[摘要] 新年伊始,房地产市场未来走势却依然带有很大不确定性。2009年底的一系列房地产调控政策并未给火热的房地产市场带来太多凉意,以至于多数人仍认为2010年的房价会持续上涨。相较之下,股市调控却立竿见影,表现出“政策市”的迹象。那么,房地产市场缘何越调控越涨,或者说,调控究竟难在何处?
首先,政府当局应考虑改革分税制,按照财权和事权相匹配的原则,提高地方财政收入占财政收入总额的比例。地方政府出卖土地所得收入本身就具有不可持续性,加之“土地财政”多造成投资过热,地价与房价飙升,损害普通购房者的利益,因此,改革分税制势在必行。
其次,在信贷政策方面,应继续严格执行二套房贷政策。二套房贷政策自出台以来就一直是压制投机性购房者的“利器”。随着首付比例的提高和贷款利率的上浮,炒房者投机盈利空间缩小,必将有效遏制投机性购房行为,并对过热的楼市降温。但伴随改善性住房定义的出现,银监会对“二套房”的定义便一直模棱两可,使二套房贷政策收紧在实施过程中频频受阻,银行或中介浑水摸鱼的空间一直存在。
因此,监管部门在明确标准过程中应注意严格区分改善性需求与投机需求,并对此设定不同利率与首付门槛,如对二套房贷中的投资需求提高贷款条件,对三套以上房贷在首付和利率标准上逐级提高,并建立违规惩戒机制,如对购房后空置行为征税等,减少投机行为对房价的不当推动。
再次,税收政策应有进一步动作。物业税的开征特别是采用累进税制,可以提高投机需求的交易成本,有效打击房地产投机活动,整顿房地产市场秩序、稳定房价,在一定程度上刺破房地产投资领域的泡沫。
通过差别税率对房地产市场进行调节,对高档别墅住户加大征税额度,对普通住房居住者减少征税甚至减免物业税。(郭田勇)
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