[摘要] 广州于3月31日公布了“国五条地方执行细则”，其与3月25日广东出台的“粤五条”一脉相承，均未提及对二手房交易征20%个税问题；此前盛传的增城、从化限购并未实施；有关提高二套房贷首付比例至七成及提高贷款利率等，也都没有体现在广州版细则中。
广州于3月31日公布了“国五条地方执行细则”，其与3月25日广东出台的“粤五条”一脉相承，均未提及对二手房交易征20%个税问题；此前盛传的增城、从化限购并未实施；有关提高二套房贷首付比例至七成及提高贷款利率等，也都没有体现在广州版细则中。不少开发商近日表示，调控政策并未影响刚需产品的销售，但担心广州还会有后续的调控政策出台。对于众多买家来说，则暂时松了一口气。
3月，广州二手房交易量暴增。信息时报记者 郭柯堂 摄
一手楼开发商
担心后续政策出台 定价谨慎
近日，广州不少房企的营销负责人都表示，“国五条”广州细则相对合理，有利于广州楼市平稳发展；但是，他们均担心广州还会有后续的政策出台。在调控政策迭出的年代，开发商唯有以更好的产品设计来打动市场。业内人士称，不管是何种调控政策出台，都对大型刚需楼盘影响不大，调控对高端盘的影响多一些。
营销负责人:担心有后续政策出台
某大型民营房企的营销总监告诉记者，“国五条”广州细则虽然是出台了，但是很多具体的执行细则还没有公布，近日，北京出台了二套房贷提高首付政策作为“国五条”细则落地的延伸，广州会不会效仿令人担心。目前有楼盘计划在“五一”前后推新货，但是具体价格该如何定，该跟开盘时保持基本一致或是比开盘时高等等还在纠结中，目前开发商也是在“见步行步”，营销价格只会等到在开盘前几天才会定。
某大型国企的房地产营销经理则表示，广州版“国五条”细则还是比较理性，若完全按照中央的政策走，会在短期内令房价提高，目前该企业在广州的多个项目，推货节奏和价格依然按照之前定的计划，并没有因为广州细则出台就改变任何策略。该企业的广州刚需盘在细则出台后推出了新产品，当天推出就已经卖完了，目前新的产品正在进行诚意登记。“可以说，在目前，刚需产品基本上是不愁卖的。现在有不少传闻是关于后续政策的，我也觉得会有后续政策出台，这比较令人担心。”该营销经理说。
销售人员：细则落地促使观望者购买
目前市场行情与开发商营销人士表述相近，刚需盘人气、价格、销售情况的确是一路上涨。“国五条”广州细则出台后，记者前往海珠区、番禺区、白云区等多个楼盘踩盘时发现，这些楼盘的价格依然处于上涨阶段，有些楼盘与去年同期相比价格甚至。白云区某居住大盘目前均价23000~45000元/平方米，而去年5月有买家以16000元/平方米的价格购买了该楼盘高层南向单位，现场销售人员称，调控政策主要是对二手房有影响，对一手楼没啥大影响，未来楼价只会越来越高。
这个清明节，记者发现居然还有很多市民到番禺区的万科欧泊看楼，其销售中心大概有30多位客人，此外，还有不少客人前往样板房参观。该楼盘目前在清尾货，新产品 单位将于4月上旬开盘，现正进行诚意登记。记者在现场了解到，目前尾货产品一楼单位也要19000元/平方米，比去年开盘价格上涨了3000多元/平方米。此外，在白云新城一高端楼盘，记者发现该盘的价格也比今年春节期间有所上涨，每套产品贵了10万多，销售人员告诉记者，现在“国五条”细则已经落实了，对一手楼基本没有影响，反倒是让之前一些正在观望的客户加速下定决心购买。
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“国五条”要求二手房个税按转让所得的20%计征。因此，在“国五条”落地广州前，为了赶上“末班车”，3月，广州二手房交易量暴增。阳光家缘网站近日发布的数据显示，3月份广州已实行网签区域的二手房网签量已超过7600套。
据悉，在广州细则出台之前，广州众多房产中介都加班加点，个别小中介甚至全家出动。位于洛溪新城(小区网论坛)的一小型中介的员工孙先生称，由于其姐姐所开的中介比较小，平时业务也不是特别多，因此平时就由其父母和姐姐两夫妻来打理，上个月很多赶着交易的买卖双方，小门店火爆的生意让“四人组”有些手忙脚乱。
细则落地后：被迫“多条腿走路”
可以肯定的说，随着广州版“国五条”细则的落地，二手楼买卖交易已经消化了很多，未来楼市成交量将会下跌。那接下来中介在市场上的营销应该着重哪方面呢？
有中介人士表示，接下来中介必须多条腿走路，不能只盯着买卖方面。满堂红研究部高级经理周峰告诉记者，他们公司在3月份基本上是七成经纪做二手，三成做一二手联动项目。到了4月份，公司业务将会五五分。由于目前个税的征收标准还是以1%计算，部分前期还在担心银行贷款书来不及在细则出台前批出的客户，现在也应该是中介公司继续跟进的对象，只要他们还有购房的意愿，现在还是赶得及入市的。“此外，我们还会搜集更多持证满5年的房源，作为储备之用。至于联动项目，我们会更倾向于承接商铺项目来代理。”周峰说。
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自3月初国五条出台以来，市民在赶“末班车”的心理影响下，一度出现了抢房、买房狂潮。据相关机构统计，在国五条出台至广州细则落地的这个3月，广州二手房成交达7600余宗，比1月和2月的总和还要高出50%。甚至，为赶在房产个税新政落地前完成交易，广州不少二手房买家选择一次性付款抢闸入市。据合富置业的成交数据统计，新“国五条”新政出台的消息公布以来一个多月的时间内，广州全市一次性付款购房个案的占比突增至36.1%。
有赶“末班车”的买家对记者表示，想不到“广州细则”如此温柔，既没有马上执行20%的差额税，也没说什么时候执行，其他的也跟国五条出台之前差别不大，早知道就没必要去急着买了。“因为当时太急，害怕会马上执行20%的差额税，就被中介公司忽悠了，相信了他们所说的能够做低网签成交价来避税，结果搞得非常麻烦，到现在还没完成交易。”他笑称，“末班车”没赶上，却赶上了一趟“野鸡车”。
细则落地后：有人继续“淘房”有人观望
温柔的“广州细则”让不少有意买二手房的消费者松了一口气。但其含糊不清的条文，特别是没有给出20%差额税的执行时间，却又让准买家们感到心慌慌。其中，有人希望再赶一次“末班车”，而有人则等待市场出现“惊喜”。
有计划购房、并把目光瞄在二手市场的陈先生则表示，政策都出来了，又不执行，搞得他都不知道该怎么办。在广州细则出台之前，他已经放弃了近期买房的念头了，但看到未执行的差额税，又把他的心吊了起来。“本来打算到今年年底就买房的，结果出了个国五条。如果现在去赶买，我又差一点钱，按计划到年底吧，又怕政策开始执行了成本更多。”在和家里人沟通过后，陈先生表示，还是现在开始尽量去找房吧，如果看到合适的，就尽量借一点钱买下来。“近期，如果找不到合适的，或者开始执行差额税而导致房价涨得太多，就以后慢慢找一手的算了。”
而属于二次置业，同样把目光放在二手市场的董小姐，则显得较为淡定。她表示，国五条政策明显是对一手市场有利的，20%的差额税或者会让卖家惜售，或者涨价交易。“但是，现在房产税要执行的消息传得这么猛，如果真的出台了，那这些拥有多套房产的大户肯定会有人急，说不定市场上会有意外的惊喜。我反正有一套房子了，不急，大不了不买而已。”
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对于广州版“国五条”细则落地后楼市的发展走向，业内人士预测，楼价成交量涨幅将放缓。
房价会继续缓涨
广东工业大学房地产高级经济分析师申格联表示，广州版“国五条”细则其实还是比较温和的，年底和一季度的广州楼市量价齐升给市政府下一步调控增加很大的压力，只要遗产税和资源占用税（物业税、房产税）没有推出，在通货膨胀的背景下楼市价格肯定会不断缓涨，但成交量应该不如一季度乐观。
中地行传播事业部总监吴荣超表示，各地国五条细则落地，让市场各方都产生了一定的疑虑。虽说广州细则在购买限制上加大了力度，挤压了部分份额；但在两市限购、二套房贷及20%增值税上并不曾明晰出台，短期内对于市场的影响不大，相反还有一定的市场稳定作用。他告诉记者，对比近两周的成交情况，不难发现本周成交量减半，较上周少1400余套。究其原因有四：地方政策的出台；发展商的推货量减少；买家的需求减退；假期导致签约工作停滞。
二手房成交量回落
个税20%政策并没有真正落地，二手楼市方面走向如何？合富置业市场经理梁燕明表示，3月份新政末班车效应释放了之前累积的一大批刚需购房需求，市场上潜在刚需购房需求减少，再加上“好而不贵”的笋盘也在3月份急速消化，供求两方面的因素令市场成交速度放缓下来。到目前为止仍未出手购房的买家，悬而未决的20%税费计征细则，是这些未出手买家心中认为的交易风险。未出手的买家普遍担心若现时出手购房，在办理交易手续的过程中遭遇20%税费细则出台，很可能会因重税超出预算而无力承担超出预算的税费支出，导致交易无法顺利完成，因此，目前即使有大幅降价10万元的房源放售，买家仍是犹豫不决而不敢出手。
据悉，从4月初以来的二手房网签量来看，每日二手房网签量回落到100套甚至更低的水平，远少于3月任何一个工作日的网签量。业内人士表示，数据反映出，尽管重税的靴子未落，但市场未再出现赶“新政末班车”的现象。在清明小长假期间让买家看房后很快决定出手购买的房源，基本以证满5年且是业主物业的免个税房居多，因这些房源受20%税费细则的影响不大。
梁燕明认为，市场需求在3月份急速释放而成交量也在短短一个月内急速放大，潜在购房需求和市场放售房源未必能及时补充，市场交投在短期内有所萎缩也是可以预料得到的，再加上个税20%税费征计细则未落实，这会加重未出手买家的观望心态。至于4月及之后一段时间的二手楼市成交量，将取决于税费及房贷等调控政策落地后的市场反应，而就目前市场情况而看，并不存在令价格大涨大落的条件，因此短期内二手成交价格走势将维持以稳定为主。
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链接
广州北京“国五条”细则对比
1.关于20%征税
“国五条”：税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
广州：将严格执行国办发〔2013〕17号文、粤府办〔2013〕11号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。目前，市地税局牵头、市国土房管局配合，正在对具体操作细则进行研究，待明确后将及时向社会公布。广州市地税局局长揭晔表示，个税具体规定何时出台目前没有时间表。广州地税部门与房管部门有共享系统，可以通过契税征管系统核实房屋原值，能核实房屋原值的按照转让所得20%征个税（即据实征收方式）；假如无法核实房屋原值的，还是会采用核定征税方式（即转让价格的1%）征收。
北京：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
2.关于二套房
“国五条”：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
广州：人民银行广州分行可结合2013年我市新建商品住房价格控制目标和我市房地产市场调控的相关要求，提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
北京：要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放。根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。4月7日晚，中国人民银行营业管理部发布《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》。《通知》要求，贷款购买第二套房的家庭首付款比例不得低于七成。
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