2.2、投资投机受到遏制，自住型需求增长强劲
2007年9月，国家及时准确地预见到房地产市场的风险，央行出台《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》， “第二套房”贷款受到严格管理，这在一定程度上避免了类似美国“次贷”的危机在中国爆发。政策发布以来，市场投机得到很大的抑制，部分投资型、改善型购房行为同时也受到影响，而首次自住型购房行为受到鼓励，市场自住型购房比例大幅提高。据中指研究院的一项年度抽样调查结果表明：2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，而2006年、2007年该比例分别为75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均销售套数中投资投机型购房分别为0.29万套、0.45万套和0.25万套,可见2007年投资投机型需求过大，甚至形成了某种程度的房地产泡沫，支撑了整体销售量的大幅增长，2008年投资投机型购房套数比2007年下降超过四成；而2006年、2007年和2008年日均销售套数中自住型购房分别为0.88万套、1.05万套和1.07万套,可见2008年自住型需求仍在强劲增长。
3、供求关系发生变化，房价高位小幅回落，但各城市表现有涨有跌
由于供给类指标的快速增长，2008年商品房销竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。应该注意的是，尽管销竣比仍然超过了1，但由于中国的商品房销售面积中以期房为主，静态的销竣比往往无法表现当前的供需状况，所以我们采用施工面积/销售面积这个指标，对市场进行分析：2008年1-11月商品房施工面积/销售面积高达5.2，而2006年、2007年同期该比例分别为3.8和3.6，同时1-11月商品房空置面积达到1.4亿平方米，同比增长了15.3%。可见在需求变化不大的情况下，供给指标的大幅增长，使得房地产市场供求关系出现了一定程度的逆转。
从价格来看，我们通过环比指数这个指标可以看到，房屋销售价格实际上已经从8月份开始下降，连续四个月房屋销售价格环比指数持续低于100，该指标低于100，说明房屋销售价格比上个月出现了下跌。9月、10月房屋销售价格环比指数分别为99.9和99.7，11月进一步跌到99.5，价格下跌幅度有所扩大。我们通过同比指数这个指标可以看到，2008年1月，房屋销售价格同比指数为111.3，2008年2-11月，该指数一路下滑，由年中的108.2，进一步下滑至10月的101.6，由于这个指标超过100，就意味着与去年同期比仍为增长，说明房价比上几个月有所回落，但值并没有回落到2007年10月的水平。
同时，在整体平均房价环比下跌的形势下，不同城市房价表现不同，2008年3季度七十个大中城市房地产价格指数表明，北京3季度房价比去年同期增长了8.7%,上海增长5.3%，而深圳和广州则分别下降了6.8%和1.4%。从目前的数据来看，预计4季度各城市房价或增幅还会有所下调。北京、上海、深圳、广州这4个城市的房价收入比分别高达14、11、13、13(年初数据)，相对于居民收入，房价水平仍然偏高，以自住型购房为主的理性市场需要一个理性的价格来支撑。
4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量，“这个冬天不太冷”
作为支柱产业，3季度房地产市场的快速下行趋势引起了国家以及地方政府的高度重视。国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”，中央和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定市场：央行连续5次降息、财政部下调居民首次购房契税至1%……地方上，上海、沈阳、长沙、福州等城市降低了交易税费；西安、南京、宿迁、杭州等城市则实行了购房的财政补贴。加之部分开发商对销售价格进行合理的调整，这些努力都有助于刺激市场的交易量，对稳定市场具有积极作用。
从中指研究院监测到的市场数据来看， 11月中国主要城市商品住宅成交面积（该指标超前于统计局的商品房销售面积指标）与10月这个传统销售旺季相比出现了大幅上涨，如北京上涨了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是财政部规定下调购房契税的时间节点，可见，下调交易税费对于成交量确实起到不可忽视的作用。
但必须认识到目前房地产市场的调整，既有国际国内经济大环境的影响，同时也要看到，中国房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要，特别是房地产行业要健康发展，必须挤出体内过多的泡沫。从这个周期来看，楼市已经处于冬季，但中国房地产市场内在需求的旺盛，以及经过政府及时准确的政策以及各方面的努力，完全可以使房地产市场不出现大起大落，可以说虽然到了冬季，但“这个冬天不太冷”。国家的政策有保有压，保护有利于房地产市场健康发展的因素，打压不利因素，所以也可以说这个冬天是杀灭细菌酝酿生机的冬天，而不是毁灭性灾难性的冬天。
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