[摘要] 11年即将走到尽头，回顾过去一年来的广州新房市场，价格相比过去是升是降？调控政策的影响力到底有多大？降价大门是否已经开启？小编将梳理一整年的成交数据，用最真实的数字来带领各位重新审视2011年的广州楼市。
编者按：2011年即将走到尽头，回顾过去一年来的广州新房市场，价格相比过去是升是降？调控政策的影响力到底有多大？降价大门是否已经开启？小编将梳理一整年的成交数据，用最真实的数字来带领各位重新审视2011年的广州楼市。
1月26日，新“国八条”出台，自此奠定了2011年楼市调控的总基调。限购、限价、限贷这三架马车拖住了楼市继续疯狂的步伐，成绩斐然。尤其是“限购”，对买方市场极具杀伤力，数据显示，2月份广州十区两县市共网签3360套一手住宅，环比1月份的6870套缩水了一半。
数据来源：中指研究院 房天下 数据整理房天下数据监控中心
这一跟头摔得不轻，广州楼市从此一蹶不振，纵观今年前11个月的网签成交量，均不及1月份的水平，5、6月的小高潮让开发商寄希望于“金九银十”，但现实是残酷的，一波接一波的调控政策让广州楼市彻底陷入僵局。金九银十的成交情况不能说惨淡，但也仅仅是略好于今年的平均水平，开发商的压力骤然升级。
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今年前11个月广州全市共网签65836套一手住宅，而去年前11个月的网签数共计74861套，环比减少了12.1%。具体到每月来看，传统的金九银十风光不再，今年的广州全市一手住宅成交套数一直在地位徘徊。
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房价控制目标完成
2011年既是房地产的宏观调控年，也是政府首度提出房价控制目标的一年。12月25日下午，广州市国土房理局副局长黄文波对外透露，今年广州的房价变动幅度低于同期的GDP和人均可支配收入的增幅，实现了年初制定的房价控制目标。
根据数据统计，广州今年不但完成了房价控制目标，而且是超标准完成。今年前11个月，广州全市一手住宅网签均价11324元/平，同比2010年前11个月11028元/平仅仅微涨了2.7%，远远不到11%的红线。而且广州今年的房价控制目标还将保障房也纳入统计范围，因此可以判断，广州今年完成房价控制目标不是问题。
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具体到每月情况来看，去年全年的房价走势呈现波动上扬的态势，而今年则是基本维持稳定期间有小幅波动。但值得注意的是，今年的月成交均价在9月份之前都高于去年同期水平，从9月份开始呈现下降趋势，且低于去年同期水平。不过12月中心六区成交放大，预计整月网签均价将高于11月，但仍然不会达到去年12月12357元/平的高位。
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编者按：调控元年的结果是，量在价先。成交量的萎缩并未带来房价的下降，政府、开发商、购房者之间的博弈将持续至2012年。当政府率先打响这场“房价阻击战”时，广州楼市经历了阵痛，继而进入到僵持阶段，然而，“金九银十”的梦碎彻底击溃了开发商的希望，于是，降价大门终于开启……
1月，新国八条出台，规定限购一套新房，二套房贷首付不低于5成，三套房及以上房贷全面停贷。政策一出，敏感的楼市即刻给出了反应。广州楼市在接下来的2月马上遭遇了“倒春寒”，住宅土地零成交，一手房成交量大幅下跌。
数据显示，2月份十区二县网签成交4200套，环比上月的8867套大幅减少52.63%，网签销售面积为51.78万平方米，环比上月的103.60万平方米减少50.02%，这意味着与1月份相比，广州一手住宅成交量几乎“腰斩”。
数据显示，广州楼市限购一个月内，一手房网签套数与成交面积环比大降24%和30.9%，一手房均价则下降8.5%。
广州市国土房管局市场处处长陈大旺表示，今年季度，广州十区一手住宅网签13053套，共计151.96万平方米，相比去年第四季度分别下降了44.1%和33.8%。而价格方面，全市一手房均价达到13554元/平方米，环比去年第四季度略降0.2%。
2月24日，广州发布了落实“新国八条”的限购令。从2月25日至3月25日的一个月内，广州一手房网签套数为2915套，成交面积达32.28万平方米，相比此前一月下降了24%和30.9%。一手房网签均价为12817元/平方米，环比下降8.5%。
“当前广州房地产市场呈现量价齐降的态势，楼市投资投机等不合理成分得到明显抑制，房价过快上涨态势得到有效抑制。”陈大旺指出，限购令出台后，广州楼市出现三大特点：新建商品房签约量明显下降，而签约均价总体回落，个别区域的房价在一定程度上出现回落；114平方米以上大户型成交比重明显下降；限购后首次置业者在市场中的比重明显提高，占到购房者的90%。
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5月作为仅次于“金九银十”的一个旺季，对于开发商上半年业绩有着重要影响，5月因此也是一个推新货的高潮段。据房天下数据监控中心统计，在4月底统计时预计5月共有56个项目开盘，而在6月1日的统计，5月实际推新货楼盘数高达42个，其中全新盘12个。在新货的助推下，5月的成交也随着活跃起来。
5月全市成交量达到7430套，环比大涨29%，已经连续环比上涨4个月，不过依然未达到了1月份8410套的高度。此外，2011年5月的成交量同比去年同期更是飙涨77%。2010年由于4月中楼市调控“新政”出台，5月份首当其冲，成交也相比往年大为下降。
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均价环比跌5%至10770元/平 今年首次低于1.1万/平关口
5月广州全市成交均价为10770元/平，环比跌5%，是2011年以来首次跌破1.1万/平的关口，也是继2010年8月后，近9个月再次低于1.1万/平。
房天下数据监控中心分析师表示，5月均价继续下跌，首先是受成交的结构性影响，目前成交的主力依然在郊区。据房天下数据监控中心的统计，在5月份推出新货的42个项目中，市中心6区仅有10个，其他6区占据了32个项目，而全新盘方面，市中心6区仅2个，其他6区有10个。郊区推货量大，同时相比市中心6区，整体均价相对较低，成交量占比的进一步上升，拉低了全市的均价。
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据房天下数据监控中心统计，9、10月推新的楼盘达90多个，然而不少开发商将推货时间延后，更多的楼盘开盘在九月中下旬，甚至10月，9月中上旬成交惨淡，而中秋假期成交也非常不理想。开发商推货迟疑，而购房者更是犹豫不决。9月成交量环比下降2%，同比大降52%，今年九月已经担当不起“黄金成交季”的重担。9月中心六区，仅成交977套住宅，环比大降34%，市区推货更集中在10月份。
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整体楼市成交低迷，再加上中心六区成交少，拖累9月均价下降，仅11585元/㎡，同比（11854元/㎡）下降2%。9月份成交不理想，而10月十区整体可售货量预计达到4.9万套，楼市的激烈竞争可能会导致开发商以更多的折扣吸引购房者。
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根据中指研究院公布10月广州十区二县市住宅成交情况，2011年10月广州十区二县市一手住宅共成交6001套，环比9月下跌4%，同比下降64%；全市成交均价为11448元/平方米，环比下跌1%，同比上涨1%。销售总面积为673100平方米，环比下降5%，同比下降63%，套内平均面积为112.16平方米。成交套数和面积二者同比去年均大幅下挫6成，同时，均价也继续出现下跌。今年金九银十颓势不言而喻。
根据中指研究院对百城数据监控显示：十大城市中，广州跌幅位居十大城市第二位，同时结束了今年以来连续9个月上涨的势头，首次出现下降。广州楼市的降温终于在价格上有所体现。
以十一黄金周开局的10月，已经初露寒意，根据房天下数据监控中心统计：今年十一黄金周总签约套数为541套，，4号5号全市竟出现0成交，7天日均签约套数同比大降6成，网签均价也同比去年同期下降14.28%。其中，中心六区表现异常惨淡，整个黄金周仅成交53套。开局不利，显得十月份楼市寒气更甚于九月。
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今年楼市早已寒风凛冽。自10月下旬以来，各地降价现象频频出现，试图挽回金九银十的颓势。然而最后依然以惨淡收官。根据中指研究院的数据，10月广州成交套数环比9月大挫6成，很难相信这是一个楼市旺季出现的现象。
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10月末大幅促销，购房者到楼盘看热闹。而11月，可以说购房者在家看热闹。根据房天下数据监控中心的数据：11月周成交仅987套，这是自今年3月份以来的周成交套数。相比其它一线城市，11月广州楼市以平稳为主，但是部分楼盘促销以及受政策影响也拉低了全市的均价。加上楼市促销幅度更为激烈，购房者的心理明显受到了影响。进入11月，温家宝多次强调继续执行房地产调控政策，将房价控制在民众可以接受的水平；随着各大房企促销的出现， 降价潮逐渐形成，这均在在一定程度上影响了购房者心理。而近日，广州市房管局副局长也放出风声：明年房价将下降。降价预期或在原有的基础上进一步加强。
根据房天下数据监控中心数据显示，11月广州新建住宅均价为10810元/平，环比10月下降6%。降价的势头得到延续，且跌幅现年内。一周为周期，广州新房价格出现大幅波动。根据房天下数据监控中心统计：广州新建住宅均价先是大幅下挫，后又因为市中心成交向好均价飙涨，第三周广州全市新房均价又再次大跌至10190元/平。
同各地促销势头相比，广州楼市确实安静许多。但是降价势头也得到了较为明显的体现。珠江新城豪盘自降身价、增城收紧限价别墅只卖洋房价、甚至还有开发商抛售一手楼，其价格甚至低于开盘价等现象分别在市场出现。
而更加激励的降价潮出现于是二手房的情况。市场不乏降价10万、20万抛售的情况出现。一向是刚需的香饽饽的二手房，11月遇到了大挑战。
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