势，首先从卖家的角度来讲假如下半年的楼价是升了，那卖了就亏了，如果下半年是下跌那现在卖就是赚了，这样看的话就是无解，我们有一个总体的判断，我们认为稳的可能性就是很大的，然后大升这种可能性不大，因为上半年需求的释放，另外一个在资金流动性收紧的情况下，也不可能像第二季度的狂热，居民的购买力经过了上半年的消化以后，就需要重新积累的过程，所以下半年一方面国家要保护房地产，另外一个整个大环境是会支持像房地产上半年那么上升的趋势，稳的话，卖家卖不卖，也分两种情况，如果说哪个卖家是投资者，我认为现在就是比较适合的出货时期，主要未来的半年稳的可能性很大，如果你这套房子抓在手里面，再等半年，你那个价钱还是差不多，可是做生意讲投资，可能讲资金的流动性，另外就是还有一个回报，不可能半年不增值，半年前是一百万，半年后还是一百万，这半年我就亏了，这种投资就是失败的，投资客在这个阶段获利到一定的水平就见好就收，如果是换房客，就是你刚刚所说的那位朋友，可能因为小孩读书所以要换房，换房就分两种情况，现在买的楼，现在楼价就是比较高，想换的区域，就没有现在楼价那么高的，这种我认为就可以卖。例如说现在卖的是高价楼，想买就比较低的，这个时候去换房，至少就不会有什么投资上的错误。

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主持人：从区域上面来买的？

肖文晓：这种情况我接下来就会讲到，从高到低，从高处到低处去买，从低处到高处去买，我觉得这个时候就要慎重的考虑一下，这时候该不该换房，有没有必要换房，现在大家都判断楼价有些偏高，那么接下来现在整个的市场就有一个价格的泡沫，你现在把低价卖掉，换了高价楼，你还是要按揭的，其实相当程度上就把市场的泡沫成分跌下来了，跌下来就有一个风险在那里，所以你是卖了你的低价楼去卖了番禺的楼就想买珠江新城的楼，我觉得你这个一定要慎重的考虑，另外一个就是从买家的角度，买家的角度跟卖家就是反过来的，买家如果说下半年楼价是升的，现在买就是赚，下半年楼价是跌，现在买就是亏了，其实买家也分两种情况，一种就是投资，一种就是自住，如果是自住，我觉得升不升对你来说都是暂时的东西，因为买这个房子，可能要过了几年以后才会想去换，几年后经济的情况怎样？这个就很难讲，所以我说买不买，只要是刚性的需求，只要量力而行，只要买自己适合的，就没有错，不想太多我的楼价就会跌，我的楼价下半年会跌，下半年会升，就没有必要考虑这些如果是投资者的话，如果现在去买楼，例如我是升就无所谓，那肯定就是赚，这个阶段最关心的会不会这个时候买了以后，我接下来有可能就出现了一个亏损的情况，那要怎样抵御、防范这个风险，这就一定要从所投资的物业来着手，就看性价比，就要看稀缺度，如果说这两方面有保证的产品，即使跌也是跌不到那里去的价格，往往就是跑在前面的，我综合一个观点，买家完全就可以买，卖家就可以完全的卖，主要就是看你不同的目的，然后做具体的决策。

主持人：还是因人而异。

肖文晓：买房和卖房其实就是很具体的问题。

邓浩志：买家不买，代理公司就没有活干了。

主持人：当时我就觉得非常的奇怪，买家很急，卖家不急，为什么会这样呢？因为那房是一房一厅，附近就看好了一个位置，猎德大桥通了。

邓浩志：就要看盘了。

肖文晓：投资客在这个阶段如果获利的话，在这个阶段买房就是比较恰当的时期，如果换房就更具体的去谈，因为你投资客的话，就像股市一样，当你获利的时候，如果不套现，虽然就可以摘回去，你判断下半年的楼价不大可能有办法升的话，这就是比较稳定的趋势，就在这个阶段卖了，然后把资金套现，然后另做投资也好，做其他的打算也好，这都是一个比较稳健的选择，如果你是换房的，我刚刚所说的，你从高楼价的区域换到低楼价的区域，你就要换，这就是改善型的，所以这个时候你卖，我觉得就是没有问题的，如果你就是从低楼价的区域想往高楼价的区域去走的话，我觉得你一定要慎重，一定要看清楚物业是怎样的情况。

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主持人：谢谢！接下来几位对这个问题有没有一个补充。其实就是是否该买房还是卖房

孔锐：我就简单说两句，其实韩老师应该叫你韩博士，你的观点说得很好，对这个宏观的政策和微观的政策都分析非常的透彻，但是我有一点不同的观点，我觉得今年要是站在我的角度来说，下半年肯定就是买房，可能就在明年的时候买房，估计今年房价还是在上升的阶段，像我，反弹的可能性就是非常小的，所以今年下半年房价有可能上升。

谢逸枫：其实这个房价今年上半年涨得过快还是有一个问题，2007年哪些人去买房的人都排队，我也排队，没有买到房，人家很多过去排队买房，我当时很纳闷既然不到房子，就觉得非常的奇怪，我找几个朋友问一下，人家都出一百元一个人，都叫几十个人过去排队买房子，从凌晨那么早排到下午，我们都是晚上去买房子都买不到，2007年房价就是峰的，2008年主要就是受到金融危机的影响，有些投资就不敢出手，还是心理的预期的影响，就像2009年的一样，房价还是会涨，为什么会涨呢？个这个房地产就是一个政策的市场，开发商就不会捂盘，这是不太的可能，因为开发商不可能只有一个楼盘，而且下半年供给需求不是很平衡的情况下，房价一定会涨，房价还是根据市场供应需求上来判断房价是涨还是跌，如果是按照经济周期去判断的话，一个阶段或者说几个月，或者说下半年房价会怎样，我觉得这个观点还是值得商议的，我觉得也是这样的，因为下半年楼市会怎样，今年已经过了8月份，金九银十已经到了，突破一万元我也是非常的认同，下半年房源证就非常小，上半年1-6月份的时候，房子卖得非常快，我想去买房，开发商有没有房子，你来迟了，就没有了，我觉得目前市中心的房价有点高，但是也不是说特别的高，我想买的话，也一一样可以去买，因为市场往上走的趋势还是比较大，不可能跌的。

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李粤湘：其实讲到楼价的情况，关于下半年楼价怎样走的情况，第三季度我估计成交量就会略微萎缩了，我相信7-8月份就可以看到，二手的成交就可以看到，一手成交的数据也可以看到，但是4月份的话，因为涉及到10月份国庆节，再加上本身在那段时间就有比较多的货，有可能在第四季度成交量就会恢复一个比较高的成交水平，楼价方面来讲，我相信不会再出现第二季度疯涨的状态，我认为没有下降的理由，首先讲二手房价，二手房价基本上跟一手走的，小业主跟买家之间就有一个溢价过程，这是双方的协议定价，我们看一手的价格会怎样，我们可以看到首先要从市中心的角度来讲，每个人希望有一套自己的房子，就要买房，外国有地方住就行了，现在有些年轻二十多岁，可能就是4-5个家长和大人终身积蓄就要买房子，就变成的很大的需求量，从供应的角度来讲，上半年的供应量就比较的少，消化了很大，积存的货量就不多，到下半年就会放量，我们看到去年的开工面积也不是很多，这样的状况下，其实有可能供需本身就不是太平衡的状况，从这个以外，另外还有如果开发商要降价的话，开发商的可能性就是房子卖不出去，就有两个，一个就是没有这么多需求，如果没有这么多需求的情况下，有的时候讲顶住了，市场上就有这样的说法，就有一些亏了前面的部分，开发商的资金就非常的充裕，大部分的情况，从开发商拿地的情况来看，他们的资金还是非常的充裕，开发商就是商业的运作，追求利润化的，能够顶得住低成交量了时候，我认为下半年楼价就不会有很大下降的，可能会出现个别楼盘就会调整初期，因为有些分化的状况，可能那种情况非常的明显，市中心的楼价就有很多，跟配套和生活居住就有关系。

主持人：大家的意见，接下来还是一个稳定。

李粤湘：稳中有升。

主持人：每次跟大家讨论的过程当中，大家都是稳。

孔锐：还有上升的。

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韩世同：我是认为不一定是稳，因为2007年也可以说是稳，咱们也很稳，但是最后还不是演变了，谈谈我对问题的看法，大家认为多次性的置业占到了市场的主导，房价推动市场有些购房的行为就比较多，其实这部分就会有价格脱离了，大部分对营销的需求，就跟他们接受的，为什么去年底今年初的时候比较放量，因为那时候政策就比较的支持，加上开发商急于促销的，就是价格往下调整的，这个需求就越放大，后来这方面的政策，刺激的话，导致了首次置业这些人就有很多的机会，最后变成全部放开了，这还不算，最重要就是几万亿，这个东西出来我觉得把很多有钱人手上的钱就变成了非常的烫手了，黎文江写过一篇文章，如果下半年开发正增长谁会房子，其实出现了这种担心，这种担心就不应该在黎文江口里面说出来，可能就有一个稳定，但是这个稳定就是无成交为代价的，这种状况就可能出现的，如果房价继续往高推，成交量就成为了反比的关系，房价越高，成交就会越少，就不需要二次房贷，也是会的，我最近在看批评万科的一本书，万科太伟大了，一个企业就可以影响整个行业的宏观经济周期的变化，我认为太厉害，这就不太可能，但是我是觉得我们需要对一些风险，对一些可能出现的情况要做最坏的打算和安排，否则的话，如果风险可以预期到，能够在你德国预料当中，也不是有风险的，恰好这个东西大家认为可能就是很稳定的情况下，给你来一个不稳定，我看到了高位，股市和楼市能够徘徊很久，这种情况就是比较少的，如果这次在6月份创出了一个高位，就可以判断这个市场的走向，所以我现在比较希望能够早一点看到7月份的数据。

韩世同：其实我们也看不出来，6月份的时候，也不知道有这么大的变化，我不知道7月会是怎样的？不知道7月份会怎样，但是成交量的缩减，这个肯定就是必然的，但是这个价格会怎样的变化，这就很难判断。我倒是希望可以这两个月，但是一般性的逻辑，就是7-8月份成交就会越来越不好，往上走稳还是略有一些回调，都不会对价格有太大的影响，到9月份和10月份，开发商就会积极的促销，因为在这种情况下，大家都会往外出货，其实最有效的方法还是打折和降价，其实包括现在就已经开始出现有些开发商要降价了，但是我不知道是否多数，还是有些拿过来做噱头。

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主持人：目前阶段资金上面的压力还不大。

主持人李洁瑶

韩世同：其实资金压力不大这点，其实我不是太同意，因为开发商不会很好贷款的时候，贷大量多余的钱，仅仅就是贷刚刚够用的，因为你要付利息，如果没有用的话，你要把银行的钱贷过来，你要支付利息，这个钱就放在这个地方，这就是非常难受的事情，所有的资金来源，包括自有的，银行的，和你合作融资得过来的资金全部通过市场回笼，市场的量，要相当你自有的，就是你总量100%都要通过市场回笼，市场出现的问题，这个问题就是的，你想想，你的钱能够维持多久呢？盐水能够吊多久，为什么市场成交就出现了比较大的变化，其实就会引发很多的问题，我是知道这个房地产的开发贷这块已经没有以前那么宽松了，你看7月份的掉下来，这个就掉得非常的厉害，毕竟上半年的大资金，大量拨在开发商手上不是太多，大量还是国家的项目，大型国企的项目，他们银行大，所以拿的资金，开发商给一个认购，这个就比什么东西都容易拿走，如果我贷给你的，找你要回来就有一点的困难，可能还要求着你，你贷着太多，怕你死了还不了我钱，其实我原来给你40个亿，现在我的笼子这么小一点，不好意思，那就拿回去了，我觉得这是有可能会发生比较大的变化，所以当然我不愿意被人说成是臭水，在这种环境下面，我即便有这样的想法和看法，我已经目前已经在用很委婉的方式去说，几乎可以讲市场的变化，只是早晚的问题。不是下半年就是明年上半年，这个时间就不会太长，这个就可以看清楚和看得到，到底会不会是这样变，我们可以锻炼自己的眼光和能力和判断2007年12月的时候，省房协在肇庆开会，就说这个房价是否拐点，我说现在拐点就没有意义，现在就是防止房价下跌，其实我说那样的话，就是不太合适宜的，你说拐点矛头就指向你，现在就要防止房价大跌，现在我把这个话就说得很早了，2008年房价就大幅度的调整和变化，我现在看也不是觉得太大，房价从上往下，调30%其实就是很猛的，你说中心城区有没有跌呢？

谢逸枫：一万元一下就很难买到房。2008年、2007年都不到。

韩世同：2007年的时候就是一万多元钱。这个时候的比例就是很大，二沙岛周围的环境变化，周期波动来，就有50%的折价，所以我觉得我们看那个房子，不是说钢筋水泥是否贬值，人们的购买力和预期，人们的认知这方面的变化，其实这样的话，是需要有所认识的。

谢逸枫：作为一个购房者来说，我觉得对于首次置业者，这种政策或者经济宏观看不透的时候，完全就是凭感觉和心理作用。

韩世同：我现在说这个话，大多数人是拼命的去买了，手上有钱你干什么不让他去买，人家愿意去买，你劝得住哪些人不要买房子吗？那就不问价，你管他呢？那么多钱，他们不为这个市场做贡献，谁为这个市场做贡献，因为他们不是真正买过来用，都是买过来避险的，既然有这样的，具有这种观念和看法，你没有办法改变。

肖文晓：无论买来投资和自住，只要是量力而行，就不会出现那么多风险。

谢逸枫：赞成。

肖文晓：你不要满打满算，你一定要量力而行，即使跌也不会有大问题，房子贬值。

谢逸枫：目前的情况下也是这样。

韩世同：我现在讲的就是留给开发商的，不是说你了一套房子，两套房子，套在那里死不了人。

主持人：你这边拿到一手的资料。吴总这边针对豪宅。

吴仲明：你再去套。其实这样说，韩老师所说就是宏观的角度，整个经济波动的规律来说，从某种程度上对业界也好，对整个市场也好，都是一个警醒的作用，大家各方面看到市场的判断，无论做投资也好买房也好，最重要就是心态的问题，做最坏的预期，做的准备，选择最适合的项目，即使这个经济波动或者说上下调整的话，你都不会措手不及，因为这种情况下，我相信下半年整个市场，你说是否稳的成一条平线这种情况出现的几率比较小，肯定在一定幅度上上下波动的可能性，因为掉下来，看着价格往上，马上就有一定量的市场的追捧，市场产生一定量的成交和购买的时候，这个价格就会推到一定的程度，推到一定的程度，少了需求以后，我觉得下半年就是整体的过程，不会一下子向下，不会一下子向上，我所说稳就是这样的一个过程。

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邓浩志：我觉得中国的楼市还是看政策，政策的导向就是非常的重要，政策导向就是最直接的，最根本的。我同意黎文江一个观点，如果中国经济是好的情况下面，因为积累闪光点非常多，很多人对高楼价就有怨言，可能写一篇文章，就有一大堆人说，所以经济不好就会成为打压的对象，如果经济要复苏，肯定就要介入房地产，所以我们要预测一下，这个政策怎么决定后势，就要预判一下，中国经济从低谷走出去，还是在低谷徘徊，政策的走向决定整个市场的走向。

主持人：一方面就是经济。经济反过来就是政策，政治又跟经济两方面不断的反作用。

邓浩志：经济好的时候，楼市就是重点。

韩世同：政策也有失灵的时候，也有不是的时候，这个时候我们也不能看到，我现在就觉得中央差不多把能耐本事都用尽了，如果出现了变化的时候，其实就没有多少的措施和手段了，因为之前变化的时候，那就有大量的资源，还有很多的手段可以用的，现在这种手段，这种的条件，这种的东西都用的七七八八了。

邓浩志：中央对刺激经济的手段用得不多，如果经济如他们所料的那样，调稳的手段还是可以。

韩世同：搞上去不是太容易，我们治理通胀很容易。我认为有8个点的CPI，但是一年下来就有到负了，现在显然明显应对就是通缩，我们现在就有办法一下子把这个资本市场弄热，但是实体经济不是那么容易就解决，我甚至觉得，我今天看到我们避免了一个漫长箫条的阶段我觉得这个话说得早了，他可能眼前没有，可能就是推迟了，但是会不会来，会不会度过，其实我昨天也讲过，1998年的金融风波，泰国、索罗斯制造的小风波就导致了中国有几年的经济后退，导致保8就没有完成，这里面经济周期的变化就有关系，如果现在又跟经济周期吻合，所面对的灾难和经济的影响波动显然就不是当然规模相比拟的，那种状况都可能经历，但是我们现在救助，至少在近期内防止了经济灾难，因为我们赢得了时间去调整和治理，如果把现在想成已经是过去了，一路向上的话，我觉得几乎不太可能，因为所有的数据都显现了你现在不是一个漫长的经济的调整的波动，变成了复苏就说不太通，上一轮的经济周期就没有结束，被人为搞下来，只有这一轮的解释，当然这也是大家供判断的，可能老百姓买房就不用考虑那么多，只是我觉得这里面还是看自己的需要，有的人认为好就在这个时候买，这也是没有办法影响的，我觉得就没有办法影响的，你要叫他这个时候来调整这种策略应该怎样就不一定，每个人都有自己的判断和建议．

邓浩志：有些就是越涨越买，前段时间，有人就非挖我去看房，我说现在贵，他也买，以前楼价低的时候就没有买，现在不换房就不行了。有些需求就是逼出来的。

韩世同：人们关注度高就有越有羊群的效应

肖文晓：我们看到下半年的成交量就会比较的稳，买家追涨和下跌的心态，楼市价格就比较好的情况。

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韩世同：我看到投资类的，我记得2004年10月份，次加息的时候大家见面打招呼都是问你楼了没有，一加洗瞬间就消失了，所有的带有投资性投资类马上就没有了。其实我们回过来来看2008年的投资性。

肖文晓：市场不同的阶段，心理的预期和对市场的判断原来就是不同的，2004年哪些人的想法跟今天哪些人的想法，我觉得如果把今天的他放到2004年的时候，我觉得肯定就会做另外一个选择，我的意思就是人从小到大对社会的认知就是不断成长的过程，对很多东西在市场不成熟的时候，所以刚刚接触房地产的时候，就会不知道，所以就会产生一个担忧，但是如果说当他知道了，他知道了有这么一回事的时候，就未必，如果加息未必能够对心理预期就有影响，像韩老师所说的，只是次加息

韩世同：后来假了很多次，还是讲投资，我的例子只是想说明有的时候，需求就会受到一些信心的影响，就会有很大的改变。

肖文晓：事物就是物极必反，你没有到达一个顶点的时候，就是说你那个调整有也是短期的小调整，我们即使说泡沫，如果泡沫在不断的膨胀，如果没有膨胀到最后那一刻就不会破的，所以的话，在这个中间你可能泡沫给人家放了一点气，但是很快就会胀起来。

韩世同：破过的气球再追也不会很大。

主持人：我上次看过一个魔术，就是一个泡沫套了一个泡沫。

肖文晓：泡沫你抽空只是停止了胀大，接下来如果事物还没有发展到就像抛物线一样，还没有少到一个顶点，还是往下走。而且我觉得处于像现在的经济情况的话，中国很大程度就是说用一个宏观的经济政策，就把整个经济的调整延迟了，在这个期间国家出台了很多的政策，希望通过这些政策能够为接下来的调整做好更好的准备，使这个表示就没有那么的剧烈，冬天是有的，既然你推迟了过冬，你春天就来得晚一点．

邓浩志：我觉得房地产就是不够时间。

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谢逸枫：太急了。

邓浩志：政策被迫见底。

肖文晓：其实今年的市场在季度，小阳春的判断，其实很多业内都有一个共识，今年的市场肯定就是比去年好，但是没有人想到这么好，主要在这个期间，国家为了应对金融危机的影响，就会出台了很多，包括对银根的放松，包括鼓励消费的政策，这些导致了量一下子放得特别大，如果说按照正常的市场调整，我们不要哪些外加额外的政策，今年的楼市也不会比2008年要好，2008年有那么多需求肯定就有一个释放，广州的市场即使最癫狂的时候，投资性的比例也不过就是三层，最疯狂的时候就是三层，整个市场刚性需求的量就是很大，的确有很多人要买楼的，这样的成交量，为什么广州市场的调整不会像深圳那么可怕呢？深圳在2008年跌的时候，就跌到中介一点办法都没有。

主持人：深圳的外来人口就更多，需要买房子非常多。

肖文晓：深圳投资客的比例峰可以达到5层。

邓浩志：楼市的刚性需求也存在很大的问题，不像吃饭，或者买盐一样必须参与。

肖文晓：需要有价格的配合才可以出来，我刚刚所说的2009年比2008年好，我肯定就没有想到2009年的价就会比2007年要高。

主持人：有没有想到2010年比2009年好。

韩世同：有的时候，人们就会错误的以为房价越高越好，我认为成交越高越好，而且房价就是一个调节器，如果供不应求，只好升价了，如果达到一定的满足需求的目标，我觉得价格还是要回落，为什么1998年到2003年一直比较推崇比较好的发展阶段，其实那阶段大家都很好，其实就是买房主导的市场，2002-2003年有些房子根本不动，价格往下跌，经过了剧烈的调整以后开始跌，总体的价格就下了30%左右，那时候的资讯就不是太完善，但是成交不断的上升，成交每年大概就有10-15左右的增长，关键就是看你的趋向是怎样的状况，先现在大家都说谁都有房产的，不希望房产降，这不完全就是政策所说了算，最终就是取决于市场的规律，和经济的变化，所以我觉得这种讨论也左右不了这个市场，只是开发商帮助我们看这个市场，看到这个市场就是今天我们所说了什么话，过半年了以后回顾一下，这样就有成长的进步，所以一段的修正我们判断的依据，这样对不对，为什么会这样说呢？你们有怎样的变化，其实我们在年初的时候，我觉得大家还是在担心今年还有8.8万套到9万套，还保8和保9，但是我现在依然还是坚持的今年要是能够全年平均过九的可能性并不是太大，因为现在同9600，9600还是在比较有意外的情况下形成了，7月份我关注就是走向，如果要因此成交大幅度的缩减看下来，今年最意外就是房贷，其他在预料之中，去年宏观政策出台了以后，二次房贷放得不那么开，其实不太可能造成这种，逆转就比较的难，我觉得其实差不多就够了。

肖文晓：其实我我对二次房贷真正的影响。

韩世同：对一手的影响就真的很大。

肖文晓：影响很大，但是并不是对购买者实力的影响，而是对预期的影响，今年信贷的放松，的意外并不是二次房贷导致放松，而是给了开发商充分的运筹帷幄的空间，把土地款退了，开发贷银行就放松了，在这样的情况下，开发商没有资金压力的情况下，你指望做促销就不可能的。

韩世同：开发商很大的能耐，这是烧高香也烧不来了，因为大家都担心通胀了，买了楼，开发商都不知道为什么，甚至有些根本就预料不到，其实不是开发商说通胀了，其实不需要说了，这些消费者自认为放了那么多贷款，必然就会出现通胀，所以作出选择来，大家共同来做这种选择，造成了需求上的短缺。

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肖文晓：开发商银行的宽松，还有预期的影响，二次房贷的政策，根据我们的成交数据，因为我们每套房都有统计是否有贷款，贷款以后诚信度有多少，其实我们发现真正需要说我们把贷款政策用尽那种，就是充分享受到趋势就是不太到。

韩世同：二次改善性这部分人就是非常的重要。

肖文晓：你来算那个东西，可能二十年的贷款也就可以节约多少，但是其实这种东西，很多人买了一套房，现在还有谁了一套房，三十年以后我才卖呢？首先是首付，第二就是利率。

韩世同：二套房贷对预期贷款就一点办法都没有。

李粤湘：我觉得就是利率确实影响不大，利率你下不下浮，其实利率每年都会调整，今年下调，明年就不一定给你。关键就是乘数。每年的利率就会每年调的。

韩世同：但是那批人就是想说基准利率下调。

李粤湘：利率就是每年都会调的。

韩世同：调基本的利率。你享受的优惠。

李粤湘：就会再跟你调的。

肖文晓：所以银行在这方面二次房贷政策在这方面就是的灵活。

李粤湘：关键就是门槛降低了，所以变成了放量。

肖文晓：包括在2007年二次房贷的出台因为这个政策导致了了楼市的降价。

李粤湘：2007年房贷政策出台，房价还上升。

主持人：对于接下来还是各自的看法韩老师就说提前做准备。

肖文晓：有些贷不到七层，就是六层左右。

主持人：贷七层就比较少。

李粤湘：二手市场上就相对比较少。二手本身就会超过预期。跟一手就不一样。肖文晓说得很好，量力而为，赚得多就放了，做其他的投资，如果真的有经济实力，有喜欢的房子，因为房产跟其他东西就不一样，房产每一间都是的，这间你看重了卖掉，你只能在楼下楼上再看看，不可能买回那一间，要不然等到别人二手放出来。其实样子看起来就是一样的，从哲学的角度上就不一样了。变成了如果你真的有喜欢的，你又能够承担得起，不会变成你一个包袱的话，因为跟股市不一样，股市的转变成本太低，楼市的转换成本太高了，你买了几年以后都不会换手，这个月买，下个月升，关你什么事情，跟你没有关系，跌了没有关系，只是心里面不舒服而已，你心里面做什么决定，我很认同肖先生所说的说法。

主持人：其实做这次的活动之前，我们讨论这个活动之前，看过我们刚刚讨论了问题，看过我们网友做的选择，其实这种有点带有感性的选择，从网友的角度就不会从理论分析这些问题，稍微带一点感性，他们就这么的认为，

个问题就是问下半年是否会买房。有50%的人就说不会了，会的人只占到了20.42%。这个时候承受能力已经到的比较高的位置。

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肖文晓：这个数据如果放在2008年的时候调查就高了，在现在的市场，网上的调查有一个的毛病，所面对就是广大的网友这些网友当中，很多可能就不是市场上真正的置业者。

谢逸枫：不是有效的需求。

肖文晓：对楼市来说，除了在网上说一句话，就不会对楼市做一些实质性的影响。

主持人：所以我就说比较感性，就没有理性的分析问题。

肖文晓：其实吴总监关系不是广州市民买不买得起房，关键是他所针对的目标客户群体买不买他的房子

吴仲明：每年有10%的人要房，这个市场就不得了的好。

韩世同：谁没有房子住呢，街头讨饭的。

主持人：其实上来看的时候，大部分人对房子有需求，不管是哪一方面，房子和换房子，只有这样需求才上搜房网。填这个人也是抱着这个需求来说。

李粤湘：补充一下，另外一方面要看市场上房的构成组是谁？市场上是否是这样的比率？市场上有多少投资的想法去买房，有多少就是改善去买房子的，这种买家的比例就会代表将来市场成交的状况，这种人就代表有欲望，并不代表现在就有买房的欲望，只是代表了现在的情况，想改变这种情况，到底想向哪一个方向改变呢？回过头来想，是否有买房的预期，就可以说明总的大的趋势，就没有说成一个风向标，就可以作为一个产品，这就要综合去看的。

肖文晓：我们做市场调查，首先就会问，你有没有打算在最近1-2年买房子，如果有这个打算，然后下面的对楼市的看法，才是我们说关心的，如果他说没有这样的打算，这类我们已经划到无效的问卷，可能代表就是普通市民的意见，但是对楼市的影响是很少的。

邓浩志：现在有房住，为什么楼价还涨得那么快。

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韩世同：因为怕贬值。包括可买和可不买的也去买。

邓浩志：羊群效应。

李粤湘：从房产的性质上。

韩世同：谁不考虑，开发商都考虑，这个钱不买地的话，到时候也贬值了。就有那个担心，谁都会认为。

肖文晓：想卖掉高价房换低价房也可以。

李粤湘：其实中国人的需求就想有自己的房子，可能住的那个并不是自己拥有，另从本身房产的性质改变，房产不只是一个消费品，并不是一件商品，而是一件投资品，作为你生活保障和保值的方面，就可能是真实一部分，我拥有一个房产，可能拥有了以后的幸福，除了我居住的需求，除了解决我生存的需求以外，原来还有增值的部分，所以就从这个角度来说，对普通的商品就是不一样的，所以就有很多人去买，包括你的朋友也是希望在买的过程当中，希望自己资本有增值的过程。

肖文晓：中国人就有传统的心态，农民养猪，如果算帐的话，一年到头通过那头猪赚回的钱是很少的，甚至有的时候就是亏的，那头猪年尾的时候杀了就有一大笔钱，如果那笔钱不拿去养猪就花掉了，等到想用钱的时候还是没有钱，其实买房有很多人喜欢，在有钱的时候就是套房，因为买了那个房子，除了自己的生活更有品质以外，我突然遇到了一些情况，就可以变现的资产，其实在某种情况下，养猪和买房就是差不多的道理。

谢逸枫：养猪农村为了过年，房子是属于投资类。

肖文晓：其实相当于也有一个养猪的功能在里面，养猪的过程还可以排忧解难，涨也可以，不涨也可以。

邓浩志：1998年到2004年就是往下走，房价就是往下走的。

韩世同：2007年的时候，买房子是保值还是增值，2007年买的房子是保值还是增值就可以解决问题，今天就不会出现同样跟2007年一样的情况。

肖文晓：要看中国人买楼的心态，不是说这个心态就必然导致房子要，养猪的人，一年到头可能最后就要亏钱，因为猪肉的价格就要经常的波动，有的时候就卖便宜了，有的时候就亏了，其实还是需要那笔钱，小孩子读书就需要钱，年底就要买冰箱，过年的时候就要办年货。这就是投资途径的问题。

韩世同：如果市场上全部都是买房子的，其实就没有投资的概念了，因为你投资租出去给谁住，必须有部分人租房子的，你人人都有房子的，人人都不租房子，那么你租多出来的那套房子，只能是周末度假的，就没有那么多的价值，其实这个社会上保持了有部分人相对租的许久。

谢逸枫：人人都有房这句话我不是很赞同。80后有很多就没有房子。

韩世同：所以鼓励租房，商务型大多数还是租房。

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吴仲明：我想说现在去买房以广州为例，其实现在整个的状况，大家去买房子，这种状态就是决定了达标或者没有达标的人就想买楼，从1998年到2003年，这个房价就是往下的，大部分人这个价格就是往下，所有人，那时候买什么房子，这个公积金养老就算了，2004年和2005年楼价逐步上升的时候，你仍然觉得这是一个反弹的过程，就不会往上，真正到楼价飙升的时候，大家发现兜里面的钱在公积金里面的钱价值就不断的在贬值，就有经验的教训，一旦有能力的时候，有需要的时候就会投入的市场，之前就有一个教训和经验值，这就是释放效应，以后达标也好，或者紧紧达标，或者还没有达标的人就冲进市场上面，就发现越贵越买了效应，这个楼价肯定就是一条直线往上，这是不可能的事情，事物螺旋上升的，我想广州市好的地区好好的房子，这个总体方向就不会变的。

主持人：我接下来总结这个话题，我们今天最终要解决一个问题，很多网友都会在问，我想房，我该在哪里买房，一手也好，二手也好，刚刚吴总说得非常好，选择地方，金沙洲价值分析，买楼就要看地段，是否是中心地带，肖文晓说了量力而为，这就是第二个，我觉得非常好，刚才火油一个是李总所说的，因为文化上面对我们的影响，不管怎样说，必须做，结婚的时候，女孩子都说有房子，有没有车，我朋友跟我说，我最恨别人就是问我这个问题，如果问我这个问题，就不要了，跟我乡亲的时候，这是题外话。
如果我们接下来想买房子的人，手也好，买二手也好，哪些房子就可以放手去买。

邓浩志：我不太赞成近区域的，中心区一直都掉不下来，因为供应链非常的少，因为这个原因，所以价格体现的价值，所以能够获利的空间就不一定大，所以区域很成熟的配套，就可以再往上升级的空间就没有多少了，过3-5年配套就上来了，老城区的学校什么都有了，不可能旁边再挤一个，这就很稳固和很稳定了，如果投资说我就找一些价值的洼地，这些配套就不是太完善，在发展的阶段。

谢逸枫：主要就是性价比。

邓浩志：买股票我不会00元/股，重组之类的，就要选择哪些路。

吴仲明：我所说的择盘而定。其实邓总所说的，在这个市场上，提供了一种投资者的心态，投资者也有分不同的档次和层次，大多数就会投资一些价值洼地，就要从低位上来的，就有很大的发展前景的空间，例如现在做的高端项目，所针对的都是一些高端的消费者层次的人，从某种程度上，对于资产保值和增值的考虑，不单单就是资产将来的投资回报，更重要就是未来的保障，因为稀缺的东西没有就没有了，房子买了以后就没有了，所以不同的层次的消费者，不同层次的投资者选择就是不一样的，择盘而定，要选择好的楼盘，业绩要适应消费者喜欢的，就要量力而行。50万的投资者和500万的投资者和5000万的投资者选择就不同，因为要考虑投资最重要要兑现未来的回报，如果有5亿就疯了，没有买完就已经升了4元。

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主持人：那么二手这块呢？因为我这里提了一个问题，我很早的时候就问了，很多小年轻人，我们网上就有人说，小年轻的一部分就是占到了比较大的比例，买房子的话，就是在50-100万这群人就是的，刚刚提到一个问题，量的成交，量的成交上面必定是价格稍微低一点，量就会高一点，这就是成交的，对于一些高端的产品，量相对就是比较小，我现在解决大部分人的需求。请李总和肖先生谈一下。

李粤湘：二手大部分就是50-100万。

肖文晓：越秀地价均价过万元，这种一万就可以买到90多方了，对于一般也是足够的，就是个大两房和三房。50-100万的跨度很大，选择就非常的丰富。

主持人：我们分小一点，在40-60万的区间。这个估计量就是的。

李粤湘：我觉得不应该这样去理解，而是说从自己的需求出发，到底是为了解决什么，为了解决结婚居住，是否根据自己工作的环境地，如果买了一个40万，但是上班在天河，房子买到花都或者番禺，就没有用的。

肖文晓：我们通常就会我们喜欢的个问法，你40-60万有哪些区域可以选择，哪些区域就可以更多的选择，你说哪里，心理的标准就是不同的。

主持人：我的意思就是说在哪里可以找到。

肖文晓：刚刚也说了，中心城区40-60万只能些老旧的房改房，如果白云和黄埔番禺这些就可以买到相对比较新的。

主持人：例如在海珠区这样的房价哪里有呢？

肖文晓：整个都有。但是越高价，滨江和新港新越高地方的选择就会少一点，赤岗、工业大道就会选多一些。无非你买房就是我刚刚量力而行，另外想到你房就是改善你的生活品质才去买，因为买房就变成了你的累赘或者生活的压力，在这种情况下，一个根据经济的情况，另外一个就是改制现在生活的品质，这两个标准就指导你哪个区域改房，所以这就有很多的方面，我住得舒服不舒服，将来小孩读书是否方便呢？每个判断怎样？但是标准就有很多。

主持人：我们不要考虑那么多，只要告诉大家这个地方有这样的房子，总有人想要。

肖文晓：40-60万的区间，在我们成交数据里面就是占得了。

吴仲明：其实最重要就是要的楼龄是多少。

肖文晓：如果楼龄五年以内的楼龄，选择的面就要少了。

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主持人：如果十年的楼呢。

李粤湘：其实都会有你在珠江新城肯定就是找不到了。然后你可能天河北都不一定能够找到，可能在荔湾区和芳村区附近，海珠区就有机会，白云就有机会，越秀旧的荔湾区有没有盘，旧的荔湾区就比较的少。就是50-60平方米，能够达到你要求的面积太广了。

肖文晓：40-60万，珠江新城、天河北、滨江东不太可能，你说老越秀和老荔湾这两个区也不能说挺多，也是比较少，面积肯定就是比较的小，就看够不够住。

主持人：这块就是看大家的需求就是的，40万左右就是非常大的。

李粤湘：40万左右就非常的少。

肖文晓：40万就是白云和芳村，黄埔、番禺，再远就是花都，其他的区域其实就是选择。赤岗40万左右还是会有的。你说在东圃那一带就要选旧的楼盘，广州经过了这么多年的发展，楼市的产品，供应链其实就是非常的丰富，二手的选择性远远超过了一手，真的就是这样的，因为二十年楼龄就非常多，这个跨度，每个不同的楼龄层次的楼价钱就会不一样。

李粤湘：我的博文有推过。一个多月之前的事情。

肖文晓：其实邓总有一个理论，既然你是投资，就要注重本身物业的稀缺性，具体我就不说了，我只是这么一个建议。为什么有钱人都喜欢买豪宅，当然你不能一概而论，你一定要搞清楚豪宅的概念，一定要少数人才可以拥有，资源的确就是比较好的那种，而且竞争对手就没有很多，就不会有很多同类的产品，珠江新城这样的类，有些楼盘同质化的情况就比较的明显。

主持人：今天非常谢谢几位老师和老总支持。对于该不该买房子，肖先生一句话非常好，量力而行，这就是我们今天最精华的一句话，韩老师说的也非常的宏观。我们今天的活动到此结束。谢谢各位。

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