[摘要] 陈勇认为，做项目最重要的就是做稀有性，越高端的产品越强调个性，每一块土地都有自己的个性，因此，营销就是要把它特有的东西挖掘出来，呈现给客户。
从面向港客的外销市场到如今的百花齐放，中国别墅走过了20多年的发展历程。如今，随着广州的城市规划越来越成熟，广州已经形成国际化大城市格局，展望未来，大城市格局下的中国别墅产业会面临什么样的挑战？
2011年初，中国房地产市场调控政策频出，别墅作为稀缺产品，显示出了更具抗跌性与保值性的特性。为此，部分城市一线开发商鉴于别墅的抗风险性和稀缺性，纷纷加大别墅土地储备和开发进度。大规模的别墅建设，别墅的后期营销又该如何出奇制胜？
7月，由房天下主办的2011第八届中国别墅节以“全球别墅 中国巡演”为主题，展望别墅界未来的发展趋势，共同探讨别墅界的发展前景。面对新的产业环境，面对政府的调控政策，什么样的创新产品与创新服务能够赢得未来的别墅大市场？什么样的营销策略，能立于市场的不败之地？本次大话地产，邀您共同探讨“大城市格局下稀缺产品的黄金营销路径”。
颐和地产营销中心总监 陈勇（来源：房天下）
广州楼市的发展潜力在深圳之上
颐和地产营销中心总监陈勇认为，在限购政策之下，别墅市场上纯粹以投资为目的的消费者已经日趋减少，投资需求越来越弱，现在更多的是用于自住的买家。他表示，资产概念很重要，因为别墅的资产概念跟洋房的资产概念是两种感觉，别墅有天有地有花园，这种资产是自己可以控制的，住户可以自由地上下改造，但是洋房里面的很多东西都动不了。此外，资产的使用也很关键，现在很多城市的常住型别墅潜力都非常看好。
谈及广州高端市场的发展潜力，陈勇表示，便捷的交通对于一个城市的经济发展至关重要，这也必然会带动当地楼市的发展。广州的交通近几年已经发展得极为便利，极大地促进了广州经济的发展，房价也因此而不断上涨，以后必然会超过深圳。随着大城市格局的建设，广州将来对周边城市买家的吸引力会越来越强，越来越多的消费者会选择到广州买房。“我认为，广州的发展潜力比深圳更大。”他强调。
营销的关键在于调动消费者的购买欲望
在陈勇看来，别墅主要分为三种市场。“是区域中心的别墅，比如说花都和增城中心的别墅，还有广州市区的别墅，别墅的价格呈现明显的分化，而且分化的特别快。因为它的购买对象只有这一批人，这一批人的问题就是购买力还在增加。我最近看了一本关于富一代的书，他们都是比较年长的人，观念跟现在的人不一样，他们把别墅当成资产，每一个和平盛世的年代都会留一下一些大宅，这种形式的财富会沉淀下来。在这种市场情况下面，这帮富豪对置业考虑的更多，对于开发商和市场营销的体验更大。”
他认为，现在的高端买家在购买别墅的时候考虑的问题更加全面，新一代富豪的审美观念不一样。“我们有一个业主，他买了别墅之后，请了一个设计师跟他住了一个月，了解到了他的特点之后再去设计。比如说，在一个别墅里面，业主会把的风景放在什么地方？有人说客厅，有人说书房，但是我们把的位置放在喝茶的地方。”陈勇举例说，广州的别墅购买现象更为明显，富豪们这几年都开始买房子，即便限购，他们的购买力依然存在，关键是怎样调动他们的欲望和动力，让他们觉得这个是转换的时期。
做项目最重要的就是做出稀有性
陈勇认为，做项目最重要的就是做稀有性，越高端的产品越强调个性，每一块土地都有自己的个性，因此，营销就是要把它特有的东西挖掘出来，呈现给客户。此外，以往做别墅更多的是考虑一个人的想法，但现在的别墅一个很重要的功能是用于高端的家庭讲话和家庭讨论，所以别墅营销要懂得从家庭的角度出发。
对于购房者而言，家居也是必须要考虑的问题。很多高端住宅都非常注重，这对于一个家庭和事业都会有影响。此外，文化的引导也是一个方面，越高端的产品越会联系中国的传统文化，外表很重要，但是内涵也不能够忽略。“这个房间是用来喝咖啡还是喝茶，每个人对于空间的需求不同，我们就要在文化层面上迎合客户的期望。”他说到。
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