[摘要] 自2009年末开始的房市调控，经过2010年、2011年的反复博弈，开始收到成效。国家统计局的环比数据显示，房地产正在退热。
自2009年末开始的房市调控，经过2010年、2011年的反复博弈，开始收到成效。国家统计局的环比数据显示，房地产正在退热。 2012年的调控何去何从？政协委员、上海市政府参事，上海社会科学院部门经济所学术委员、研究员张泓铭估计，沿海城市房地产泡沫约50%，但是调控政策的调整需在7～8月即开始，配合国民经济增长，而非使房价反弹。
晚报制图 邬思蓓
张泓铭此前曾为上海社科院城市与房地产研究中心主任，即将召开的“两会”上，他将提交相关大会发言。
【一问】现在，房市泡沫还严重吗？
中国整体房市泡沫已积累多年，但衡量的权威数据缺失，不妨采取两个方法观察。首先是新建商品住房价格和反映通货膨胀的CPI（城镇居民消费物价指数）之比。
结果显示，2011年比2005年， CPI上升 22%，年均上升3.37%，城镇新建商品住房的平均价格上升71%，剔除住房结构上升的因素约5%后，年均上升为8.91%。房价上升速度是CPI的2.64倍。而在东部沿海某个特大型城市，同期该地CPI上升了19%，年均上升2.94%，城镇新建商品住房平均价格上升了116%，剔除住房结构上升的因素约5%后，年均上升为13.04%。即同期两者之比是4.44倍。
张泓铭说，显然，2.64倍、4.44倍，都意味着泡沫的存在。
由于这种比较没有公认标准，所以，考察房市泡沫还需其他方法，即住房价格租金比，即住房出售价格/住房月租金。在合理条件下，两者之比应该是200～250倍。超过250倍的部分，大体上就是泡沫的程度。
“以此估计，截至2012年12月底，在房价跌势确立的情况下，沿海城市如北上广深，以及杭州、宁波等，住房售租价格比恐怕还在500倍左右，泡沫约50%；中部城市还在400倍左右，泡沫约37%；西部城市还在300倍左右，泡沫约17%。 ”张泓铭说。
以上说明，当前中国整体的住房泡沫还很严重。不过，这种严重性自东向西和自大城市向中小城市逐步衰减。张泓铭说，这也就是他目前不能同意调控 “见好就收论”的理由。
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