作者系中指研究院指数研究中心、中房指数系统(注:版权所有,未经允许不得转载。)
导读:
一、2008年中国房地产市场整体情况
2、2008年商品房销售量理性回归,但仍处上行区间,自住型需求增长尤其强劲
3、供求关系发生变化,房价高位小幅回落,但各城市表现有涨有跌
4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量,“这个冬天不太冷”
二、2008年中国房地产市场热点问题
1、销售额低于投资额7000多亿元,开发商资金链紧张,市场资金缺口大
正文:
一、2008年中国房地产市场整体情况
2008年,在国际金融危机的形势下,中国政府以审慎灵活的宏观调控政策,基本上保持了中国经济的平稳发展,而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年,在国家调控政策主导下,中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归,各项指标高位调整,过度需求泡沫得到有效的抑制;但2008年第三季度,市场开始快速下行,并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下,第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制,整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、 2007年的投资过热,导致2008年整体市场供给压力大
1.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行,下半年涨幅出现回调
受2007年房地产投资过热的影响,上半年房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度,而整体市场处于理性回归的态势,宏观调控起到了明显成效。下半年,国际上受金融危机的影响,国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进,以及经济进入调整期等因素的影响,出现涨幅下降的趋势。房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显,但涨幅的值仍超过了20%以上,可见在国家“保增长”政策下,房地产开发投资并没有出现过大的波动,仍维持了相对稳定的增长速度。
图1:2007年11月-2008年11月房地产开发投资走势
数据来源:国家统计局、中指研究院
1.2、自1998年以来,土地购置未开发面积近12亿平方米,市场潜在供给能力强。
与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比,2008年,中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-2月的34.7%,到年中(1-6月)的7.6%,1-11月的-5.9%,除1-5月外,增幅都是逐月在下降;而土地开发面积同比增幅也是由1-2月的20.2%,一路回落到1-11月的-2.7%,除1-6月外,也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-11月土地购置未开发面积仍达1.12亿平方米,可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
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