[摘要] 回顾我国经济增长以及房地产发展历程，从经济转型的进程深层剖析宏观调控的思路，从而更清晰了解房地产调控的内部动因。
编者按：十七届五中全会的隆重召开，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》（下称《建议》），并确立未来五年工作的主要目标。其中，《建议》提出“加快转变经济发展方式”而非“转变经济增长方式”，一向表达严谨的政府采用不同的措辞成为关注点。中地行发表研究分析专题，回顾我国经济增长以及房地产发展历程，从经济转型的进程深层剖析宏观调控的思路，从而更清晰了解房地产调控的内部动因。
经济增长历程：产业结构持续调整，粗放型发展占主导
改革开放后，我国从传统农业大国逐渐走上工业化进程，通过农业与轻重工业的均衡发展、多种经济成分共同发展、积极利用外资发展国内外市场等工业化战略，我国国民生产总值（GDP）持续快速上升，创造了经济增长的奇迹。
与此同时，我国GDP的构成即三大产业结构也处于不断忧化中。从总体上看，我国产业除了在80年代中期由于推广家庭联产承包责任制，农业生产力大量释放，使其在GDP的比例增加外，基本处于逐年下降的趋势。产业也从主导产业退居基础产业的地位。而第二产业则在我国工业化进程的推进中，常年保持在GDP中占据40%-50%的较高比例，且显现波动不大的先跌后升的趋势，让我国迈开了走向工业大国的步伐。第三产业自80年代中期开始高速发展，与1985年后超越产业，在2002年与第二产业达到极为接近的水平，而后小幅下降平稳保持在40%的水平。
可见，过去我国在三大产业结构调整中，主要方向为保持第二产业主导地位以及促进第三产业提升。而产业内的结构调整则以第二产业最为明显。整个结构变化主要分为改革开放前后两个时期。
新中国成立后，由于盲目追赶发达国家的步伐，过度偏重重工业，导致轻工业及其他产业严重落后，高积累、高消耗但水平落后的重工业发展耗费了大量资源，而轻工业的缺失同时导致物资短缺，内需难以满足，国民经济严重波动，人民生活水平低。
改革开放后，我国进行了产业结构纠偏，采取抢先发展轻工业、开放贸易等发展策略，以首先满足内需、保证人们生活水平、摆脱短缺经济作为目标。由此，工业的发展迅速在GDP中占据了主导地位，并逐渐从工业发展初期走向工业发展中期。随着工业水平的提高，城市化进程加快、交通和基础设施投资增大，汽车、住房等耐用消费品需求突出，固定资产投资逐步增多，重化工的构成稳步提高，终于在1999年高于轻工业水平，重新占领主导地位。而此时，已满足社会基本需要，摆脱短缺经济，与改革开放前的重化工业盲目发展有着本质不同。
改革开放，事实上创造了一种新的市场体系，它打开国门，促进生产资源和劳动力更大范围乃至全球范围的流动，并加以组合利用，将我国突出的资源及劳动力低成本优势转为现实的全球市场竞争优势。但此种依靠生产要素的低成本、规模化，但高投入、高消耗、低产出、低效率的“粗放型”经济增长模式逐渐显现其弊端。
其一，国富民不富。国家的经济增长以偏低的劳动力成本为前提，在培养部分企业，让少部分人先富起来的同时，贫富悬殊矛盾越发突出，同时由于原有产业对劳动力文化水平需求相对偏低，长久之下反而出现国家教育水平不断提高却造成更高失业率的悖论，更使得国内消费力水平无法全面提高，使扩大内需政策匍匐不前。但同时又不得不继续依靠更多、更低廉的产品出口，以维持经济不断发展增长，使我国的社会、经济发展陷入恶性循环。随着国际资本的不断流入，外汇储备不断增加，内外均衡受到严重威胁，产业的抗危机性弱的矛盾不断显露。
其二，严重威胁可持续发展。这种增长方式单位产品消耗资源大，小，价格低，结构工艺落后，污染严重，最后只能通过产业的不断转移缓解当地污染，对一国自然环境可持续发展造成严重威胁。
鉴于粗放型经济增长的弊端，我国持续致力于改变产业结构、促进经济增长方式转型的工作中。这从《国内生产总值构成图》以及《第二产业调整过程表》中可以看出调整方向。在三大产业调整中，以增加第三产业比例为主要目标，促进医疗、服务、金融、物流等产业的发展；而产业内部调整中，则重点调整第二产业，提出信息化、现代化、科技化的新型工业化道路。
经济转型深化：从“增长方式”到“发展方式”
早在1995年，十四届五中全会便提出了“经济增长方式”由粗放型向集约型转变。十五规划（2001-2005）提出“国民经济保持较快发展速度，经济结构战略性调整取得明显成效，经济增长质量和效益显著提高”的目标。十一五规划（2006-2010）也提出“要实现国民经济持续快速协调健康发展”及“在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，实现二０一０年人均国内生产总值比二０００年翻一番”的目标。
可见，在三次的五年规划中，我国政府从未放松对经济转型的推动。但由于经济转型并不能一蹴而就，培养产业需要一定周期，放缓或消减目前已占经济增长主导地位的粗放型产业将减弱其对经济增长的贡献，因此经济转型一定程度上与保持经济增长速度的目标相矛盾。但限于这三次五年规划中经济发展的首要地位，强调经济增长，在一定程度上抑制了经济转型进程的推进。
然而，十七届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》中，以“加快转变经济发展方式”代替“转变经济增长方式”，此种淡化GDP增长的措辞，恰恰表现了我国经济策略重心的改变，表现出中央政府对经济转型深化的重视以及高度决心。
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房地产业既受经济转型影响 同时倒逼经济转型
在经济转型的大背景下，房地产必然受其影响。
首先，房地产业土地依赖性强。房地产作为不动产，必须依赖于土地资源，在土地资源不可再生，房地产产品使用周期长的情况下，房地产业持续发展的矛盾日益显露，因而，近年在经济转型的发展背景下，房地产业在我国经济发展中的地位与作用备受争议。
其次，目前的房地产发展模式具有粗放型特点。粗放型的房地产发展模式会导致资源与能源的严重浪费，并对环境造成不利影响，这与我国经济发展的主导方向不符，当前建筑建造与运营能耗约占社会总能耗的40%，低碳化将成为该产业自身转型的方向。
而房地产业不仅由于自身产业特点的原因将受到经济转型的影响，近几年，房地产市场的内在矛盾亦在倒逼经济转型。
中国社科院25日在京发布2010《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》。蓝皮书指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。相关数据显示，目前在固定资产投资中，房地产投资仅次于制造业，且具有上升的趋势，占GDP的比重也在不断扩大。而近年资本流动性过剩导致的房地产市场投资尤其是投机成分比重过大，亦为整体经济埋下隐忧。
其一，大量资本的注入令市场过快增长、房价过快上升。在此情况下，由于房价增长，居民为满足购房必须储存更大量的资金，而住房投资又大量吸纳了社会闲置资金，直接影响其它方面的消费水平，进而影响扩大内需的总体水平。同时，房地产的高利润又吸引了大量的非房地产企业从事跨领域投资，使资金大量集中于房地产，影响到其他行业的正常发展。
其二，投机资本的注入制造金融泡沫。目前房地产发展与消费的资金主要来自银行，投机成分过高将累积房地产泡沫，增加金融风险。
因而，房地产业占GDP比重过大影响经济平衡发展以及资本注入过多而膨胀发展的现状，形成倒逼经济转型的格局，反加速了经济转型的步伐。
房地产支柱地位淡化，政府亦压亦保
从近年房地产发展的历程以及中央政府对房地产的各种调控中，不难看出政府对房地产亦压亦保的态度。
整个房地产的开始源于改革开放后，有关房地产业改革便开始了一系列的理论探讨，而房地产业真正得以发展却是源于1997年的金融危机。当时，在内外经济环境不振，大量产业处于瘫痪状态的情况下，中央政府提出了“经济软着陆，扩大内需”的经济发展方向，满足大量的住房需求成为扩大内需的核心。1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。此次改革，房地产业开始了飞速的发展，更于2003年由国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中将房地产确立为我国经济的支柱产业之一。
然而，文件中，政府也同样对房地产的健康发展表现出警惕，同年先后采取了加强对土地市场的宏观调控、上调存贷款利率等措施尝试令房地产往健康的方向发展。
2005年，房地产业的过快增长终于引发波真正意义的房地产调控。中央政府将调控上升到政治的高度，出台了新老国八条，并首次将调控涉及到消费层面。持续的调控令房地产业一度陷于低谷。
然而，由于2007年美国次贷危机引起的全球金融风暴，中央被迫收起调控利剑，通过政策扶持房地产业，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，鼓励住房消费，拉动经济，抵御全球金融危机。房地产业在多年支柱产业的基础上，很快实现了触底反弹。同时，带动我国经济迅速发展，成功保持GDP增长态势，成为经济奇迹。
但在我国经济恢复后，2010年，被称为史上最严厉的房地产调控再次展开。连续两轮重拳出手，不但从消费层面、开发层面多层次调控，在抑制消费的同时增加供给双轨并走，更提出从“政调”到“税调”的长效机制转变。而定调的十二五规划中明确提及扶持新能源等战略性产业，但并未提及房地产业，房地产所谓支柱产业的光环明显被削弱。
近十多年的房地产历史回顾，虽然由于中央政府在保证经济增长和促进经济转型这对矛盾而又共存的经济发展目标上摇摆，导致调控的方向有所反复，但整个调控的历程中，中央政府对房地产调控持续表现出坚决的态度。
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调控思路的转变，或实现产业内部在平衡、投资增长逐步放缓
最初的房地产调控，措施或缺乏系统性，或缺乏针对性。如早期的房地产调控，曾经主要着力于控制土地供给，限制别墅、高端商品房等的建设。但由于调控仅从开发层面入手，单一的措施使调控效果不甚显著。加息政策，则由于打击面过大，缺乏针对性，容易波及其他产业的正常发展，以全社会产业的普遍下滑抑制房地产的过快发展未免有弃本逐末之感。
而2010年的楼市调控被称为史上最严厉的调控，具备了空前的针对性和系统性。
首轮调控中，中央首先提出了差别性房贷的抑制投资投机性购房的针对性调控思路。90以下小户型首付两成，90以上大户型首付比例三成，二套房首付比例五成，三套房停贷。2010年的调控思路已从过去无差异化的单纯抑制住房消费性策略，转变为差别化信贷的系统性政策，有效分离购房人群，达到针对性抑制投资投机性购房的目的。第二轮调控中，中央进一步抑制消费，提出全面限购政策，此时，投机性购房全面受阻。
两轮调控不仅涉及消费层面，更延伸到开发层面。通过规定保证金的额度和付款期限、限定开发时序和周期，通过稽查闲置土地、规范招拍挂等土地市场机制方面，从源头控制土地价格从而抑制房价过快增长。
根据市场供需的基本规律，两轮调控在抑制消费的同时，还大量增加住房供给。中央大力推行经济适用房、廉租房、公租房等保障性住房建设，并设立监督机制，保证其按进度进行。调控已从单一的抑制供给转变为抑制需求与增加供给双轨并走，从围绕商品房调控向商品房与保障房分而治之的方向前行。
另外，本次调控除了设置消费门槛，更从控制投机需求出发，提出加快推进房产税试点进程，进一步从“政调”向“税调”转变。
在此调控压力下，部分首次购房者或由于顾虑市场调控风险，或由于“一成”首付提高以及一部到位心态加重，放弃入市；投资者由于限制购房措施而被迫退出住宅投资市场，转而投资商业项目。由于首置、改善型门槛提高，投机投资被迫离场，住房需求进一步被挤压，高端住宅产品基础缺失，房价由需求支撑，由此，普遍高房价现象将有所减缓。
而投资者的转向，保障性住房大量推行下，住房结构将得到重新分配，房地产业或实现产业内部再平衡，重新调整住宅与商业以及商品房与保障房的比例，或出现投资市场转移，投资增长逐步放缓。
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