[摘要] 前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘，建管不分的管理体制是导致纠纷的内在原因。相当一部分物管企业从属于开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物管企业和开发商利益趋向的一致性。
编者按：近年来，除购房纠纷、非毛坯房装修质量问题外，物业管理纠纷也成为购房者一大烦心事。各地法院统计数据均显示，物业管理纠纷案例数量呈逐年上升趋势房天下联合信息时报3.15专场大话地产聚焦“物管纠纷”。问题频发的根源何在？如何有效避免和解决物管问题？律师、专家学者、物业代表、业主代表多位嘉宾聚首房天下直播间展开对话。>>>现场回顾
广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长 程磊
建管不分体制直接导致物业纠纷
广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊道出了社区管理纠纷的内在原因，就是建管不分的管理体制。她指出前期物业服务企业一般由开发商选聘，而不是由全体业主或业主委员会选聘，建管不分的管理体制是导致纠纷的内在原因。相当一部分物管企业从属于开发商，这种建管不分的“父子关系”体制，决定了物管企业和开发商利益趋向的一致性，使得在房屋验收和接管过程中，物管公司不为业主把关，当业主入住后发现合同承诺没有兑现，于是就把与开发商的矛盾转嫁给了物管企业，由此引发纠纷。
小区成立业委会十分必要
在社区管理上，她认为由政府管理社区是不现实的相符，并支持业委会的成立。从长远来看，小区的自治应该由业主进行自我管理。在现阶段情况下只能由政府扶持，然后成立业委会进行社区自治，脱离不了政府主导与监督。关键问题就是业委会政府扶持不仅仅流于形式，把这个机构扶持起来，成立一个业委会，关键还要对业委会成员进行培训，法律意识增强，法律专业知识的灌输，学习，培训，还有作为业委会，因为是全体业主代表，要有责任感，廉洁性也要进行监督，业委会现在很大的原因业委会和业主之间有很大矛盾，业委会成员越权了，没有召开业主大会没有作出有效决议，做一些事情完全就是属于越权或者没有很好履行自己的职责，侵害业主权益，这部分也是矛盾很多方面。
小区管理需物管、业主、政府三方共同努力
关于减少社区纠纷，程磊律师提出了几个想法：业委会方面，政府可以培育和健全业委会成立，给他们一些法律知识培训，增强他们的能力，这是非常有必要的。现阶段这个问题没有处理好，业委会这个架构没有做好，这个机构没有建设好，并不代表说没有建设必要。政府方面，其作为管理者，要从管理事物中脱离出来，政府提供健全法律法规，向相关规章制度，做一个背景支持。物管方面，改变监管不分前提物业服务机制，督促开发商按照法规规定，不能自己选聘自己下属企业做服务公司，督促建设单位、开发商严格按照法律单位进招投标就可以改变把前期开发商矛盾带如后期服务。
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