[摘要] 中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞今日称,中国房地产调控面临“房价长期上涨预期”等十大挑战。
中新网12月8日电中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞今日称,中国房地产调控面临“房价长期上涨预期”等十大挑战。
中国社会科学院今日在北京发布了“住房绿皮书《中国住房发展报告(2010-2011)》”,倪鹏飞在此间做出了上述分析。
倪鹏飞认为,中国房地产调控面临以下几个方面的挑战:
个挑战,制度缺陷导致主体冲动,主体冲动导致市场失衡。这是房地产市场发展所面临的最深层的问题,就是制度问题。国家为了刺激经济的增长,有一个增长的冲动,地方政府炒买土地的冲动,金融体系信贷的冲动,开发企业全体建房的冲动。购房者不仅有消费的冲动,也有投机和投资的冲动。这些冲动会导致几个失衡,首先是供求结构的失衡,尽管供了很多,但是由于一些投机和投资的存在,总是跟不上现实的需求。在需求结构上也存在着失衡,投资者和投机者的需求挤压了普通消费者的需求。在供给领域,尤其在中低档房,甚至包括保障房的比例大大难以适应相应的需求,需求也存在失衡。
第二个挑战,中国宏观经济现在一个重要的问题是动力不足,对房地产依赖严重,保增长和调房价存在两难。到明年宏观投资增长可能要放慢,,这不是短期能解决的,明年还会存在问题。同时,明年还同时存在着通货膨胀的压力,通货膨胀来临的时候为了保值会怎么办?可能又会导致去买房来保值,所以对房地产价格也带来压力和挑战。
第三个挑战,多种因素导致房价长期上涨的预期。主要体现在以下几点:1.土地资源稀缺的预期。2.中国城市化等因素;3.人民币预期;5.中国经济长期快速增长;6.媒体炒作;7.预期管理缺乏。
第四个挑战,开发市场。房地产较高的行业毛利率,2009年毛利率50%以上,房地产进入门槛低,销售方式便于风险转嫁,大量企业向房地产转移。房地产企业这几年迅速增加,中国民营企业经济最发达的省是浙江省,在2009年百强企业排名中有70%都涉足了房地产。另外,许多跟房地产不相关的龙头企业、知名企业大量转入房地产领域。
第五个挑战,货币供应宽松导致房地产市场资金暴增,流动性充裕,货币供应收紧并不导致房地产市场锐减。货币供应量的增加导致市场流动性充裕,开发商和购房人首先捕捉到信息开始入场成交,成交量的上升推动销售价格增长。对房地产市场是有影响,但是影响不像对一些中小企业那么严重。
第六个挑战,土地拍卖助推房地产价格上涨的因素没有解决,土地融资助长地价上涨。这个最基本的制度设计短期内还没出来,所以有时候还会出现一些推波助澜的现象。
第七个挑战,房地产已经调控很久了,这种紧缩的调控对市场行为各方的压力越来越大,即使不会出现停止,但是也会出现一些削减的情况。比如,地方政府难以承受、开发商难以承受、银行难以承受。另外,如果收紧了,经过一个周期以后会不会出现供给短缺?而在需求方面出现一个“十字”以后,到一定时期会不会有一个很强的增长?当然,这种调控对于中央政府也有一定压力。这是住房市场本身面临的很重要的问题,非常强的紧缩对各方都带来很大的压力。
第八个挑战,目前保障性住房是解决房地产市场经济问题、社会问题一箭双雕的措施,但是目前保障性住房的资金没有保障。保障性住房体系没有建立,现在推出的公租房的目标、主体都非常不明确,所以保障房快速进展也有一定的问题。
第九个挑战,目前调控本身目标不明确,任务不具体,政策不连续,责任不落实,执行力有待加强。
最后,国际经济、全球金融、国际游资虎视眈眈对中国房地产的觊觎也是对房地产的重大挑战。
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