[摘要] 自2009年末开始的房市调控，经过2010年、2011年的反复博弈，开始收到成效。国家统计局的环比数据显示，房地产正在退热。
【四问】 房地产调控政策需要调整吗？
如果从国民经济增长的需要来考虑，房地产市场调控怎样配合？
2011年年底召开的中央经济工作会议指出：世界经济形势总体上仍将十分严峻复杂，世界经济复苏的不稳定性不确定性上升。总而言之，经济发展面临重大挑战，增长的前景很不明朗。
如果中国的经济增长不理想呢？尤其是去年下半年以来的经济下行趋势没有根本改观，有什么产业能较快撬动整个经济呢？张泓铭说，房地产业恐怕就是优先考虑的行业。 2011年房地产业的销售额为5.9万亿元多，在诸产业中销售额排列前位。
“这样说，并不是要放弃两年来对于房地产市场的调控，而是说房地产调控可以顾及国民经济增长的需要。 ”张泓铭强调。
【五问】如果要调，何时调一调？
对于调控时间点，张泓铭建议，最晚应在2012年7～8月。
2012年伊始，房价肯定继续下行，并扩展到二手住房。估计到6月底，一线城市的新建商品住房价格，可能比2011年12月底再降低5%～10%。
2012年7～8月，应该对房价泡沫做一次全面评估。如果确认一线城市的商品住房价格已经跌落10%以上，并考虑整个经济增长态势继续不良的话，可以考虑在下半年推出一些稳定房市而非反弹的政策。如果晚于7～8月，则调整政策对于2012年经济的增长作用就很有限了。
如何调？张泓铭认为，可以根据1月31日温总理在国务院第六次全体会议上提到的 “逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施、增加普通商品房供给”两个方面进行考虑。
关于增加普通商品房供给，即满足广大民众居住需要的普通商品房供给，需要稳定的鼓励政策，不能随着调控的阶段性需要而摇摆。但在2011年的货币政策总体收紧时，将普通商品房自住购买的贷款条件收紧了，包括将优惠利率取消甚至上浮。
关于 “逐步完善抑制投机投资性需求”，主要是指行政性限购，根本指导思想没错，但发粮票式的手段妨碍先购后售的改善型购买，所以需要完善。
办法就是用经济性限购代替行政性限购。比如，购买首套房（或一个基础性住房面积）只交纳一个税费起点；购买第二套房（或两个基础性住房面积）提高一个档次税费；购买第三套房 （或三个基础性住房面积）再提高一个档次税费。至于用费的手段还是税的手段，可以商讨。
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