[摘要] 回顾我国经济增长以及房地产发展历程，从经济转型的进程深层剖析宏观调控的思路，从而更清晰了解房地产调控的内部动因。
调控思路的转变，或实现产业内部在平衡、投资增长逐步放缓
最初的房地产调控，措施或缺乏系统性，或缺乏针对性。如早期的房地产调控，曾经主要着力于控制土地供给，限制别墅、高端商品房等的建设。但由于调控仅从开发层面入手，单一的措施使调控效果不甚显著。加息政策，则由于打击面过大，缺乏针对性，容易波及其他产业的正常发展，以全社会产业的普遍下滑抑制房地产的过快发展未免有弃本逐末之感。
而2010年的楼市调控被称为史上最严厉的调控，具备了空前的针对性和系统性。
首轮调控中，中央首先提出了差别性房贷的抑制投资投机性购房的针对性调控思路。90以下小户型首付两成，90以上大户型首付比例三成，二套房首付比例五成，三套房停贷。2010年的调控思路已从过去无差异化的单纯抑制住房消费性策略，转变为差别化信贷的系统性政策，有效分离购房人群，达到针对性抑制投资投机性购房的目的。第二轮调控中，中央进一步抑制消费，提出全面限购政策，此时，投机性购房全面受阻。
两轮调控不仅涉及消费层面，更延伸到开发层面。通过规定保证金的额度和付款期限、限定开发时序和周期，通过稽查闲置土地、规范招拍挂等土地市场机制方面，从源头控制土地价格从而抑制房价过快增长。
根据市场供需的基本规律，两轮调控在抑制消费的同时，还大量增加住房供给。中央大力推行经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房建设，并设立监督机制，保证其按进度进行。调控已从单一的抑制供给转变为抑制需求与增加供给双轨并走，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的方向前行。
另外，本次调控除了设置消费门槛，更从控制投机需求出发，提出加快推进房产税试点进程，进一步从“政调”向“税调”转变。
在此调控压力下，部分首次购房者或由于顾虑市场调控风险，或由于“一成”首付提高以及一部到位心态加重，放弃入市；投资者由于限制购房措施而被迫退出住宅投资市场，转而投资商业项目。由于首置、改善型门槛提高，投机投资被迫离场，住房需求进一步被挤压，高端住宅产品基础缺失，房价由需求支撑，由此，普遍高房价现象将有所减缓。
而投资者的转向，保障性住房大量推行下，住房结构将得到重新分配，房地产业或实现产业内部再平衡，重新调整住宅与商业以及商品房与保障房的比例，或出现投资市场转移，投资增长逐步放缓。
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