[摘要] 揭曝中国房地产十大绝密“潜规则” 一看吓一跳, 绝密一 现在你们知道炒房团怎么炒了吧？
5、链条三:建安公司入伙避税与提现
开发商与炒房团的合作还有一个更高的等级，就是在建筑安装（下称“建安”）成本领域，帮助房地产开发商规避高额税收。
中国房地产行业的相关税收是非常高的，土地增值税是增值部分的30%~60%，所得税是25%。要是走正规手续，怎么算税收也在50%以上。因此对于房地产开发商而言，避税成了问题的关键。建筑公司的意义即在于此，因为在房屋开发过程中，只有建安成本可以在增值税中扣除，其他的销售费用、管理费用、财务费用等等都不能在土地增值税的税前扣除，只能在所得税的税前扣除。另外，建安的营业税也是非常低的，只有3%，加上附加费用也就是3.3%，比普通5.5%的营业税比例要低不少。建筑承包最后的所得税一般是核定的定税，比例也很低。
操作链条是这样的。炒房团的操盘手会与开发商签署一个工程承包合同，开发商以建安费用把垫付的首付收回来，在开发施工中转包一手。
尤其是有装修的精装房更容易做高建安成本，因为施工质量不同，价格可以有天壤之别。笔者所知的有每平方米不足2万元售价的房子，开发商的装修标准做到了惊人的8000元。通过这样的操作，开发商可以直接享受税收上的好处，因为土地增值税税率是从30%至60%累进的，在建安成本大增以后，原来按照百分之五六十征税的增值税部分就变成按照百分之三四十进行征税了。
虽然建安公司也要有利益（其中包括1%~3%的承包管理费），但是经过这一腾挪，从建安公司得到的钱是把开发商的企业账户和支票按照承包费用的合法途径变成了个人账户的现金。
在中国，资金从企业账户到个人账户是一个大问题，对于类似炒房这样动辄超过百万的现金流动，央行反洗钱部门也是筛查监管的，而经过上述操作，不但解决了这一问题，而且使得政府在各种统计之中看不到。而给建安公司1%~3%的管理费，就等于是一个支票提现费用，在中国的商业环境下，这相当于把支票兑成现金而支付给钱庄的费用。
6、炒房新模式与海外热钱
在国家政策不断变化的背景下，炒房团的操作形式也在与政府政策博弈的过程中不断地发展变化。
民间高利贷的参与是炒房团的新形式。这样，炒房和给开发商提供资金二者就结合起来了。向开发商放贷的高利贷者要求开发商以打折扣的房子还贷，炒房团则在开发商没有正式销售许可来套取银行资金的时候为开发商提供资金，双方的结合使得社会游资进入炒房领域。
给开发商放贷，需要安全而且受到法律保护，如果崩盘清偿，放贷方能够优于银行等机构拿到款项。要实现这一点，还是需要借助建筑公司，因为按照我国法律规定的解释，建筑款项的清偿顺序是优于银行抵押的。
许多人知道，建筑公司给开发商垫资是一个潜规则，但一般理解的是“软垫资”，而不是“硬垫资”。所谓软垫资，是靠建筑公司拖欠民工工资和材料商货款来实现，但这种软垫资是很难跨年的，因为建筑公司要给民工和材料商结账，而房地产楼盘的开发建设却难以在一年内完成，尤其是北方冬天的好几个月都会因上冻而难以施工。这样，开发商和建筑公司还是有资金缺口，这就需要高利贷的介入了。
高利贷介入的途径，就是实现这些资金真正的“硬垫资”，归还高利贷则是以房子顶替工程款。
如此一来，这样高利贷资金进去，再以建筑费用出来，还可以让银行看到了开发商的“自有资金”，使得开发商能够合乎政策地取得银行的开发贷款。尤其是在开发商自己是“空手道”的情况下，更需要此类高利贷资金的“硬垫资”式参与。
一言以蔽之，这类新模式就是炒房团在前期参与房地产的开发，其提供的是相当于三四成房价的前期资金，得到的是一个重要的回报条件——在购买房子时不用付房款，余款等到房屋卖出之后再与开发商进行结算。
因此，在政府限制二套房贷款、套取银行资金的渠道受限以后，炒房团也可以新方式炒房了。这样的开发商与炒房团利益上的各得其所，是新时代的新发展。
这里还有一个关键的因素，就是炒房团赚取钱财以后，尤其是操盘手赚取了巨额财富以后，这些钱基本上都要逃往国外进行洗钱。但是同时，由于人民币压力以及资产市场的吸引等等，很多境外热钱试图进入国内，这样就产生了一个新的链条——与各种对冲基金运作类似的内外货币对冲，即国内的人民币炒房利润直接在国内以现金形式给了海外热钱的所有者，而海外热钱直接把美元转到炒房者的海外帐户。
这种地下交易由于不涉及银行国际清算系统的进出，外汇监管部门根本无从发现。悄无声息地入境以后，热钱也有很多参与到房地产市场的炒作，而热钱与炒房团的合作也使得大额的热钱资金隐匿于众多的炒房人群中难以被发现和监管。
据了解，在限制外籍人士买房的政策出台以后，由于海外热钱的房产投资需求，这样的资产置换型互惠操作更加流行。沿海大量地下钱庄充当了这种资产置换的中介。如此这般，热钱流入国内，炒房利润也出境洗白。炒房者还以这样境外的钱为自己办理海外移民身份，再以外商的身份投资回到国内。
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