[摘要] 回顾我国经济增长以及房地产发展历程，从经济转型的进程深层剖析宏观调控的思路，从而更清晰了解房地产调控的内部动因。
房地产业既受经济转型影响 同时倒逼经济转型
在经济转型的大背景下，房地产必然受其影响。
首先，房地产业土地依赖性强。房地产作为不动产，必须依赖于土地资源，在土地资源不可再生，房地产产品使用周期长的情况下，房地产业持续发展的矛盾日益显露，因而，近年在经济转型的发展背景下，房地产业在我国经济发展中的地位与作用备受争议。
其次，目前的房地产发展模式具有粗放型特点。粗放型的房地产发展模式会导致资源与能源的严重浪费，并对环境造成不利影响，这与我国经济发展的主导方向不符，当前建筑建造与运营能耗约占社会总能耗的40%，低碳化将成为该产业自身转型的方向。
而房地产业不仅由于自身产业特点的原因将受到经济转型的影响，近几年，房地产市场的内在矛盾亦在倒逼经济转型。
中国社科院25日在京发布2010《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》。蓝皮书指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。相关数据显示，目前在固定资产投资中，房地产投资仅次于制造业，且具有上升的趋势，占GDP的比重也在不断扩大。而近年资本流动性过剩导致的房地产市场投资尤其是投机成分比重过大，亦为整体经济埋下隐忧。
其一，大量资本的注入令市场过快增长、房价过快上升。在此情况下，由于房价增长，居民为满足购房必须储存更大量的资金，而住房投资又大量吸纳了社会闲置资金，直接影响其它方面的消费水平，进而影响扩大内需的总体水平。同时，房地产的高利润又吸引了大量的非房地产企业从事跨领域投资，使资金大量集中于房地产，影响到其他行业的正常发展。
其二，投机资本的注入制造金融泡沫。目前房地产发展与消费的资金主要来自银行，投机成分过高将累积房地产泡沫，增加金融风险。
因而，房地产业占GDP比重过大影响经济平衡发展以及资本注入过多而膨胀发展的现状，形成倒逼经济转型的格局，反加速了经济转型的步伐。
房地产支柱地位淡化，政府亦压亦保
从近年房地产发展的历程以及中央政府对房地产的各种调控中，不难看出政府对房地产亦压亦保的态度。
整个房地产的开始源于改革开放后，有关房地产业改革便开始了一系列的理论探讨，而房地产业真正得以发展却是源于1997年的金融危机。当时，在内外经济环境不振，大量产业处于瘫痪状态的情况下，中央政府提出了“经济软着陆，扩大内需”的经济发展方向，满足大量的住房需求成为扩大内需的核心。1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。此次改革，房地产业开始了飞速的发展，更于2003年由国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中将房地产确立为我国经济的支柱产业之一。
然而，文件中，政府也同样对房地产的健康发展表现出警惕，同年先后采取了加强对土地市场的宏观调控、上调存贷款利率等措施尝试令房地产往健康的方向发展。
2005年，房地产业的过快增长终于引发波真正意义的房地产调控。中央政府将调控上升到政治的高度，出台了新老国八条，并首次将调控涉及到消费层面。持续的调控令房地产业一度陷于低谷。
然而，由于2007年美国次贷危机引起的全球金融风暴，中央被迫收起调控利剑，通过政策扶持房地产业，积极的财政政策和适度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，鼓励住房消费，拉动经济，抵御全球金融危机。房地产业在多年支柱产业的基础上，很快实现了触底反弹。同时，带动我国经济迅速发展，成功保持GDP增长态势，成为经济奇迹。
但在我国经济恢复后，2010年，被称为史上最严厉的房地产调控再次展开。连续两轮重拳出手，不但从消费层面、开发层面多层次调控，在抑制消费的同时增加供给双轨并走，更提出从“政调”到“税调”的长效机制转变。而定调的十二五规划中明确提及扶持新能源等战略性产业，但并未提及房地产业，房地产所谓支柱产业的光环明显被削弱。
近十多年的房地产历史回顾，虽然由于中央政府在保证经济增长和促进经济转型这对矛盾而又共存的经济发展目标上摇摆，导致调控的方向有所反复，但整个调控的历程中，中央政府对房地产调控持续表现出坚决的态度。
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