[摘要] 揭曝中国房地产十大绝密“潜规则” 一看吓一跳, 绝密一 现在你们知道炒房团怎么炒了吧？
中国式房地产市场5大炒房黑幕与手段之四：高级炒房--资本运作炒房。
主要参与人员：房地产公司的老板或决策者，有一定资金实力的房地产中介代理公司、各种各样的投资公司、担保公司、有实力的个人等。这就是真正的“炒房团”了。其实邹涛更愿意把其称之为房地产市场专业的“机构投资者”。
炒房时间周期：基本上是3个月-24个月左右。
主要操作手段：资本运作获取暴利。开发商主动勾结，通过房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差获取高比率的。属于游资性质的“炒房团”，其资金规模巨大。真正的富人是非常低调的，不会招摇过市，甚至不想让那么多人知道自己的家在哪里，他们都拥有自己的职业，并且非常繁忙，根本没有时间在各个城市往来去炒卖和管理房子。台前的角色往往只是借用过来充数的普通农民甚至挖煤工人。炒房团巨额资金的幕后操盘手，则脱离于公众的视线之外。
主要操作揭秘：利润实为银行信贷利率与民间利率之差，房价上涨是其次。炒房团的操作核心是幕后的操盘手，其最核心的运作机制是在房地产开发商资金链条较紧的背景下，以融资和报销的方式为房地产开发商提供民间资金，从而获得两大块利润：一是房价上涨的差价。二是赚取银行信贷利率与民间信贷利率的高额利差。几千亿的炒房游资已经成为地产市场的重要力量。
中国式房地产市场5大黑幕与手段之五：炒房---炒地。
主要参与人员：地方政府主管和分管土地、规划等官员，实力雄厚的企业、民营老板。高官亲属、一些靠资源专门拿地的房地产公司。
主要操作手段：权钱交易获取巨额利益。通过招商引资的模式或变更土地用途的方式，以较低的价格拿到土地，然后再转手给房地产企业开发。有的城市实施公开拍卖后会有所控制。
主要操作揭秘：这类人不会去开发房地产项目，只负责拿地后转手加价赚取巨额转让费用。有的土地会私下里转好几趟手，每转一趟手价格就会增加上去，当然最后到具体变成住宅在市场上销售时，负责开发的房地产商是一定会把所有的前期成本加到房价上的不会亏本卖的。
1、炒房团的利润来源
几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商—这意味着开发商的“贱卖”房子。即便是在大牛市中，如果认为炒房团次次都能准确判断各个地区和楼盘价格的上涨下跌，也是太高估了炒房团的智商。也不是大规模炒房团赚钱的常态。
炒房团真正的利益来源是房地产开放商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，能超过100%。在房地产整体信贷政策紧张的背景下，我国地产行业开发商实际上长期处于开发资金严重紧张的局面，因此往往不得不寻求民间信贷并忍受银行信贷和民间信贷的高利差。在这个背景下，开发商是希望能够尽早出售房子并回笼资金的。因为即使是将来房价可以上涨一倍，其中的价差也是付了高利贷。高利贷的高额利息甚至还无法在税前扣除。正是开发商高额的融资成本，才产生了期房与现房的差价，以及开发同样项目的一期与二期、三期的巨大差价。这种差价的本质不仅仅是房价的上涨，更是资金成本的反映。对于开发商而言，炒房团实际上起到了资金来源的角色，炒房团所主要获取的确定的，也即是此利差部分。
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